Achterstallig onderhoud, gebrekkige communicatie, financiële nood. Het zijn problemen die regelmatig opduiken in appartementencomplexen. Wat komt er kijken bij een goed beheer van de Vereniging van Eigenaren? En hoe zorg je ervoor dat jouw vve gezond en overzichtelijk blijft?

Met een ruime 2,8 miljoen gestapelde woningen stikt het in Nederland van de vve-leden. Als appartementseigenaar ben je automatisch en verplicht lid van zo'n vereniging, en daarmee medeverantwoordelijk voor het gehele wooncomplex. Toch gaat lang niet iedereen even zorgvuldig met die taak om.

Met veel balletjes om in de lucht te houden, zoals onderhoud, verzekeringen en reparaties, worden er nog wel eens fouten gemaakt binnen een vve-bestuur. Xander Woodhouse, vastgoedspecialist bij Team Advocaten, heeft daar legio ervaring mee. "Wat ik veel zie gebeuren, is dat bestuursleden met weinig kennis van het appartementsrecht zich in een soort ivoren toren wanen. Er kunnen dan gekke beslissingen worden genomen.

"Denk aan een ballotageregeling die in het huishoudelijk reglement is opgenomen", zegt Woodhouse. "Zo'n element is dermate belangrijk, dat het in de splitsingsakte thuishoort. Op die manier loopt het via een notaris en komt de regeling ook openbaar in het kadaster te staan, zodat het voor iedere potentiële koper vooraf bekend is."

Garage-eigenaren benadeeld door meerderheid

Conflicten ontstaan vaak wanneer een meerderheid van de leden in het nadeel van een kleiner deel stemt. Woodhouse noemt daarbij garage-eigenaren als voorbeeld. "Het komt voor dat zij moeten meebetalen aan duur liftonderhoud, terwijl ze niet eens toegang tot de lift hebben. Zoiets is in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Maar je moet dan wel zelf in actie komen om een besluit van tafel te vegen."

Na dertig dagen verstrijkt de termijn al om een besluit te vernietigen. "Veel beter is het dus om dingen vooraf goed in kaart te brengen", vertelt Woodhouse. "Hou in de gaten of het bestuur zijn werk goed doet, of neem er zelf deel aan om controle te houden. Een incompetent bestuur kun je heel makkelijk binnen een ledenvergadering vervangen met een meerderheid van stemmen."

Tips om zelf controle te krijgen

In de praktijk blijkt echter lang niet iedereen zin en tijd te hebben om bestuurslid te worden. Vve-beheer wordt daarom regelmatig uitbesteed. Toch moet je ook daar waakzaam blijven. Een groot bedrijf dat honderden verenigingen beheert, betekent niet per definitie kwaliteit. Vereniging Eigen Huis geeft online tips om een geschikte beheerder te vinden.

Om zelf de basis te doorgronden, geeft de website van vve Belang onder meer uitleg over beheer en financiën. Hun YouTube-kanaal behandelt daarnaast veelvoorkomende vragen, bijvoorbeeld rondom duurzaamheidsinvesteringen en het belang van periodiek onderhoud.

Vooral bij dat laatste is een solide meerjarenonderhoudsplanning (MJOP) cruciaal, vertelt Piet van Herwijnen, cursusleider in vve-beheer voor Vastgoed Business School. "Elke vve moet een goed reservefonds hebben voor groot onderhoud. Dat moet wettelijk geregeld zijn via een MJOP, of door minimaal een half procent van de herbouwwaarde te reserveren. Maar het komt voor dat het bestuur daar nalatig in is."

Van Herwijnen legt uit dat het handig is om duurzaamheidsmaatregelen te combineren met toekomstig onderhoud. "Als je bijvoorbeeld de dakbedekking gaat vervangen, kun je ook direct isolatiemaatregelen treffen. Datzelfde geldt voor kozijnen. Daar kun je meteen verbeteringen in het glas aanbrengen."