Huizen stonden het afgelopen jaar steeds langer te koop. Voor de huizenmarkt was 2008 dan ook een mager jaar, vertellen drie woningspecialisten.

De stijging van huizenprijzen is in de loop van 2008 sterk teruggelopen, berichtte het CBS in december. Verkochte bestaande woningen waren in november gemiddeld 1,0 procent duurder dan een jaar eerder. In oktober waren de prijzen nog 2,3 procent hoger.

"Voor het eerst in jaren zien we weer een prijsdaling", constateert Roeland Tillman van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). De gemiddelde huizenprijs daalde in het derde kwartaal voor het eerst in achttien jaar. Ook werden er in Nederland minder huizen verkocht.

Kopers
De woningmarkt is dit jaar volgens volgens Tillman onder invloed van de kredietcrisis veranderd van een verkopersmarkt in een kopersmarkt. "Voor de koper is het nu een plezierige periode", licht hij toe.

Vorig jaar kon een huizenzoeker nog kiezen uit zeven huizen, nu ligt dat gemiddelde op elf. "Het aanbod is dus verruimd en je kan als koper langer wachten met beslissen", aldus Tillman.

Garantie
De makelaarsvereniging vindt het daarom jammer dat het kabinet in december besloot om de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) niet te verhogen, van 265.000 euro naar 350.000 euro. Minister voor Wonen, Wijken en Integratie Eberhard van der Laan wil eerst de problemen op de woningmarkt onderzoeken en komt in januari met een nieuw plan van aanpak.

Ook de Vereniging Eigen Huis (VEH) betreurt het dat de verhoging van de hypotheekgarantie niet is doorgegaan. "Dat is wel het dieptepunt van dit jaar," zegt Hans Andre de la Porte van de belangenorganisatie voor woningbezitters. "De overheid heeft verzuimd maatregelen te nemen die de woningmarkt hadden kunnen steunen, terwijl het wel duidelijk is dat ingrijpen nodig is."

Vertrouwen
In de woningmarkt draait het net als bij financiële instellingen om vertrouwen, meent De la Porte. "En het vertrouwen dat consumenten hebben in de woningmarkt loopt nu hard achteruit."

Die daling zette zich het hele jaar stug door. De index van de VEH staat nu op 68; historisch laag. De vereniging gaat zich nu nog harder inzetten om de kosten van wonen en verhuizen omlaag te krijgen. "Het belang van de woningmarkt voor de economie wordt onderschat", zegt De la Porte. "In de jaren dat het goed ging, was de nationale economie voor eenderde gebaseerd op woninggerelateerde producten en diensten."

Kortom, "een bijzonder somber jaar", ook wat betreft de woningbouw. "Wat er nu gebouwd wordt, is al lang geleden besteld. De nieuwbouwproductie zakt dan ook in, denk hij.

Herfinancieren
Een opkomend probleem dit jaar was, en is, de toenemende moeilijkheid die sommige hypotheekbezitters ervaren bij het herfinancieren van hun hypotheek. Toezichthouder AFM maakt zich ‘grote zorgen' over het grote aantal aflossingsvrije hypotheken, waarbij het geleende bedrag meer is dan de executiewaarde van een huis.

Banken hebben te makkelijk leningen verstrekt aan huizenkopers en te weinig aangedrongen op aflossing van de hypotheek. Nu door de kredietcrisis de huizenprijzen dalen, vormt die zogenoemde overcreditering een probleem voor huizenbezitters, stelde AFM-voorzitter Hans Hoogervorst in december.

Volgens Eigen Huis is een kwart van de eigenaren de komende jaren ‘potentieel kwetsbaar' voor rentestijging en waardedaling van hun huis. Dat betekent echter niet automatisch dat zij daardoor ook in problemen komen, aldus de vereniging. Bij ongeveer 262.000 huizenbezitters loopt de vaste renteperiode af. Ongeveer 200.000 mensen hebben een variabele rente.

Baan
Vooral jonge mensen zijn kwetsbaar door daling huizenprijzen, "aangezien veel hypotheken op tweeverdieners zijn gebaseerd". De la Porte: "Die vragen zich af, heb ik mijn baan volgend jaar nog wel, krijg ik misschien te maken met een echtscheiding? "Gelukkig" worden banken door de kredietcrisis wel steeds terughoudender in het verstrekken van aflossingsvrije hypotheken."

De la Porte ziet terugblikkend nog wel een lichtpuntje. "Banksparen is mogelijk geworden als goedkoper alternatief voor beleggingsverzekeringen ('woekerpolissen'). Dit is een extra mogelijkheid om belastingvrij te sparen voor je hypotheek."

Geloofsbrieven
Tillman beaamt dat hypotheekverstrekkers strenger worden. "Je moet als consument wel met heel goede geloofsbrieven komen om een hypotheek te verkrijgen. Niet alleen de makelaars hebben hier last van, maar ook de woninginrichters, verhuizers en keukenwinkels.

In de makelaarsbranche waren er dit jaar tien faillissementen, "iets meer dan normaal", aldus Tillman. Je moet als makelaar wel je kostenstructuur op orde krijgen. Als de woningmarkt zo blijft, dan kunnen we volgend jaar veel meer faillissementen in de woningsector verwachten."

Internet
Op internet gaat het eerste gezicht goed met de woningmarkt. Er streden dit jaar meer concurrerende woonsites dan ooit om de gunst van de woningzoeker. En Funda, de grootste onder de huizenwebsites, zag het aantal te koop staande woningen toenemen van 140 naar 177 duizend. "Het bezoek aan de website blijft rond de drie miljoen unieke bezoekers per maand", claimt woordvoerder Jeroen Wilhelm.

2008 was voor Funda ook het jaar dat online video doorbrak. "We zien een enorme toename van verkopers die met een video hun huis presenteren. Wij denken dat het volgend jaar veel lastiger wordt om je huis te verkopen als je geen video upload."

Maar ook Funda ontkwam niet aan de zwarte wolken die zich als gevolg van de kredietcrisis boven Nederland samenpakten. "We hebben in ons achtjarig bestaan nog nooit een dergelijke verslechtering in de huizenmarkt meegemaakt", zegt Wilhelm.

Huren
Dat uit zich onder andere in het soort huizen waar bezoekers van Funda naar op zoek zijn. "We zien een toename, zo'n 20 tot 25 procent, van het aantal mensen dat naar huurwoningen zoekt. Er wordt duidelijk meer nagedacht over huren en het uitstellen van een koophuis."

Tillman van de NVM houdt de moed erin. Er moeten volgens hem nog altijd 700.000 woningen bijgebouwd worden om de komende jaren aan de vraag bij te benen. "Kredietcrisis of niet, een eigen huis blijft een goede investering, ook in deze tijd."