De lage hypotheekrente is prettig voor iedereen die z'n hypotheek kan oversluiten, maar vormt een kredietrisico voor starters en dus ook voor banken. Toezichthouder De Nederlandsche Bank (DNB) noemt de hoge schuldenlast die bij huizenkopers ontstaat een "belangrijke kwetsbaarheid" als de huizenprijzen gaan zakken.

De woningmarkt blijft oververhit en de sterke prijsstijgingen zetten de betaalbaarheid van koopwoningen vooral voor starters verder onder druk, analyseert DNB. "Ondanks de lage rente zijn de financieringslasten gestaag toegenomen", schrijft de bank in antwoord op vragen van NU.nl. "Voor starters en jongere huizenbezitters is de financieringslast van een gemiddelde koopwoning nu vergelijkbaar met het niveau van vlak voor de vorige huizenmarktcrisis. En hoe groter de druk op de betaalbaarheid van koopwoningen, hoe meer kredietrisico banken lopen."

De lage rente is de belangrijkste oorzaak van de gigantische prijsstijgingen in het afgelopen kwartaal. Met een toename van bijna 20 procent in een jaar tijd kwam de gemiddelde prijs van bestaande woningen boven de 4 ton uit, bleek uit cijfers van makelaarsvereniging NVM.

In de afgelopen maanden zijn de hypotheekrentes gemiddeld vrijwel gelijk gebleven. "Er zijn wel hypotheekverstrekkers die de rente hebben verhoogd of verlaagd, maar het ging steeds maar om zulke kleine wijzigingen, dat de gemiddelde hypotheekrente nauwelijks is veranderd", zegt Amanda Bulthuis van vergelijkingssite Geld.nl.

“Hypotheekverstrekkers kiezen voor een lagere marge om hun positie in de markt te behouden.”
Amanda Bulthuis, Geld.nl

De reden is dat de Europese Centrale Bank (ECB) de rente laag houdt, maar ook dat kleine verhogingen van de rente op de kapitaalmarkt zijn niet doorberekend naar consumenten. Dat zou komen door de hevige concurrentiestrijd tussen geldverstrekkers, die allemaal op zoek zijn naar winst op hun kapitaal en vastgoed is een populaire plek om geld te parkeren. "Gevolg is dat hypotheekverstrekkers minder winst maken op hun hypotheken. Ze kiezen dus voor een lagere marge om hun positie in de markt te behouden", aldus Bulthuis.

De Nederlandsche Bank heeft al eerder geconstateerd dat de marges voor banken en andere hypotheekverstrekkers onder druk staat. Het is dan ook niet voor het eerst dat DNB waarschuwt voor de risico's van een lage hypotheekrente en de hoge schuldenlast die indirect daardoor wordt veroorzaakt. Al sinds 1 januari zijn banken verplicht grotere buffers aan te houden voor als huizenprijzen gaan dalen.

Ook huizenkopers nemen meer risico

De oververhitting op de huizenmarkt zou kopers ook aanzetten steeds meer risico's te nemen. Vooral starters lenen maximaal op hun inkomen en ze kiezen weer vaker voor een aflossingsvrije hypotheek. Doordat zij minder snel aflossen, zijn ze kwetsbaarder voor een negatieve prijscorrectie, analyseert DNB.

Om grote problemen te voorkomen, zou Nederland huizenkopers minder fiscaal voordeel moeten geven, zo liet DNB-president Klaas Knot de Nederlandse politiek al meermaals weten. Ook een snellere bouw van woningen wordt in antwoord op vragen van NU.nl als optie genoemd, maar een flinke afname van het woningtekort in het afgelopen jaar heeft weinig uitgehaald.

Volgens Bulthuis kan het met de rente de komende maanden twee kanten opgaan. "We verwachten dat de rente oploopt als de coronamaatregelen verder worden versoepeld, mensen meer geld gaan uitgeven en met de inflatie ook de kapitaalmarktrentes stijgen. Hypotheekverstrekkers moeten hun tarieven dan wel verhogen. Mogelijk gaat ook de risico-opslag omhoog als overheden stoppen met hun steunprogramma's en bepaalde bedrijven toch omvallen. Maar of en wanneer dat gebeurt, weten we natuurlijk niet."