Wie een huis zoekt in Leeuwarden hoeft momenteel niet lang stil te staan bij het specificeren van zijn of haar woonwensen. Simpelweg omdat het aanbod dat niet toelaat.

"Er staan nu zo'n 450 huizen te koop in de stad, waarvan bijna de helft al een serieus bod heeft of onder voorbehoud is verkocht, zegt Stefan van Dijk van Popma Makelaars, die werkt in de regio. "Drie jaar geleden was het aanbod met zo’n 1.200 huizen nog bijna drie keer zo groot."

De Friese hoofdstad vormt geen uitzondering. Er staan ruim 30 procent minder huizen te koop dan vorig jaar rond deze tijd. En waar huizen vorig jaar nog gemiddeld 55 dagen op de markt waren voor ze een nieuwe eigenaar hadden gevonden, is dat nu nog slechts veertig dagen.

In Midden-Kennemerland moet je er het snelst bij zijn: daar wordt gemiddeld al na 24 dagen een koopcontract getekend, blijkt uit cijfers van de Nederlandse Vereniging voor Makelaars (NVM).

De gespannen woningmarkt houdt woningzoekers al tijden in zijn greep. Zeker voor mensen die een huis zoeken in de middenklasse (vraagprijzen tussen de 2 en 3,5 ton) lijkt het haast onmogelijk een woning te vinden zonder daar eindeloos veel tijd of geld in te investeren.

Toch is de situatie niet uitzichtloos, vinden de vier makelaars die NU.nl voor dit artikel sprak. Sterker nog, de meesten hebben het gevoel dat de markt langzaam weer een beetje stabiliseert.

Voor mensen die geen tijd hebben om die ontwikkeling af te wachten, hebben de makelaars wel een paar adviezen om de kans op een voorspoedige huizenzoektocht te vergroten. De belangrijkste: zorg dat je papierwerk op orde is.

"Weten hoeveel je kunt lenen en de verkoper ervan overtuigen dat je het financieel op orde hebt, geeft je een enorme voorsprong op de concurrentie", zegt Sander Dirven van Makelaardij Thijssen uit Zaandam. "Verkopers kiezen voor zekerheid. Ze willen niet het risico lopen dat ze hun huis verkopen aan iemand die het achteraf toch niet blijkt te kunnen betalen en zo weer opnieuw het verkoopproces in moeten", licht hij toe.

"Hoe minder voorbehouden het bod, hoe groter de kans van slagen", zegt ook Van Dijk. "Als je een bod kan plaatsen zonder voorbehoud van financiering is dat een manier om de verkoper te overtuigen, maar het blijft een risico." Dirven zou het kopers niet snel aanraden: "Tenzij je bijvoorbeeld je eigen huis met een flinke overwaarde hebt verkocht, dan kan het een optie zijn."

De benodigde papieren achter de hand hebben, heeft nog een tweede voordeel: het zorgt ervoor dat je snel kan handelen, mocht er ineens een leuke woning op de markt komen. "Stuur je na een bezichtiging direct het papierwerk op, dan kan het huis de volgende dag al van jou zijn", zegt Daan van der Aalst, van City Housing Amsterdam.

Van der Aalst richt zich vooral op de verhuur en aankoop van vastgoed. "Soms ben ik dagen bezig voordat ik alles compleet heb. Dat veroorzaakt stress bij alle betrokken partijen. Als je zo'n situatie aan voelt komen, kies je liever voor een makkelijkere deal."

Een tweede tip is het inschakelen van hulp. Geen van de gesproken makelaars schrikt nog van biedingen ver boven de vraagprijs, toch zien ze het wel als hun verantwoordelijkheid om kopers eerlijk te blijven adviseren. "Je moet dat huis ook weer een keer kwijt", zegt Van der Aalst. "Uit wanhoop besluiten 60.000 euro bovenop een vraagprijs van drie ton te bieden is hartstikke link." 

De Amsterdamse makelaar adviseert daarom altijd een aankoopmakelaar in de arm te nemen: "Het kost wat geld, maar hij of zij kan wel inschatten wat realistisch is en wat niet. Ga je op zoek zonder aankoopmakelaar, zorg dan in ieder geval dat je vergelijkingsmateriaal hebt", aldus Van der Aalst. "Bij de NVM kun je opvragen wat er betaald is voor andere huizen in de buurt. Zo kun je ook meteen inschatten hoe kansrijk jouw bod is."

Begrijpen hoe de woningmarkt werkt, vergroot de kans op succes. Je leert het meest als je het zelf ervaart, vindt Rens Huvenaars, makelaar bij Boumij in Den Bosch. Zijn advies: ga zoveel mogelijk bezichtigen. "Dat kost energie, maar het loont echt."

Het skippen van de bezichtiging of bouwtechnische inspectie om zo de deal maar sneller rond te krijgen wordt door alle makelaars resoluut afgeraden. Van der Aalst: "Dat vind ik niet ethisch. Het is geen broodje dat je koopt bij de bakker. Hoe goed een huis er ook uitziet, als je het niet goed uitzoekt, kun je zo 10.000 tot 30.000 euro schade pakken."

Woningzoekers willen nog weleens wat extra's doen om op te vallen bij de verkoper. "Ik zie van alles voorbijkomen", zegt Huvenaars lachend. "Van gratis overnachtingen in het vakantiehuis in Bali tot collages en persoonlijke brieven." 

Maar is het effectief? "No way, ik heb nog geen verkoper meegemaakt die daar gevoelig voor was. Uiteindelijk zijn maar drie dingen echt belangrijk: de hoogte van het bedrag, de overdrachtsdatum en de financiële zekerheid."

Een persoonlijk verhaal - hoe emotioneel ook - zal volgens de makelaars zelden verschil maken. Al is volgens Van der Aalst een goede introductie tijdens een bezichtiging wél van waarde: "Even jezelf voorstellen, een hand geven, praatje maken. Het klinkt misschien vanzelfsprekend, het gebeurt lang niet altijd."

Wat de zoektocht ook makkelijker maakt, is weten waar je moet zoeken. Van Dijk: "Woningen die niet helemaal aan het ideaalbeeld voldoen, worden vaak over het hoofd gezien. Maar een huis kun je veranderen, een locatie niet."

Volgens de Friese makelaar wordt vaak ten onrechte gedacht dat de financierbaarheid moeilijker is bij de aankoop van een woning die verbouwd moet worden. "Er is veel mogelijk, maar je moet natuurlijk wel tijd en zin hebben om dat soort verbouwingen te doen."

Uiteindelijk is het vooral belangrijk dat je je niet laat ontmoedigen in de zoektocht naar een huis. Huvenaars: "Er bestaat niet zoiets als een ondergronds netwerk van makelaars, maar zij weten vaak wel wat er op de markt komt. Kondig gewoon overal aan wat je zoekt. Op een gegeven moment valt het kwartje echt een keer de goede kant op."