Onlangs vierde de kredietcrisis haar vijfjarig bestaan. Zoals u zich vast nog wel kunt herinneren, begon het allemaal met de dalende huizenprijzen in de Verenigde Staten.

Door Martine Hafkamp

In eigen land zijn de huizenprijzen eveneens aan een glijvlucht bezig waarvan het einde nog niet in zicht lijkt. Het aantal huizen dat te koop staat is torenhoog. Dat zal Margriet Eshuijs niet bedoeld hebben, toen zij ‘House For Sale’ schreef.

Inmiddels lijkt langzaam maar zeker de Amerikaanse huizenmarkt het herstel te hebben ingezet. Het is nog iets te vroeg om vol overgave victorie te kraaien. Zo bleek uit de laatste notulen van de Fed dat zij klaarstaat met aanvullende steunmaatregelen als er geen ‘aanzienlijke en duurzame verbetering van het economische groeitempo’ optreedt.

Samenstelling

Wat belangrijk is, is om te kijken naar de samenstelling van het aanbod van de verkochte woningen. Waar het in 2011 nog voor 60 procent om faillissement- of shortverkopen ging, gaat het dit jaar in het merendeel van de gevallen om wederverkoop en nieuwbouw.

Het aanbod aan executieverkopen begint dus eindelijk op te drogen. Dit is ook zeker te danken aan de strengere eisen die aan hypotheeknemers worden gesteld en de lage rentes.

In juli zakte de huizenbouw in de Verenigde Staten onverwacht in. Daar stond tegenover dat het aantal afgegeven bouwvergunningen wel steeg en het hoogste niveau sinds 2008 bereikte. In juli nam het verkochte aantal nieuwe eengezinswoningen met 3,6 procent toe.

Dit stijgingspercentage was eveneens beter dan verwacht. Eerder gaf Freddie Mac aan dat haar winstverbetering vooral aan de positieve trends op de Amerikaanse huizenmarkt te danken was. De hypotheekverstrekker had in het tweede kwartaal voor het eerst sinds de start van 2011 geen staatssteun nodig om zwarte cijfers te schrijven.

Na een aantal crisisjaren en een prijsval van ongeveer 35 procent, zijn de dalingen van de huizenprijzen gestopt.

Case-Shiller index

De Case-Shiller index, waarin de prijsniveaus in de twintig grootste steden verspreid over de hele Verenigde Staten worden bijgehouden, stijgt al vier maanden aaneengesloten. Hier zit wel een seizoenseffect in, want in het voorjaar gaan de prijzen iets eenvoudiger omhoog.

Het zijn niet alleen de huizenprijzen die een stijgende trend vertonen, de gemiddelde huur is het afgelopen jaar ook met 5 procent gestegen. Dit leidt er toe dat het break-even punt van kopen over huren steeds lager komt te liggen, dus huizen kopen wordt sneller een betere optie. Dit zou ook een verklaring kunnen geven voor de grotere bereidwilligheid een huis te kopen.

De NAHB Huizenindex, die het sentiment onder bouwers meet met betrekking tot de verkoop perspectieven, behaalde in juli de hoogste score sinds maart 2007. De stand van 37 is nog wel steeds minder dan het historisch gemiddelde van 47, maar vanaf het dieptepunt van 9 zit er wel duidelijk een stijgende lijn in.

Deze positieve ontwikkeling is eveneens terug te zien in de fenomenale outperformance van de Homebuildersindex en het feit dat Home Depot onlangs niet alleen voortreffelijke resultaten publiceerde, maar ook de winstverwachting verhoogde.

Hoopgevend

Al met al hoopgevende ontwikkelingen in de Verenigde Staten. Of dit ook naar Nederland overwaait is de vraag. Volgens de Rabobank zullen de huizenprijzen in Nederland dit jaar ongeveer vijf procent dalen. Voor steeds meer Nederlandse huizenbezitters geldt dat hun hypotheek onder water zit.

Proefballonnetjes als pensioenfondsen hypotheekportefeuilles van banken laten overnemen, lijken me dan ook zeer onverstandig. Zo wordt het risico weer op de belastingbetaler afgewenteld.
In Nederland hebben we natuurlijk ook nog belangrijke andere factoren die van invloed zijn op de huizenmarkt.

De onzekerheid over het blijven bestaan van de hypotheekrente aftrek houdt bijvoorbeeld onverminderd aan. Het lijkt me het verstandigst dat er op korte termijn een helder en duidelijk beleid wordt geformuleerd. Dat lijkt in de Verenigde Staten in ieder geval het gewenste resultaat te hebben.

Martine Hafkamp is algemeen directeur van Fintessa Vermogensbeheer. Zij won in 2008 de Gouden Stier voor de beursvrouw van het jaar. Volg Martine ook op Twitter.com/Martinehafkamp.