Er wordt al jaren meer gebouwd in Nederland en toch blijven de huizenprijzen stijgen. Normaal zou je het omgekeerde verwachten. Is bijbouwen dan wel echt de oplossing of zijn er andere opties om wonen goedkoper te maken? Volgens woningmarktexperts moet er ook naar de financiering gekeken worden.

Er zijn momenteel twee verschillende problemen op de Nederlandse woningmarkt. In de eerste plaats zijn er meer mensen op zoek naar een nieuwe woning dan er huizen te koop staan en in de tweede plaats wordt het steeds moeilijker om een betaalbaar huis te vinden.

Voor dat eerste probleem is de oplossing logischerwijs dat er meer gebouwd moet worden, maar volgens Peter Hein van Mulligen, hoofdeconoom van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS), is er eigenlijk geen sprake van structurele woningnood.

Cijfers van het Kadaster bevestigen dat. Paul de Vries, de woningmarktexpert van het Kadaster, zegt dat er het afgelopen jaar zo'n 75.000 huizen zijn bijgekomen en 73.000 nieuwe huishoudens zijn ontstaan, veelal eenspersoonshuishoudens.

'Veel mensen willen verhuizen'

Er zijn dus meer huizen dan huishoudens, maar dat behoeft nuancering. "We merken dat veel mensen op dit moment willen verhuizen naar een nieuwe woning", zegt De Vries. "Velen hebben hun woning gekocht na de kredietcrisis toen ze dachten dat de hypotheekrente niet meer lager zou worden, maar de coronacrisis heeft die intussen nog lager geduwd. En dan is het voor veel mensen interessant om opnieuw te verhuizen. Dat zet druk op de woningmarkt."

Door die lage rente is het ook voordeliger om te lenen, waardoor mensen meer kunnen betalen voor een huis. Daarbij komt dat het tweede inkomen in een huishouden sinds dit jaar voor 90 procent meetelt bij de berekening van de maximale hypotheek. Het eerste inkomen telt sowieso volledig mee.

Daardoor kunnen mensen nog meer lenen, wat de prijs opnieuw omhoogduwt. Met de hypotheekrenteaftrek kunnen huizenkopers bovendien de rente en een aantal andere kosten die verbonden zijn aan hun hypotheek aftrekken van de belastingen. Ook hoeven jongeren onder de 35 jaar geen overdrachtsbelasting te betalen bij de aankoop van een huis.

Minder hypotheekrenteaftrek en strengere leennormen

Er zijn in Nederland dus heel wat voordelige financieringsmechanismes op de huizenmarkt. Prijsstijgingen kunnen beteugeld worden door die financiering aan te pakken, denkt ING-econoom Mirjam Bani. "Als de vrijstelling van de overdrachtsbelasting en de hypotheekrenteaftrek worden afgeschaft, zal de stijging van de huizenprijzen afgeremd worden", zegt ze.

Daar is De Vries het niet helemaal mee eens. Volgens hem heeft de hypotheekrenteaftrek op dit moment zelfs een neerwaarts effect op de prijs. "De huidige methodiek is in 1974 van start gegaan en heeft de huizenprijzen toen sterk omhooggeduwd. Maar sindsdien is die gelijk gebleven, waardoor het effect snel wegebt. In 2013 heeft het kabinet besloten om het percentage dat kan worden afgetrokken steeds te verkleinen, waardoor het dus steeds minder aantrekkelijk wordt om er gebruik van te maken. En dat drukt de prijzen dan weer."

Nederlandse huizenprijzen behoren tot de hoogste in Europa

Dat neemt niet weg dat Nederland binnen Europa een van de landen is waar de huizenprijzen het hoogst zijn en de stijging ook het sterkst is. Volgens Van Mulligen zou dat een gevolg kunnen zijn van de hypotheekrenteaftrek.

De Vries denkt dat de verklaring in het aanbod zit. "In Nederland worden er vooral huizen op papier verkocht en dat betekent dat woningen nooit gebouwd zullen worden voor ze verkocht zijn. Daardoor heb je bijna geen leegstand en heeft de prijs dus ook geen kans om te verlagen."

De beste manier om de prijzen in bedwang te houden is de leennormen verstrengen, zodat mensen niet meer de volledige waarde van een huis kunnen lenen, aldus De Vries. Daarnaast wijst hij erop dat we de eerste tekenen zien van een stijging van de hypotheekrentes en dat zou de prijzen op langere termijn zelfs kunnen doen dalen.