Starters op de woningmarkt lijken al jaren te smachten naar een koopwoning en zijn momenteel bereid diep in de buidel te tasten en flink te overbieden. Wat is er toch mis met huren? Een rekensom geeft antwoord.

In theorie is er niets mis met huren, zegt econoom Nic Vrieselaar, gespecialiseerd in de woningmarkt. "Je bent een stuk flexibeler, dus als je een baan krijgt of een relatie, kun je gemakkelijker verhuizen. Zeker als de huizenprijzen dalen, ben je niet zomaar van een koophuis af. Bovendien loop je niet het risico op dure reparaties en hoef je niet te investeren in onderhoud en verduurzaming."

Ideaal plaatje dus voor de jongvolwassene die nog niet weet wat hij wil, maar het addertje onder het gras is natuurlijk de huurprijs. "Dat je wat extra betaalt voor de flexibiliteit is logisch", aldus Vrieselaar. "Een verhuurder neemt huurderswerk uit handen, loopt natuurlijk risico en wil daarvoor een vergoeding. Maar je zou verwachten dat het dan iets meer geld kost dan de rente die je kwijt zou zijn, terwijl het in de Nederlandse woningmarkt momenteel normaal is dat je fors meer kwijt bent dan rente plus aflossing van een hypotheek. Daardoor is er scheefgroei ontstaan."

Uit voorbeeldsom wordt verschil tussen kopen en huren duidelijk

Om duidelijk te maken wat het verschil tussen huren en kopen is, maakte vergelijkingssite Independer.nl voor deze site een som. Stel, je bent starter, onder de 35 jaar oud en je koopt een appartement van 300.000 euro en leent ook 300.000 euro. Je hebt wel eigen geld nodig om te kunnen kopen, ongeveer 5.000 euro.

Jouw maandlasten zijn dan: 951 euro bruto (tien jaar vast met NHG, annuïteitenhypotheek). Na dertig jaar heb je de hele hypotheek afgelost, en na tien jaar al een derde: de uitstaande hypotheek is dan nog 199.276 euro. Als de huizenprijs gelijk blijft, is je vermogen met 100.000 euro gegroeid.

Als je koopt betaal je onroerendezaakbelasting. De hoogte van die belasting verschilt per gemeente, maar bij een woningwaarde van 300.000 euro is dat zo'n 300 tot 400 euro per jaar. Opstalverzekering is zo'n 20 tot 30 euro per maand. Servicekosten voor een vereniging van eigenaren: 200 euro per maand. Onderhoud van je woning: leg hier maandelijks een bedrag voor opzij. Hoeveel? Nibud adviseert om gemiddeld 1 procent van de woningwaarde hiervoor te sparen, dus voor dit huis komt dat neer op 250 euro per maand. Misschien is dat wat veel voor een appartement, waar veel van het onderhoud voor rekening van de vve komt.

Wat heb je na tien jaar betaald aan een koopwoning?

  • Maandlasten: 114.120 euro
  • Opstal: 3.000 euro
  • Onroerende zaak: 3.500
  • Servicekosten: 24.000 euro
  • Onderhoud: 36.000
  • Betaald: 180.620 euro
  • Afgelost: 100.724 euro
  • Totaal: 79.896 euro

Bij een vergelijkbaar huurappartement gaan we uit van een huur van 1.100 euro per maand, die jaarlijks door huurverhogingen oploopt tot 1.300 euro na tien jaar. Voor het gemak is de gemiddelde maandelijkse huur 1.200 euro, een reële gemiddelde prijs met landelijk natuurlijk uitschieters naar boven en beneden.

Wat heb je na tien jaar betaald aan een huurwoning?

  • Maandelijkse huur: 144.000 euro

Het verschil in vermogen is dus na tien jaar zo'n 64.000 euro, waarbij nog niet is meegerekend dat de huizenprijzen stijgen. Die zouden binnenkort namelijk net zo goed kunnen dalen. "Dat risico hebben huizenkopers natuurlijk wel in vergelijking met huurders", zegt Vrieselaar.

Toch is het verschil helder en blijkt dat ook uit onderzoeken: in Nederland ben je financieel slechter af als je een huis huurt. De laatste dertig jaar stegen de huren harder dan de inflatie. 70 procent van de jongvolwassenen die huren in de vrije sector wil verhuizen en een driekwart daarvan wil naar een koopwoning, bleek uit het driejaarlijkse Woononderzoek van de overheid. Huurders hebben twee keer zo vaak als kopers nauwelijks spaargeld, becijferde Rabobank.

Dat er een kloof is ontstaan baart ook De Nederlandsche Bank (DNB) zorgen. DNB-president Klaas Knot pleit de laatste maanden steevast voor fiscale ingrepen die koophuizen minder aantrekkelijk maken, zoals snelle afbouw van de hypotheekrenteaftrek. "De hypotheekrenteaftrek zorgt ervoor dat je minder loonbelasting betaalt", aldus Vrieselaar. "Dat voordeel geldt niet voor huurders in de vrije sector. De mensen die profiteren van dat soort voordelen hebben het financieel al beter."

Woonbond wil dat huur weer aantrekkelijk alternatief wordt

De Woonbond hamert de laatste jaren vooral op een betere bescherming van huurders, om zo de kloof te verkleinen. "Wat mij betreft wordt het puntensysteem dat voor sociale huur geldt, doorgetrokken naar alle huurhuizen", zegt Woonbond-directeur Zeno Winkels. Het zou betekenen dat de huurprijs een optelsom is van voorzieningen, in plaats van dat verhuurders de prijs bepalen. "Ook zouden alle huurders bij de Huurcommissie terecht moeten kunnen voor als er iets mis is. Dat recht bestaat nu alleen voor bewoners van sociale huurwoningen."

In een goed functionerende markt is huren een aantrekkelijk alternatief, zegt Winkels. "Maar door de oververhitting delven huurders het onderspit. Ze zien de huurprijzen snel stijgen, hebben te maken met flexibele contracten en durven daardoor minder te klagen als er iets kapot is. Met name jonge mensen zijn een soort stadsnomaden geworden, die onvoldoende beschermd zijn tegen de huidige marktsituatie. Wonen is een grondrecht. Dat wordt in mijn ogen geschaad als mensen 1.400 euro voor een tweekamerappartement moeten betalen."

Waarom hetzelfde huis in Amsterdam veel duurder is dan in Groningen
227
Waarom hetzelfde huis in Amsterdam veel duurder is dan in Groningen