De Europese Centrale Bank (ECB) heeft vorige week de rente verhoogd en dat was groot nieuws. Toch zien we dat de hypotheekrentes in Nederland nu aan het dalen zijn. Hoe kan dat?

De ECB verhoogde voor het eerst in elf jaar de rente. En de verwachting is dat er nog meer verhogingen zullen komen. Dat de ECB dit doet, was geen verrassing. De ECB hoopt met renteverhogingen de inflatie in Europa terug te dringen. Aan de andere kant daalt de hypotheekrente voor langlopende periodes al een aantal weken. Zo verlaagden diverse geldverstrekkers hun hypotheekrente afgelopen week nogmaals. De gemiddelde hypotheekrente voor tien jaar vast met Nationale Hypotheek Garantie was afgelopen week 3,62 procent.

Het verschil zit in de periodes waarin de rente vaststaat. De ECB heeft namelijk de beleidsrente verhoogd. Dat is een kortetermijnrente voor transacties tussen de ECB en commerciële banken. "Die bepaalt wél de korte hypotheekrente", zegt Martin Hagedoorn van De Hypotheekshop. "En die is behoorlijk opgelopen. Heb je een hypotheek met een korte rentevaste periode (bijvoorbeeld van een jaar), een variabele rente of heb je een overbruggingsrente, dan heb je wel te maken met stijgende rentes."

Consument is beter uit

Maar de langere hypotheekrentes hebben niets te maken met deze ECB-maatregel. Daarvoor moeten we kijken naar de kapitaalmarkt. Daar zijn beleggers actief die geld uitlenen voor staatsobligaties. "Vanaf oktober van vorig jaar liep daar de rente enorm op", zegt Hagedoorn. "En dat zagen we vervolgens ook terug in de stijgende hypotheekrentes voor rentevaste periodes van tien jaar of langer. Sinds een week of zes is de kapitaalmarktrente weer dalende en sinds drie weken ook de hypotheekrente. Je moet het zo zien: geldverstrekkers verkopen een hypotheek aan jou als consument, maar kopen ze zelf ook in voor inkooptarieven. Dat is niets anders dan een supermarkt bijvoorbeeld doet."

De dalende hypotheekrentes zijn goed nieuws voor consumenten die een nieuwe hypotheek willen afsluiten. "Je kunt dan meer lenen tegen minder geld", zegt hypotheekexpert Marga Lankreijer-Kos van Independer. "Geldverstrekker Obvion verlaagde afgelopen week bijvoorbeeld de rente met 0,18 procentpunt voor een hypotheek met tien jaar vaste rente. Voor een annuïteitenhypotheek van 400.000 euro gaat dit om ruim 63 euro bruto minder lasten per maand."

Hagedoorn: "Toch is het tempo van de dalingen echt anders dan de eerdere stijgingen. Begin dit jaar steeg de hypotheekrente soms met 0,4 tot zelfs 0,8 procentpunt. Verhogingen gaan meestal sneller dan verlagingen."

Waarom daalt de hypotheekrente?

Uiteraard heeft de dalende hypotheekrente meerdere oorzaken. Als eerste dus de rente op de kapitaalmarkt. "De vrees voor een recessie is toegenomen", analyseert Hagedoorn. "Er is een negatievere teneur over de toekomst. De oorlog in Oekraïne duurt maar voort. Er is een gastekort. De schuldenkwestie van landen in de zuidelijke eurozone speelt weer op. De inflatie duurt voort. Kortom: op de kapitaalmarkt is het een optelsom van diverse factoren."

“Mensen worden voorzichtiger en geldverstrekkers daarom ook. Lage rentes van 1 à 2 procent zullen we denk ik niet meer zo snel zien.”
Martin Hagedoorn, De Hypotheekshop

En die zaken vloeien door naar banken die jou een hypotheek willen verkopen. Lankreijer-Kos: "Geldverstrekkers bereiden zich ook voor op de ontwikkelingen in de markt. Ze nemen ook de risico-opslag mee. Verwachten ze bijvoorbeeld slechtere betalingen van klanten? Ook het aantal hypotheekaanvragen daalt momenteel. Doordat er minder huizen worden verkocht, maar ook omdat oversluiten met de huidige rente niet meer zo aantrekkelijk is geworden. Er is concurrentie tussen geldverstrekkers omdat ze allemaal een hypotheek willen binnen hengelen. Het is dus lastig om één directe verklaring te geven voor dalende hypotheekrentes."

Gaat de hypotheekrente verder dalen?

Hagedoorn: "Op dit moment lijkt er ruimte voor verdere verlagingen in de komende maanden. Maar dat zeg ik wel op basis van de huidige situatie. Het is lastig vooruit te kijken, want dit jaar is heel bijzonder. Sinds corona is het de overtreffende trap van een achtbaan. Het aantal biedingen en bezichtigingen neemt nu alweer af, het vertrouwen in de woningmarkt neemt af. Mensen worden voorzichtiger en geldverstrekkers zullen daarom ook voorzichtiger worden. Rentes van 1 à 2 procent zullen we denk ik niet meer zo snel krijgen."