Bewoners van sociale huurwoningen zijn vanaf 1 januari 2022 beter beschermd tegen hoge huurprijzen als de WOZ-waarde stijgt. De Tweede Kamer steunt dat voorstel van het kabinet, maar linkse en rechtse partijen steggelen nog over de uitvoering. De Woonbond is voor de maatregel, maar waarschuwt dat de nieuwe regels zo ingewikkeld worden gemaakt dat huurders het niet meer kunnen begrijpen.

Als bewoners niet kunnen begrijpen hoe hun huurprijs wordt berekend, kunnen ze zich ook moeilijker verzetten tegen huurverhogingen door hun huisbaas, stelt Erik Maassen van de Woonbond. "Er zijn weer allerlei uitzonderingen bedacht na een lobby van vastgoedpartijen. Dat gaat echt problemen opleveren."

Deze week werd bekend dat de WOZ-waardes van woningen naar recordhoogte stijgen. Ze volgen daarmee de huizenprijzen bij verkoop. De WOZ-waarde wordt door de overheid gebruikt om de verdeelsleutel van met name lokale belastingen te bepalen.

Huiseigenaren betalen meer belasting als ze in een duur huis wonen. Aangezien de huizenprijzen zo hard zijn gestegen, konden in de slipstream ook de huurprijzen van sociale huurwoningen stijgen. Dat komt doordat de WOZ een aandeel heeft in het puntensysteem waarmee de gereguleerde ​maximale huurprijzen worden berekend. Een hogere WOZ betekent een hogere maximale huurprijs.

Minder sociale huurwoningen naar de vrije sector

Minister Kajsa Ollongren heeft vorig jaar voorgesteld de puntentoekenning voor de WOZ-waarde tot 33 procent te maximeren. De huren zouden daardoor minder snel stijgen en meer woningen blijven behouden voor de sociale woningvoorraad. Nu werkt het nog zo: komt een woning boven de 142 punten, bijvoorbeeld omdat het huis in een populaire buurt staat, dan vervalt de bescherming en kan de verhuurder nieuwe huurders zoveel huur vragen als hij wil.

"Op die manier zijn appartementen in Amsterdam bijna allemaal in de vrije sector terechtgekomen", zegt financieel journalist Hans de Geus, schrijver van het boek Hoe ik toch huisjesmelker werd. Er ontstaat een spiraal naar boven met steeds hogere huizenprijzen. "Het lijkt logisch dat er nu een stap wordt gezet om dat te doorbreken, maar het is lastig de geest in de fles te krijgen", aldus De Geus. "Verhuurders zijn hier niet blij mee en zullen van zich laten horen."

VVD bang dat verhuurders claims gaan indienen

De VVD heeft precies om die reden zorgen over de invoering. Met de regel zou het eigendomsrecht van verhuurders worden geschaad, waardoor ze mogelijk met claims bij de overheid komen. VVD-Kamerlid Daniel Koerhuis zei woensdag in een Kamerdebat dat hij advies wil van de Raad van State.

SP'er Sandra Beckerman pareerde dat Koerhuis blijkbaar het eigendomsrecht belangrijker vindt dan betaalbaar wonen. Ook de Woonbond is kritisch. "Het is een nieuwe vertragingstactiek van de VVD. Eerder probeerde de partij de invoering al uit te stellen vanwege de val van het kabinet", aldus Maassen.

PvdA, SP en GroenLinks hebben de minister gevraagd het aandeel van de WOZ verder te verlagen, naar 20 procent. Ook wil het linkse blok dat het percentage voor álle woningen gaat gelden, terwijl de minister uitzonderingen voorstelt.

Als het voorstel niet wordt aangepast, geldt de huurverlaging alleen voor gereguleerde huurwoningen met een huurprijs boven de 752 euro. Bij alle andere sociale huurwoningen blijft de WOZ dan een grote rol spelen. Ook nieuwbouwwoningen zouden een uitzondering verdienen. Verder gaat de WOZ-maximalisering in de vrije sector pas in als er een nieuwe huurder komt. Bewoners die al in een te duur huis wonen, zouden dan worden uitgezonderd en kunnen dus niet hun recht halen. Dat zou verhuurders te veel in gevaar brengen, omdat die in hun verdienmodel al waren uitgegaan van een hoge huur.

Als het aan de Woonbond ligt, worden alle uitzonderingen geschrapt. De Tweede Kamer gaat er dinsdag over stemmen.