Het verschil in huizenprijzen tussen Amsterdam en de rest van Nederland is de laatste tien jaar flink toegenomen. Voor een gemiddelde woning in de hoofdstad wordt 60 procent meer betaald dan voor een huis elders in Nederland, tien jaar terug bedroeg het verschil nog geen 20 procent.

Je zou zeggen dat het daarmee het uitgelezen moment is voor woningbezitters in Amsterdam om hun overwaarde te verzilveren en naar een andere gemeente te verhuizen. Toch komt de huizenverkoop in de hoofdstad niet echt op gang.

Het Economisch Bureau van ING ziet vier factoren die dit kunnen verklaren: de regionale krapte, het dalende aantal woningverkopen door woningcorporaties, de vergrijzing van de Amsterdamse woningbezitters en het fenomeen dat Amsterdammers die gaan verhuizen hun woning aanhouden voor de verhuur.

In gemeenten als Haarlem, Amstelveen, Weesp of Naarden-Bussum staan nu zo'n 60 procent minder woningen te koop dan tien jaar terug, terwijl de markt toen al niet erg ruim was. De prijzen zijn ook hard gestegen, soms zelfs harder dan in Amsterdam zelf.

Zo ligt de vraagprijs voor een vierkante meter woonruimte in Amstelveen nu gemiddeld 37 procent hoger dan eind 2008 (3.100 euro toen, 4.300 euro nu). Amsterdam is in diezelfde periode 29 procent duurder geworden, met nu een gemiddelde prijs van 4.700 euro.

Woningcorporaties in Amsterdam hebben vorig jaar minder dan duizend woningen verkocht aan particulieren, het laagste aantal in vijftien jaar tijd.

In de jaren voor de crisis zorgden corporatieverkopen vooral aan de onderkant van de koopmarkt voor meer aanbod, waar bijvoorbeeld starters gebruik van konden maken.

Verder hebben 60-plussers nu ruim twee keer zo veel Amsterdamse woningen in bezit als in 2007, meldt ING. Bijna een op de vijf huizenbezitters in de hoofdstad is boven de zestig jaar.

Deze ouderen hebben vaak een bewuste keuze gemaakt om in Amsterdam te wonen en zijn honkvast. Stijgende prijzen vormen voor hen nauwelijks een prikkel om te verhuizen.

Die vergrijzing van de woningbezitters gaat overigens sneller dan die van de Amsterdamse bevolking als geheel.

En voor Amsterdammers die verhuizen kan het aantrekkelijk zijn om hun oude koopwoning aan te houden. Die kunnen ze dan verhuren, bijvoorbeeld aan expats.

Volgens ING ontbreken harde data, maar lijkt dit vaker voor te komen dan voorheen. De lage rentestand en grote vraag naar huurwoningen in de vrije sector versterken dat effect.