De kredietcrisis heeft bijzonder duidelijk gemaakt dat een hoge schuldenlast tot ellende leidt. De oorsprong van de huidige crisis ligt vooral in het leeglopen van de Amerikaanse luchtbel in de huizenmarkt.

Door Fred Huibers | HEK Value Funds

De luchtbel kon zover opgeblazen worden omdat banken een nieuwe manier hadden gevonden om zoveel mogelijk mensen van een hypotheeklening te voorzien.

Omdat banken – via securitisatie – ook deze hypotheken van hun balans konden halen door ze verpakt als nieuwe obligatie te verkopen aan beleggers, waren zij bereid ook aan dubieuze debiteuren hypotheken te verstrekken.

Daling

Inmiddels is gebleken dat die beleggingen veel riskanter zijn oorspronkelijk ingeschat werd doordat veel dubieuze debiteuren zich ook als zodanig gedragen hebben.

Mede door executie zijn de huizenprijzen in Amerika, maar ook in Ierland en Spanje met tientallen procenten gedaald. Ook in Nederland zit de huizenmarkt op slot. Waar gaan de huizenprijzen naar toe?

Japan

Omdat Japan een kredietcrisis meemaakte jaren voordat het Westen aan de beurt was, geeft het land een waardevolle aanwijzing wat ons kan gebeuren. Japan maakte tot begin negentiger jaren een economische opleving mee waar het Westen jaloers op was.

Belangrijke aanjager van de spectaculaire groei was goedkoop krediet. Geld was zodanig ruim voorradig dat niet alleen particulieren maar ook bedrijven de middelen gebruikten om te speculeren op verdere stijging van de vastgoedprijzen.

Sinds deze luchtbel doorgeprikt is, zijn de vastgoedprijzen (maar ook de economische groei) gestagneerd. Japan kent inmiddels zombiebanken en een uitzonderlijk hoge staatsschuld die maar blijft groeien. Waarom lukt het de Japanners niet om uit deze stagnatie te ontsnappen?

Grijze haren

Een belangrijke reden ligt in de leeftijdsopbouw van de bevolking. Japan loopt niet alleen voorop met het ontwikkelen van de crisis maar op het gebied van vergrijzing.

Onderzoek van de toonaangevende Bank of International Settlements heeft aangetoond dat een stijging met 1 procent van de verhouding tussen (niet werkende) ouderen en werkenden leidt tot een daling van bijna 0,7 procent in de huizenprijzen.

Economisch actieven zijn de belangrijkste aanjagers van huizenprijzen. Zij verhuizen naar duurdere huizen als hun inkomen stijgt. Ouderen zijn vooral aanbieders op de huizenmarkt. Vooral Europese landen kampen met vergrijzing. Deze trend zal een sterk remmende werking hebben op de lange-termijn ontwikkeling van de huizenprijzen.

Fred Huibers is partner bij HEK Value Funds