De woningmarkt draait tien jaar na het begin van de crisis weer op volle toeren, maar herstel vindt vooral plaats in de Randstad. Daarbuiten gaat het veel minder hard. Het verschil op de woningmarkt tussen Randstad en de gebieden daarbuiten wordt groter.

In 2008 zorgt een cocktail van de bankencrisis, de huizencrisis in de VS én de eurocrisis ook hier voor een crisis op de woningmarkt.

Prijzen kelderen en veel huizen komen onder water te staan: mensen leenden meer voor hun huis dan het inmiddels waard is. Veel mensen zitten vast. In 2013 bereikte de Nederlandse woningmarkt het dieptepunt, toen er slechts 110.000 woningen verkocht werden. In 2007 waren dat er nog 200.000.

Inmiddels is de situatie veranderd. De gemiddelde verkoopprijs ligt weer op het peil van 2008, meldt het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) woensdag. Daarnaast is er een woningtekort, zijn er steeds hogere huizenprijzen en zijn er starters die geen voet aan de grond krijgen.

Maar die verhalen gaan vooral over de Randstad. De verschillen met andere gebieden zijn groot. Alleen in Noord-Holland, Zuid-Holland, Utrecht en Flevoland liggen de prijzen nu duidelijk boven die van 2008. In de provincies buiten de Randstad is dat nog niet het geval.

"De daling van de prijzen in 2008 was gedeelde smart, maar er is een groot verschil in het herstel", vertelt CBS-hoofdeconoom Peter Hein van Mulligen. Doordat met name de grote steden in de Randstad hard doorgroeien terwijl daarbuiten de groei achterblijft, wordt het verschil steeds groter, legt Van Mulligen uit.

In Drenthe, de slechtst scorende provincie, ligt de prijs nu 6,8 procent onder het prijsniveau van 2008. Tegelijkertijd liggen de huizenprijzen in Noord-Holland maar liefst 13,7 procent boven die van 2008.

En terwijl de woningprijzen al sinds eind 2013 weer stijgen, is slechts een derde van de koopwoningen weer evenveel of meer waard dan in 2008, concludeerde ING onlangs. En ja, die gelukkige minderheid staat vooral in de Randstad.

Wat is hier aan de hand? Drie woningmarktexperts aan het woord:

Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarktbeleid TU Delft:

"Het herstel gaat buiten de Randstad misschien minder snel, maar het is wel dezelfde beweging", stelt Peter Boelhouwer. Volgens hem is er sprake van een zogenoemd rimpeleffect, waarbij de prijsstijging die in steden als Utrecht en Amsterdam begon, langzaam uitwaaiert naar andere gebieden.

"Mensen vinden de woningprijzen in de Randstad te hoog worden, of ze realiseren zich dat ze voor hetzelfde bedrag elders een grotere woning kunnen kopen. Daar wordt de vraag dus groter, en daarmee de prijs", legt Boelhouwer uit.

Toch houdt het rimpeleffect wel ergens op. "Het komt niet in alle dorpjes en gehuchten voor. In krimpregio's bijvoorbeeld is een overschot aan woningen, waardoor de prijzen minder snel stijgen."

“Het herstel gaat buiten de randstad misschien minder snel, maar het is wel dezelfde beweging”
Peter Boelhouwer

De hoogleraar benadrukt dat de prijsverschillen tussen de Randstad en alles daarbuiten door het tempoverschil verder uiteenlopen dan ooit. "Bestaande verschillen worden uitvergroot, door het enorme en oplopende tekort aan woningen in de Randstad. Inmiddels zijn de prijzen in Amsterdam drie keer zo hoog als in de provincie Groningen."

Om die verschillen te verkleinen, hamert Boelhouwer op het belang van bouwen in de Randstad voor de lange termijn, en voor nu op het beter benutten van bestaande woningvoorraad. "Laat bijvoorbeeld twee alleenstaanden gemakkelijker samen een huis huren of kopen, en maak leegstaande gebouwen snel tijdelijk bewoonbaar. Alleen zo kunnen de prijzen daar omlaag worden gebracht."

Paul de Vries, woningmarktexpert Kadaster:

Het verschil tussen de Randstad en de rest van het land is groter dan ooit, zegt ook Paul de Vries. Toch duidt hij die verschillen anders: "Vroeger zaten de regio's met elastiekjes aan elkaar, zeg ik weleens. Maar die elastiekjes zijn nu heel lang geworden, of misschien zelfs geknapt."

Van het rimpeleffect is De Vries niet overtuigd. "De prijsstijging in de Randstad kwam al in 2014, dus had het gebied daarbuiten al in 2015 meer moeten merken", stelt hij. "Bovendien houdt het rimpeleffect in dat andere plekken meeliften op succes, terwijl de prijsstijging nu juist komt doordat de grote steden te duur worden."

De samenhang van prijzen in verschillende gebieden, zoals die hier lang heel gewoon was, verdwijnt juist volgens De Vries. Daarmee begint onze woningmarkt volgens hem langzaamaan te lijken op die van Engeland of Denemarken, waar grote steden stukken duurder zijn dan woningen in landelijk gebied. "Dat hebben we in ons kleine landje nog niet eerder gehad."

“Op sommige plekken is geen krapte, maar juist een te ruime markt”
Paul de Vries

De econoom wijst ook op de vele woningen buiten de Randstad die nog altijd onder water staan, terwijl dat in grote steden al geen issue meer is. "Op die plekken is geen krapte, maar juist een te ruime markt. Ook niet gezond. De woningvoorraad moet daar dus verminderen, bijvoorbeeld door rijtjeshuizen samen te voegen."

Wat volgens De Vries de verschillen tussen de Randstad en de rest van Nederland versterkt, is de groeiende groep particuliere verhuurders die woningen in de grote steden als investering ziet. Dat kwam nog niet eerder in deze mate voor. "Ook daardoor stijgt de prijs, en dat gaat ten koste van andere potentiële kopers."

Mirjam Bani, woningmarkteconoom ING:

De trend van particuliere verhuurders die de prijzen opdrijven in de Randstad herkent ook Mirjam Bani. "Door die invloed is de woningmarkt in grote steden minder voorspelbaar. Het risico is groter dat een investeerder snel de woning weer verkoopt als de huizenmarkt minder interessant wordt."

“De prijsontwikkeling hangt buiten de randstad meer af van wat huishoudens doen”
Mirjam Bani

Bani signaleert dat dit risico er eerder nog niet was. "Op dit moment gaan veel mensen nog mee met de prijsstijgingen, omdat ze de prijzen nog wel op kunnen brengen. Maar als dat ophoudt, bestaat de kans dat particuliere investeerders massaal hun woningen van de hand doen. Dat kan zorgen voor een plotselinge prijsdaling."

Hoewel de woningmarkt buiten de Randstad volgens Bani er niet per se beter voor staat dan daarbinnen, bestaat dat risico er in ieder geval niet. "De prijsontwikkeling hangt daar meer af van wat huishoudens doen. Die blijven langer in een woning zitten, en verkopen niet zomaar. Daardoor is de markt er beter te voorspellen", aldus Bani.