De meestgenoemde verklaring voor de almaar stijgende huizenprijzen is de historisch lage hypotheekrente. Uit onderzoek van het Kadaster blijkt echter dat die invloed relatief beperkt is.

De gemiddelde prijs voor een koopwoning steeg in vier jaar tijd van 267.000 naar 401.000 euro. Dat is een verschil van 131.000 euro, terwijl maximaal 30.000 euro daarvan is toe te schrijven aan de grotere leencapaciteit van huizenkopers als gevolg van de lagere hypotheekrente, zo becijferde het Kadaster.

Het Kadaster is namens de overheid verantwoordelijk voor het openbaar register van verkoop en bezit van woningen en heeft daardoor een karrenvracht aan informatie. Kadaster-onderzoeker Paul de Vries viel het afgelopen jaar iets op: "We zeggen allemaal: huizen worden onbetaalbaar. We zien groepen die demonstreren dat de woningmarkt ontoegankelijker wordt. Maar tegelijkertijd werden er tussen april 2020 en april 2021 meer huizen verkocht dan ooit. Ik vroeg me af hoe dat kan."

Uit het onderzoek kwam een aantal voorspelbare conclusies: met een modaal inkomen kun je dit jaar amper nog een woning kopen en hoe hoger het inkomen, hoe meer kans je maakt op de woningmarkt.

"We proberen echter ook te achterhalen wie al die mensen zijn die dus wél steeds duurdere huizen kunnen betalen. Hoewel we ze nog niet scherp in beeld hebben, moeten het wel mensen zijn die een hoog inkomen hebben, financiële steun krijgen van bijvoorbeeld ouders óf al een huis hebben en die overwaarde kunnen inzetten bij de aankoop van een volgend huis. Een hogere lening dankzij de lage rente is onvoldoende om de stijging van de woningprijzen bij te houden", aldus De Vries.

Gekozen rentepercentage hoger dan de gemiddelde rente

Bij het onderzoek naar de invloed van de rente is het Kadaster uitgegaan van het rentepercentage dat huizenkopers afsluiten. Dat was in 2017 nog gemiddeld 2,41 procent, tegenover 1,75 procent in 2021. "Dat ligt een stuk hoger dan de laagste rentepercentages die je inmiddels kunt krijgen. Dat komt doordat veel kopers ervoor kiezen de rente langer vast te zetten tegen een wat hoger percentage", aldus De Vries.

Dat de invloed van de lage rente maar klein is, wordt nog duidelijker als het Kadaster inzoomt op de middeninkomens en hogere inkomens. Een huishouden dat 110.000 euro per jaar verdient, kan nu 630.000 euro lenen. Dat is slechts 5 procent meer dan in 2017, terwijl de huizenprijs intussen met 50 procent is gestegen.

Middeninkomens tussen de 40.000 euro en 60.000 euro zagen hun maximale hypotheek zelfs nauwelijks veranderen. Niet alleen makelaarsvereniging NVM, maar ook een hele trits bankeconomen wijzen juist geregeld naar de lage rente als grote aanjager van de huizenprijzen.

Huizen zijn voor huishoudens dus wel degelijk duurder geworden, al is dat beeld genuanceerder als je de aflossing ziet als een soort spaarpot. Op verzoek van NU.nl bracht vergelijkingssite Independer de verschillen tussen 2017 en 2021 in beeld.

De maandlasten zijn fors hoger, maar er wordt via aflossing ook veel sneller vermogen opgebouwd.

De maandlasten zijn fors hoger, maar er wordt via aflossing ook veel sneller vermogen opgebouwd.
De maandlasten zijn fors hoger, maar er wordt via aflossing ook veel sneller vermogen opgebouwd.

President van De Nederlandsche Bank Klaas Knot wees er dit jaar al herhaaldelijk op dat de huizenprijzen in Nederland het hardst stijgen, terwijl de rente overal in Europa zo laag is. "We wijzen in dit land graag naar de lage rente als boosdoener, maar die is overal in Europa. Dus de resterende prijsstijging is made in Holland", aldus Knot in de Volkskrant.

Hoe kan het dán dat de huizenprijzen zo hard stijgen?

De vraag dringt zich opnieuw op: waardoor zijn die prijzen dán zo hard gestegen? DNB stelt dat het woningtekort en de fiscale voordelen voor huiseigenaren een grote rol spelen. Maar De Vries vermoedt nog iets anders: huizenkopers tasten simpelweg dieper in de buidel om niet de boot te missen. "Dat kan ook in een florerende economie. Er is fors gespaard en veel lonen zijn omhooggegaan dankzij de krappe arbeidsmarkt."

Wat vervolgens gebeurt, is wat Marcel Warnaar van het Nibud het haasje-overeffect noemt. "Als huizenprijzen stijgen, moet je meer geld inbrengen om een grotere kans te maken op een huis. Dan stijgen de huizenprijzen verder, waardoor doorstromers weer meer te besteden hebben aan een volgend huis, ook al omdat ze tegenwoordig meer aflossen. Beleggers bieden ondertussen mee, omdat ze op zoek zijn naar rendement, ook vanwege de lage rente. Zo beland je in de spiraal waar we nu in zitten en dat gaat door tot de wal het schip keert."