2022 was een jaar waarin prijsstijgingen en overbieden plaatsmaakten voor dalende huizenprijzen een hoge hypotheekrente. En als het aan De Nederlandsche Bank (DNB) ligt, gaan de prijzen in 2023 verder dalen. DNB verwacht dat woningen volgend jaar ruim 3 procent minder waard zullen worden. Ook de grote banken verwachten dat de prijzen wat zullen dalen.

Wat wordt er sowieso beter in 2023? Allereerst wordt de Nationale Hypotheek Garantie-grens (NHG) opgerekt. Een hypotheek met NHG-bescherming biedt je een vangnet en heeft het voordeel dat je minder rente betaalt. Dat kan zeker 0,5 of 0,6 procent schelen, afhankelijk van de regio waar je wil kopen.

Het NHG-plafond lag in 2022 op 355.000 euro, maar wordt komend jaar 405.000 euro. "Hierdoor heb je als starter iets meer kans om een woning te kunnen kopen", zegt hypotheekexpert Marga Lankreijer van vergelijkingssite Independer. Als je je huis verduurzaamt met energiebesparende maatregelen, kun je tot 429.300 euro nog een NHG-hypotheek krijgen.

Er komen dus meer kansen voor starters. Ook wordt het volgend jaar voor beleggers nog minder aantrekkelijk om in huizen te investeren. De overdrachtsbelasting stijgt voor hen namelijk van 8 naar 10,4 procent. Dat verbetert de positie van starters omdat zij, tenzij het huis duurder is dan 440.000 euro, die belasting niet betalen.

Ook de zogeheten jubelton wordt afgeschaft. Dit jaar mocht je nog 106.671 euro voor de aanschaf van een huis ontvangen zonder dat je daar schenkbelasting over moest betalen. Komend jaar is dit bedrag nog maar 27.231 euro. Zo ontstaan er meer kansen voor mensen zonder rijke ouders, is het idee achter deze zet.

Als je in het nieuwe jaar op een huis gaat bieden, dan wordt dat allemaal een stuk transparanter en eerlijker. Vanaf 1 januari is een zogenoemd biedlogboek verplicht voor makelaars van de verenigingen NVM, VBO en Vastgoedpro.

In dat logboek zijn alle biedingen zichtbaar na de verkoop. Ook kun je zien of er bijvoorbeeld een bouwkundig- of financieringsvoorbehoud is afgesproken. Zo'n biedboek bestond al sinds 1 juli, maar het gebruik ervan wordt in 2023 voor makelaars van dat trio verplicht.

Ook in de huursector gebeurt van alles. Zo krijgt het plan voor een puntensysteem voor de vrije sector in 2023 verder vorm. Hierdoor zouden extreme huurprijzen voor kleine en slecht onderhouden onderkomens tot het verleden moeten gaan behoren.

Er is dus weer meer optimisme. In een nieuwe peiling van Independer bleek dat een kwart van ondervraagde starters verwacht binnen een jaar een huis te kunnen kopen. Dat is fors meer dan vorig jaar, toen slechts 4 procent die verwachting had.

Het is ook weer geen reden voor de polonaise, want door de in 2022 zo gestegen hypotheekrente - van ongeveer 1,5 naar 4,5 procent - hebben huizenjagers niet per se meer leenruimte. Wie meer geld aan rente kwijt is, kan namelijk minder per maand besteden aan aflossing. Stijgt je salaris (deels) mee met de inflatie, dan compenseert dit het voor een flink deel.

En er zijn helaas ook problemen die je niet zomaar oplost. Er blijft een woningtekort. Daarom wil het kabinet tot 2030 900.000 woningen bouwen, waarvan twee derde betaalbaar is. Maar bouwers, provincies en gemeenten denken nu al dat dat een onhaalbaar getal is. De nieuwbouw stokt nu al, door bijvoorbeeld de prijsstijging van bouwmaterialen, een tekort aan personeel en grondstoffen- of stikstofproblematiek.

Volgens Hans de Geus, beurscommentator bij RTL Z en auteur van het boek Hoe ik toch huisjesmelker werd: over woonarmoede en ongelijkheid, is er geen sprake van te weinig stenen, maar is er te veel geld op de woningmarkt. "Daarom is het goed dat die jubelton weggaat. Als structurele oplossing moeten we vermogen meer gaan belasten. Er is veel vermogensongelijkheid. Dat wordt erger omdat het grote erven begint, want babyboomers beginnen dood te gaan."

Zo is er nog een wereld te winnen op de woningmarkt, maar worden er in 2023 serieuze stappen in de goede richting gezet.