Omdat de huizenprijzen maar blijven stijgen, haken steeds meer woningzoekenden af. Naast starters zijn ook doorstromers minder snel geneigd te verhuizen. Daardoor stagneert de doorstroming en komt er dus minder te koop te staan. De grote vraag die bij veel mensen leeft: wanneer gaat het tij keren?

Hoewel ruim 20 procent van de huiseigenaren het liefst binnen nu en twee jaar wil verhuizen, zien zij zich door de oververhitte huizenmarkt gedwongen concessies te doen of andere plannen te maken.

Ze zijn inmiddels bereid langer te wachten met de aankoop van een woning (68 procent) of hun woonwensen aan te passen. Dat blijkt uit een enquête onder ruim 500 huiseigenaren van PanelWizard, in opdracht van De Hypotheker. Concessies die worden genoemd zijn de indeling (64 procent), het uiterlijk (46 procent), de omvang (45 procent) en de locatie van de woning (35 procent).

Nieuw platform moet mogelijkheden verruimen

Het onlangs opgerichte online platform Cirkl heeft de groep met een verhuiswens in het vizier en heeft als ambitie het beschikbare woningaanbod in Nederland binnen een jaar te verdubbelen met circa 20.000 woningen. Bij Cirkl kun je alleen naar huizen zoeken als je zelf ook je huis te koop zet. Je krijgt de garantie dat de verkoop alleen doorgaat als je zelf ook iets hebt gevonden.

"Het probleem van de huidige overspannen woningmarkt is dat mensen hun huis niet te koop zetten als ze zelf niet iets nieuws hebben kunnen vinden", zegt oprichter Jeroen Wilhelm, die eerder twaalf jaar bij Funda werkte. "Dat los je op door woningzoekenden aan elkaar te koppelen. Er zijn 250.000 woningzoekenden met een eigen koopwoning, terwijl er maar 23.000 huizen te koop staan. Dat moet anders kunnen." Makelaarsvereniging VBO heeft z'n steun uitgesproken voor het platform.

Op bijna vier van de vijf woningen wordt overboden

Uit de kwartaalcijfers van makelaarsvereniging NVM bleek onlangs dat bij 78 procent van de verkopen méér wordt geboden dan de vraagprijs. De vereniging verzuchtte vorige week in een persconferentie dat het einde zoek is en verwacht dat de huizenprijzen dit jaar alleen nog maar doorstijgen. Ook economen van de grote banken en De Nederlandsche Bank denken dat het plafond nog niet is bereikt, al zitten ze er ook vaak naast met hun verwachting.

"Je weet nooit wat er precies gaat gebeuren", zegt Menno Luiten, commercieel directeur van De Hypotheker. Hij maakt zich zorgen over de risico's die sommige huizenkopers momenteel lopen, bijvoorbeeld als ze besluiten zonder voorbehoud van financiering op een woning te bieden. Geldverstrekkers kunnen kritisch zijn en besluiten de lening niet te verstrekken, waarna de koper een boete van meestal 10 procent aan de verkoper moet betalen.

Veel zal afhangen van wat er met de hypotheekrente gebeurt. Hoe lager die is, hoe meer geld huizenzoekers kunnen lenen. Luiten: "In 2016 heb ik zelf een hypotheek afgesloten en toen zei ik al, met alle kennis die ik over hypotheken heb: het kan niet lager worden. Vervolgens ging er nog 1,5 procent vanaf. Ik durf er niks meer over te zeggen."

Voor doorstromers geldt dat ze momenteel een enorme voorsprong hebben op starters omdat ze een flinke overwaarde kunnen meenemen naar het volgende huis. Huizen zijn sinds 2013 gemiddeld ruim 60 procent meer waard. "Doorstromers hebben op verschillende manieren profijt", zegt hypotheekdeskundige Marga Lankreijer-Kos van Independer. "Zo gaat de rente voor hun nieuwe huis waarschijnlijk omlaag en worden ze ook ingedeeld in een lagere risicoklasse, waardoor de rente nog eens naar beneden kan als het een hypotheek zonder NHG is."

'Staar je niet blind op de huizenprijzen'

Het is dan ook niet verstandig om je blind te staren op de huizenprijzen, merkt Lankreijer-Kos op. "De hypotheek wordt betaald aan de hand van de maandelijkse lasten ten opzichte van je inkomen. Ga dus rekenen met wat je maandelijks kwijt wil of kan zijn bij de aankoop van een huis. Vanuit daar kun je kijken hoe hoog het bedrag is dat je bereid bent neer te tellen voor een nieuwe woning."

Het komende half jaar verandert er nog niks aan de regelgeving, zo is de verwachting van Lankreijer-Kos. "Tenzij er ineens toch een nieuw kabinet is dat maatregelen gaat nemen. Maar stel dat de hypotheekrente toch verder wordt afgebouwd, dan gaat dat waarschijnlijk niet van het ene op het andere moment gebeuren."

Luiten verwacht dat meer mensen in hun huidige woning blijven investeren. "Al zijn er ook consumenten die opportunistisch zijn en het maximale lenen om te kunnen verhuizen. Wij merken dat hypotheekadviseurs soms nee moeten zeggen om klanten tegen zichzelf in bescherming te nemen."