Wat je moet weten over de toewijzing van een nieuwbouwwoning

Je hebt eindelijk een huis gevonden dat voldoet aan al je eisen en in gedachten ben je het al aan het inrichten. Het probleem is alleen dat het om een nieuwbouwproject gaat en nog tientallen anderen zich voor hetzelfde project hebben ingeschreven.

Grote kans dat de makelaar dan een loting uitschrijft. Daarbij speelt toeval natuurlijk een rol. Maar wat kun je zelf doen om grip te krijgen op het lotingsproces? 

Het principe lijkt simpel: een nieuwbouwproject begint met de 'start verkoop'. Natuurlijk kijkt de makelaar eerst of de geïnteresseerden aan een aantal criteria voldoen. Die kunnen per project verschillen. Zo kan bijvoorbeeld om een financiële haalbaarheidscheck gevraagd worden om te kijken of je het geld wel op tijd rond kunt krijgen.

Als je aan alle voorwaarden voldoet, hoef je alleen nog ingeloot te worden. Maar dat dit minder eenvoudig is dan het klinkt, blijkt wel uit de oprichting van het meldpunt toewijzing nieuwbouwwoningen door Vereniging Eigen Huis (VEH). Het meldpunt is bedoeld voor klachten over het systeem van lotingen.

De klachten varieerden van vermoedens van vriendjespolitiek tot het wegkapen van woningen door investeerders, die ze snel en met grote winst hebben doorverkocht. Ook het gebrek aan transparantie tijdens zo'n loting was vaak een bron van frustratie.

Voorwaarden stellen

Als de gemeente meedoet aan een project voor starters of middeninkomens die niet in staat zijn op te bieden tegen investeerders, dan heeft de gemeente het recht voorwaarden te stellen aan de verkoop van de woningen.

Alleen gebeurt dat nu nog veel te weinig. Bovendien ontbreken wettelijke regels om een eerlijke loting te garanderen. Het gebrek aan heldere afspraken over zo'n verdeling heeft zijn wortels in de crisistijd. De huizen waar nu om gevochten wordt, hebben hun vergunningen in die tijd gekregen. Toen was het volgens de VEH "wringen en wurgen" om een koper te vinden. Gemeenten zagen in die periode dan ook weinig noodzaak om eisen te stellen aan de verkoop.

"In die jaren was er een enorme koopvrees op de markt te zien. Een bouwer was al blij met elke kandidaat die zich aandiende", aldus Hans André de la Porte van de VEH. "Daarom zie je nu dat die projecten waar om gevochten wordt, kampen met een onduidelijk systeem waar de potentiële koper de dupe van is."

En zo kan het dat makelaars overgaan tot een lotingsprocedure waarbij zonder enig toezicht de namen van potentiële kopers soms letterlijk uit een vissenkom worden getrokken. Dat wekt argwaan en onvrede en dat kan volgens de VEH een stuk beter. 

"Bij een loterij komt natuurlijk altijd toeval kijken, maar veel mensen hebben het idee dat ze benadeeld worden. Een vrouw die wel een woning kreeg, was bijvoorbeeld heel erg verbaasd dat al haar nieuwe buren elkaar al bleken te kennen", zegt De la Porte.

Geen richtlijn

De Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs (NVM) erkent dat wettelijke regels voor de verdeling van nieuwbouw inderdaad ontbreken.

Bij bestaande bouw gebruikt de NVM een richtlijn waarin de voorwaarden voor de inschrijving worden vastgelegd, zodat alle bieders gelijke kansen krijgen. Bij nieuwbouwprojecten ontbreekt zo'n richtlijn vooralsnog.

De NVM zegt niet op de hoogte te zijn van de klachten die bij het meldpunt van de VEH zijn binnengekomen, maar benadrukt "het streven van de organisatie naar transparantie bij elk project".

Om problemen te vermijden, raadt de NVM potentiële kopers aan van tevoren met de betrokken makelaar door te nemen hoe de toewijzing precies in zijn werk gaat.

Kritische consument

Dat is ook wat de VEH adviseert. Natuurlijk komt er bij een loting altijd toeval om de hoek kijken. Maar om te voorkomen dat je achteraf met een slecht gevoel blijft zitten, raadt de VEH aan om "de kritische consument" uit te hangen.

Zorg dat je in de zogenoemde contractfase duidelijke afspraken maakt met de makelaar en eis ook dat er tijdens de loting een notaris aanwezig zal zijn. Vraag hoeveel gegadigden zich hebben ingeschreven: zo valt je eigen kans beter in te schatten.

En zoek uit welke voorwaarden je gemeente aan het project heeft gesteld. Vaak gaat het om sociaal-economische eisen. Ben je geboren in de gemeente? Woon en werk je er misschien? 

Tuchtrechter

En wat als de verkoper de boot afhoudt? De NVM raadt in zulke gevallen aan de betrokken makelaar toch nog eerst aan te spreken. Als die geen gehoor geeft, overweeg dan naar de tuchtrechter te stappen, adviseert de NVM. 

Maar volgens de VEH heeft dat niet veel zin. Want hoe bewijs je een vermoeden van vriendjespolitiek? Om je gelijk te halen, zul je documenten moeten voorleggen, aldus de VEH. En die zijn er bijna nooit.

Het VEH-meldpunt is inmiddels gesloten. De klachten die binnenkwamen, bleken te anekdotisch om een conclusie van structureel wanbeleid te kunnen trekken. Toch meent de VEH dat er voor gemeenten in de (nabije) toekomst een grote rol is weggelegd.

Dat nu nog dingen fout lopen, kun je de gemeenten volgens de VEH met "terugwerkende kracht" niet kwalijk nemen. Maar nu duidelijk is hoe groot de belangstelling voor nieuwbouwprojecten is, hoopt de VEH dat gemeenten daarvan geleerd hebben. De belangenorganisatie hoopt dat gemeenten met deze kennis in hun achterhoofd snel betere afspraken met bouwers en makelaars maken, zodat de lotingen in ieder geval eerlijk en transparant verlopen.

Tekort

En intussen kun je als toekomstige koper ook zelf de lokale politiek aan de mouw blijven trekken. Die wethouder die de eerste spade in de grond stak? Zorg ervoor dat het niet bij een foto op de voorpagina van de lokale krant blijft, maar eis dat je gemeente een actievere rol speelt.

Want voorlopig zullen de problemen naar verwachting niet verdwijnen. Volgens de VEH bestaat in Nederland al decennia een "structureel tekort" aan woningen. Door de strikte bouwregelgeving kan een vergunning jaren op zich laten wachten, terwijl de vraag naar nieuwbouw in de tussentijd alleen maar toeneemt.

Lees meer over:
Tip de redactie