(Molen)stenen?

Investeerders in vastgoed en andere beleggers lijken nog steeds een soort haat-liefdeverhouding met elkaar te hebben.

Door Martine Hafkamp

Waar aandelenbeleggers al het nodige voor de kiezen kregen, konden bezitters van vastgoed hun geluk niet op. Of het nu ging om de waarde van de eigen woning of een belegging in commercieel vastgoed, de rendementen waren meer dan uitstekend.

Kantoren en ander commercieel vastgoed werden in razend tempo uit de grond gestampt. De toevloed van geld beperkte zich, aangetrokken door de hoge geprognosticeerde rendementen, niet alleen tot de beursgenoteerde vastgoedfondsen, maar ook een groot aantal vastgoed cv’s zag het levenslicht. Diversificatie en risicoreductie waren daarbij onder andere het toverwoord.

Of dat binnen de totale vermogensopbouw van een belegger ook daadwerkelijk zo blijkt te zijn, valt in een groot aantal gevallen nog maar te bezien. Menig vastgoed CV was door de uitgevende instanties zo scherp gefinancierd, dat door de waardedalingen van de objecten de deelnemers nu op de blaren zitten.

Visie

Vastgoed is niets anders dan één van de mogelijke beleggingscategorieën. Voor er aan een investering begonnen wordt is niet alleen een transparant prospectus en de kapitalisatiefactor van belang.

Een potentiële belegger moet een visie hebben over de economische vooruitzichten, renteontwikkelingen, inflatie, liquiditeit, producenten- en consumentenvertrouwen en de kredietmarkt, om maar eens een paar zaken te noemen. Het zijn factoren die een belangrijke rol spelen in de bepaling van de toekomstige waarde van een investering.

Dat gezegd hebbende valt dus zelfs de eigen woning in deze categorie. En hoewel in de beleving van velen ‘stenen’ nog steeds veilig zijn en tegen een stootje kunnen, omdat je ze kunt zien en aanraken, is dat lang niet altijd het geval. Dat is inmiddels genoegzaam bekend. De kranten bijvoorbeeld staan bol van de verhalen over de prijsdalingen op de huizenmarkt en de dreiging dat de komende tijd nog verder naar beneden zullen gaan.

Zorgelijk

Op de kantorenmarkt is de situatie nog veel zorgelijker. Veel kantoren staan om diverse redenen (locatie, verouderd, faillissement, het nieuwe werken, etc.) leeg en binnen afzienbare tijd moet er een aanzienlijk deel geherfinancierd worden.

Ook hier staan geen kopers op, waardoor beleggers deze panden aan de straatstenen (nog) niet kwijt kunnen, terwijl banken ze vaak nog voor veel hogere waarden in de boeken hebben staan.

De meesten van u herinneren zich ongetwijfeld nog de woorden van Michael Douglas als Gordon Gekko uit de film ‘Wall Street’. Zijn beroemde uitspraak was ‘Greed is good’…. en tot op zekere hoogte is dat zo.

Het wordt echter steeds duidelijker dat er een hoge prijs betaald moet worden voor deze extreem kapitalistische benadering. Dat geldt niet alleen voor de financiële markten, maar net zo goed voor de markt van (commercieel) onroerend goed.

Aftrek

De AFM en DNB mengen zich eveneens in de discussie door ervoor te pleiten dat de aftrek van de hypotheekrente op de schop moet. Daar bovenop zijn de eisen voor hypotheekverstrekking verscherpt.

De voorzitter van de AFM, Ronald Gerritse, pleit ervoor dat er tevens eigen geld moet worden meegebracht en dat aflossen moet worden gestimuleerd. Daar bovenop introduceerde de AFM onlangs het idee voor een integrale aanpak om te proberen de vastzittende woningmarkt vlot te trekken, een Deltaplan.

Hoewel ik helemaal achter deze initiatieven sta, lijkt het mij dat er nog steeds door de nodige zure appels heen gebeten moet worden. Hoewel er ook buitenkansjes genoeg zijn op zowel de woningmarkt als die voor commercieel onroerend goed, moet eerst het vertrouwen worden hersteld. Zo niet, dan stranden dergelijke ideeën in goede bedoelingen en wordt vastgoed voor nog veel meer partijen een molensteen om de nek.

We moeten met z’n allen; particulieren, investeerders en banken, snel leren omgaan met een nieuwe realiteit; één met lagere waarden van en rendementen op vastgoed. Gemeentes hadden daar bijvoorbeeld een belangrijk steentje aan kunnen bijdragen met een realistische bepaling van de WOZ-waarde, in plaats van de brieven die binnenkort op de mat vallen.

Martine Hafkamp is algemeen directeur van Fintessa Vermogensbeheer. Zij won in 2008 de Gouden Stier voor de beursvrouw van het jaar. Volg Martine ook op Twitter.com/Martinehafkamp.

NUwerk

Tip de redactie