Sinds de afschaffing van de overdrachtsbelasting voor huizenkopers tot 35 jaar oud is de jonge leeftijdsgroep weer beter vertegenwoordigd op de woningmarkt. De kans is groot dat ze wel wat woonwensen moeten laten varen.

Het is volgende week precies een jaar geleden dat de overdrachtsbelasting voor jonge huizenkopers (tot 35 jaar) is afgeschaft en die van beleggers juist omhoogging van 2 naar 8 procent.

De maatregel, bedoeld als voordeel voor koopstarters ten opzichte van beleggers, veroorzaakte een aardschok op de woningmarkt. In december 2020 snelden beleggers zich massaal naar de notaris om voor een fors lager bedrag een appartement voor de verhuur te bemachtigen. Jonge kopers stelden hun aankoop juist uit tot na de jaarwisseling om zo duizenden euro's te besparen.

De Tweede Kamer stak later een stokje voor de 'sponsoring' van jonge huizenkopers die genoeg geld hebben om dure huizen te kopen. De grens is daarom sinds 1 april op 400.000 euro gezet. Pas daarna stabiliseerde de markt, waarbij opvalt dat momenteel ongeveer de helft van de huizen wordt gekocht door 35-minners. Dat is vergelijkbaar met het niveau van 2015, terwijl starters de laatste jaren juist aandeel verloren.

Het afschaffen van de overdrachtsbelasting voor jonge huizenkopers en het ophogen van de grens voor beleggers veroorzaakten een aardschok op de woningmarkt.

Het afschaffen van de overdrachtsbelasting voor jonge huizenkopers en het ophogen van de grens voor beleggers veroorzaakten een aardschok op de woningmarkt.
Het afschaffen van de overdrachtsbelasting voor jonge huizenkopers en het ophogen van de grens voor beleggers veroorzaakten een aardschok op de woningmarkt.
Foto: Bart-Jan Dekker

Beleggers investeerden in 2021 fors minder in huizenmarkt

Het demissionaire kabinet waagt zich nog niet aan een analyse van de maatregel. Het is nog te vroeg, stelt een woordvoerder van demissionair minister Kajsa Ollongren (Wonen). Ze wijst op een Kamerbrief naar aanleiding van vragen van Kamerlid Wybren van Haga met dezelfde strekking. Van Haga meent dat de explosieve stijging van de huizenprijzen is veroorzaakt door het afschaffen van de overdrachtsbelasting voor de jonge doelgroep. Ze konden immers meer eigen geld gebruiken om te overbieden.

Er is een andere kant van het verhaal: beleggers hebben dit jaar fors minder in de huizenmarkt geïnvesteerd. Capital Value becijfert 7,7 miljard euro, dat is een daling van 32,5 procent van het transactievolume in 2020. Terwijl er in verhouding juist méér geld in nieuwbouw is gepompt.

“Ze moeten enkele woonwensen laten varen en leggen dus feitelijk hetzelfde geld of iets meer neer, voor een minder huis.”
Matthijs Korevaar, universitair docent woningmarkt

Dat starters er dus helemaal niet meer tussen komen op de woningmarkt omdat huizen 'onbetaalbaar' zijn geworden, is een misverstand, erkent Matthijs Korevaar, universitair docent woningmarkt. Dat je voor hetzelfde huis als vorig jaar nu gemiddeld 80.000 euro meer betaalt door de gestegen huizenprijzen is óók waar, stelt hij. "Maar de pool is groot en wat de cijfers níét zeggen, is wat voor soort huizen er worden gekocht."

Eerdere cijfers lieten al zien dat met name jongeren steeds kleiner gaan wonen. "Ze moeten enkele woonwensen laten varen en leggen dus feitelijk hetzelfde geld of iets meer neer, voor een minder huis." De verkopers kunnen de ontstane overwaarde vervolgens meenemen om wél de stap naar een groter huis te maken.

Meer druk op de woningmarkt door belastingvoordeel

Korevaar denkt dat de druk op de markt mogelijk wel is vergroot. "Helaas is het moeilijk te zeggen omdat er altijd nog andere zaken een rol spelen op de woningmarkt, maar dankzij het afschaffen van de overdrachtsbelasting is er natuurlijk wel een grotere groep gekomen die zonder al te veel spaargeld de stap naar een koophuis kan zetten. De overdrachtsbelasting moet je namelijk uit eigen zak betalen. Nu kom je al een heel eind als je een goed inkomen hebt."

De onderzoeker is benieuwd naar een nieuw 'instrument' dat gemeenten kunnen gebruiken om beleggers op de koopwoningmarkt de pas af te snijden: de opkoopbescherming, ook wel bekend geworden als zelfbewoningsplicht. "Een deel van de beleggers is mogelijk al afgehaakt door de overdrachtsbelasting. Rotterdam en Haarlem zijn de eerste gemeenten die beleggers gaan weren en andere steden volgen later in het jaar. Ik verwacht daarom nog niet snel effect, maar wil dat wel goed in de gaten houden."