Door de enorm gestegen huizenprijzen zijn er veel Nederlanders die hun huis met overwaarde zouden kunnen verkopen. Een nadeel is alleen dat een nieuw koophuis intussen ook duurder is geworden. Is het dan aantrekkelijk om de overwaarde te cashen en te gaan huren?

"Dat is natuurlijk voor iedere situatie anders", begint Marcel Warnaar van het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud). "Neem de situatie van een oudere. Die heeft misschien zijn of haar hypotheek grotendeels of helemaal afbetaald en wil naar een levensloopbestendige woning. Het eigen huidige huis is misschien te groot, maar verbouwen is duur en kan veel gedoe zijn. Dan kan ik me voorstellen dat je overweegt om die overwaarde te gebruiken om nog een aantal jaar in een aangepaste en goed geïsoleerde huurwoning te gaan wonen. Ook omdat er in het huis veel voor je wordt geregeld als je huurder bent."

"De vraag is natuurlijk wat je doel is met het verkopen van je huis", zegt Sabine Samsom, blogger van Finance Queen. "Dat moet je eerst goed bedenken. Is het puur financieel, wil je flexibel zijn en kunnen vertrekken wanneer je wilt of voldoet een huurwoning nu eenmaal aan jouw woonwensen?"

Nadelen van overwaarde cashen: het geld wordt minder waard

Want als je om financiële redenen wil switchen van koop naar huur, zitten er wat addertjes onder het gras. Samsom rekent voor: "Twee veertigers kunnen hun huis bijvoorbeeld met 250.000 euro overwaarde verkopen. Stel dat ze voor 1.000 euro per maand zouden gaan huren, dan zou je kunnen zeggen dat ze het bijna 21 jaar kunnen uitzingen. Klinkt goed. Maar zij krijgen vanwege hun vermogen geen huurtoeslag én betalen over dit bedrag al ongeveer 1.300 euro aan jaarlijkse vermogensbelasting in box 3."

En daar stopt het niet. "Het is in de huidige tijd minder aantrekkelijk om een groot bedrag op de bank te hebben staan dan toen je nog een beetje spaarrente van de bank kreeg", zegt hypotheekexpert Marga Lankreijer-Kos van Independer. "Nu is de spaarrente bij zulke grote bedragen vaak zelfs negatief. Het kost je dan geld om geld op de bank te hebben staan. Bovendien kun je ervan uitgaan dat de huurprijs jaarlijks stijgt, dus je potje wordt alleen maar minder waard."

“Zolang je je woning aanhoudt, profiteer je mee van de stijgingen. Op het moment van verkoop stopt dat.”
Marcel Warnaar, Nibud

"Mocht je van dat geld toch ooit weer een huis willen kopen, dan kan het natuurlijk zomaar zo zijn dat je er met de stijgende woningprijzen niet meer tussen komt", vult Warnaar aan. "Zolang je je woning aanhoudt, profiteer je mee van de stijgingen. Op het moment van verkoop stopt dat. Daar staat wel tegenover dat schenken een stuk eenvoudiger wordt als je het geld op de bank hebt staan, dan wanneer het geld nog in je huis zit."

Je kunt speculeren op een prijsdaling op de huizenmarkt

Ook zijn er mensen die juist in de huidige oververhitte markt hun huis verkopen om de overwaarde te cashen. "Ze vermoeden dat dit het hoogtepunt is en dat de prijzen gaan dalen", zegt Lankreijer-Kos. "We hebben klanten die daarom juist nu willen verkopen en dan tijdelijk gaan huren. Ik denk dat we dit in de toekomst wel vaker gaan zien."

Maar let op, waarschuwt ze. "Als je nu verkoopt en later wilt kopen, moet je binnen drie jaar de overwaarde die is vrijgekomen weer investeren in je woning. Doe je dat niet, dan heb je geen hypotheekrenteaftrek over het deel ten grootte van je overwaarde. Na drie jaar kun je weer volledig aftrek krijgen." Maar aan wachten kleeft een risico, voegt Samsom eraan toe. "Je speculeert dan op een prijsdaling. Dat kan ook verkeerd uitpakken. Zeker als je ook nog met de overwaarde gaat beleggen voor de korte termijn. Dan kan het dubbel misgaan."

Wil je toch gebruikmaken van je overwaarde, maar niet verhuizen, dan kun je deze ook opnemen. Je verhoogt dan je hypotheek, mits de bank dat toelaat op basis van jouw inkomen. Samsom: "Je hebt een mooi startkapitaal om iets mee te gaan doen. Denk aan het verduurzamen van je woning, maar je kunt het ook gebruiken om bijvoorbeeld een boot of vakantiehuis te kopen, een sabbatical te nemen of te investeren of beleggen. Maar laat je daar vooral eerst in voorlichten als je zoiets wilt doen."