Nina Tijben (41) sloot in 2016 een familiehypotheek af bij haar ouders. "Na mijn scheiding bleek het als alleenstaande moeder met een parttimesalaris onmogelijk om via de bank voldoende hypotheek te krijgen. Uiteindelijk heb ik van mijn ouders een derde van de aankoopwaarde van de woning geleend en kon ik toch een fatsoenlijke woning voor mijzelf en de kinderen kopen."

Met een familiehypotheek leen je geld bij een familielid voor de aankoop van een woning. Dat mag het volledige aankoopbedrag zijn of een gedeelte daarvan, bijvoorbeeld als aanvulling op een reguliere hypotheek. Voor vermogende Nederlanders is het verstrekken van zo'n lening een manier om meer rente over hun spaargeld te ontvangen.

De voorwaarden van de lening, zoals het leenbedrag, de looptijd en de rente, mogen de familieleden zelf bepalen. Bij de bank is een hypotheek in 2022 niet hoger dan 100 procent van de woningwaarde, maar bij een familielid mag je dus lenen wat je wil. De geldverstrekker en geldontvanger mogen zelf het rentepercentage bepalen.

"Het is afhankelijk van de gekozen constructie welk rentepercentage aantrekkelijk is", zegt Oscar Noorlag van Van Bruggen Adviesgroep. "Als ouders de familiehypotheek zo voordelig mogelijk willen maken voor het kind, gebruiken ze vaak de leen-schenkconstructie."

Het kind betaalt rente en aflossing aan de ouders, mag de hypotheekrente fiscaal aftrekken én krijgt (een gedeelte van) het afgeloste geld weer terug. In 2022 mag dat bedrag niet meer dan 5.677 euro zijn.

Noorlag zegt dat er bij de populaire constructie vaak geprobeerd wordt om een zo hoog mogelijke rente aan te houden. De rente is immers volledig fiscaal aftrekbaar én wordt weer teruggeschonken. Wel zijn er grenzen. "Om de rente fiscaal af te mogen trekken, mag deze niet te veel afwijken van de dan geldende marktrente", aldus Marga Lankreijer-Kos van vergelijkingssite Independer. "Een andere voorwaarde is dat de lening binnen maximaal dertig jaar annuïtair of lineair afgelost moet worden."

Correctie: hierboven werd in een eerdere versie van dit artikel ten onrechte de persoonlijke lening als uitgangspunt voor het bepalen van de familiehypotheekrente genoemd. Het gaat om de marktrente voor hypotheken.

Tijben betaalt haar ouders bijvoorbeeld 2 procent rente en lost haar lening binnen dertig jaar annuïtair af. "We hielden het rentepercentage aan dat in 2016 gold. Ik vind het fijn dat mijn ouders er zo ook nog wat aan verdienen."

Als de afgeloste maandlasten niet worden teruggeschonken, wordt er volgens Noorlag vaak gekozen voor een zo laag mogelijke rente. Ook als de geldontvanger volledig afhankelijk is van een familiehypotheek en daarnaast dus geen reguliere hypotheek afsluit, is deze constructie gebruikelijk.

"Wel moet je oppassen dat de Belastingdienst de lening niet ziet als een schenking. Je kunt bijvoorbeeld de huidige NHG-rente als richtlijn nemen om er zeker van te zijn dat de rente op een familiehypotheek fiscaal aftrekbaar blijft en de lening niet als schenking wordt gezien", aldus Noorlag.

Ouders die hun kind willen helpen bij de aankoop van een woning, mogen een familiehypotheek verstrekken boven op het bedrag van 106.671 euro dat ze nu nog belastingvrij mogen schenken. Die zogenoemde 'jubelton' is zeer in trek bij vermogende Nederlanders. De coalitie wil ervan af omdat het de ongelijkheid tussen woningzoekenden met en zonder rijke ouders vergroot. De Belastingdienst kan die afschaffing pas in 2024 doorvoeren.

Zowel Noorlag als Lankreijer-Kos verwacht dat de afschaffing van de jubelton nog wel eens voor een boost kan zorgen voor de familiehypotheek mét de leen-schenkconstructie.