De woningprijzen rijzen de pan uit in de grote steden van Nederland. Hoe kom je als starter met een kleine beurs alsnog aan een koopwoning? Het is moeilijk, maar het kan: zo versla je de woningmarkt.
 

Het zit millennials niet mee. Kwamen ze tijdens de crisisjaren moeilijk aan werk, nu - een paar jaar later - is het dringen op de huizenmarkt.

In de grote steden worden zelfs de kleinste appartementen continu overboden. De woningmarkt lijkt hierdoor op de spelshow Rad van Fortuin; je moet een flinke dosis geluk hebben om woonruimte te bemachtigen.

Minibalkon

René Froger zong in 1988 nog over "een eigen huis, een plek onder de zon" voor de generatie die rond die tijd ter wereld kwam. Vandaag betekent het eerder een eigen appartement met minibalkon. Maar hoe bemachtig je jouw eigen huis als je slechts een klein budget hebt? NU.nl stelt deze vraag aan woningmarktspecialisten.

Stel dat je een hypotheek kunt krijgen van maximaal 200.000 euro. In gemeenten in Overijssel of Drenthe zul je dan tegen weinig problemen aanlopen. In grote steden zoals Eindhoven en Amsterdam is het echter een ander verhaal. De vraag naar betaalbare koopwoningen is torenhoog, terwijl het aanbod zeer beperkt is.

Er is de laatste jaren te weinig gebouwd, verklaart buitengewoon hoogleraar Woningmarkt Johan Conijn van de Amsterdam School of Real Estate (ASRE). "Vorig jaar werden er zestigduizend woningen gebouwd, terwijl we naar een jaarproductie van zeventigduizend tot tachtigduizend woningen moeten om het tekort niet verder te laten oplopen", aldus Conijn.

"In de bouwmarkt heerst daarnaast een schaarste aan materieel en arbeidskracht. Veel werknemers hebben de bouwbranche verlaten in de crisisjaren, waardoor het lastig is de bouwproductie te versnellen."

Aankoopmakelaar

Wil je als starter met een beperkt budget toch een woning kopen in een grote stad, dan kun je je kansen vergroten door samen te werken met een aankoopmakelaar. "Door een aankoopmakelaar in te schakelen, weet je eerder wat het aanbod is", legt Hans André de la Porte van Vereniging Eigen Huis (VEH) uit.

"Je bent dan niet een van de 25 kopers die kijkt op Funda." Een aankoopmakelaar kan woningzoekenden daarnaast adviseren en helpen bij het onderhandelen met de verkoopmakelaar. "Bovendien geven verkopers en makelaars vaak de voorkeur aan kopers met een aankoopmakelaar. Dan weten ze dat het serieuze kopers zijn."

Zo'n aankoopmakelaar kost echter wel geld. "Je bent al gauw 1.000 tot 1.200 euro kwijt", stelt André de la Porte. "Wij zijn er doorgaans dan ook geen voorstander van, omdat we vinden dat twee makelaars niet aan één huis zouden moeten verdienen. De laatste jaren is het in veel steden echter bijna onvermijdelijk."

Friends-concept

Met z'n tweeën sta je sterker. Dit gaat ook op voor starters op de woningmarkt. "Koop je samen met je partner iets, dan telt je gezamenlijke inkomen voor de hypotheekaanvraag", legt André de la Porte uit. "Dat is een plus." Toch kunnen er ook nadelen aan kleven als een van de twee kopers schulden heeft. "Studieschulden tellen hierbij minder zwaar dan persoonlijke leningen voor bijvoorbeeld een mobiele telefoon of auto."

Ben je vrijgezel, dan kun je ook samen met een vriend of vriendin een huis kopen, benadrukt Conijn. "Dit is het friends-concept, dat al vaak voorkomt in de huursector, maar dat je ook kunt toepassen in de koopwereld. Het geeft wel complicaties bij de eigendomsverhouding. Je moet goede afspraken maken over wat er gebeurt wanneer een van beiden besluit te vertrekken. Leg die goed vast op papier, zodat je een exitscenario hebt."

Eigen geld

Wie financieel beslagen ten ijs wil komen, moet flink wat eigen geld inleggen. De zogeheten kosten koper (de overdrachtsbelasting en de kosten voor de eigendomsakte) en de hypotheek- en makelaarskosten bedragen volgens André de la Porte zo'n 6 tot 8 procent van de koopsom.

Voor een appartement van 200.000 euro ben je daardoor al snel zo'n 12.000 euro kwijt. "Een huis kopen, kost geld", benadrukt André de la Porte. "Houd daar dus rekening mee."

Wel zijn deze kosten deels aftrekbaar van de belasting, zodat je het jaar erop geld terugkrijgt. Je kunt eigen spaargeld inzetten, maar ook geld lenen bij familie. Een schenkingsbedrag is tot maximaal 100.800 euro belastingvrij. Hierbij maak je gebruik van een wettelijk vastgelegde schenkingsmogelijkheid. Je kunt eventueel samen een terugbetalingsregeling vastleggen op papier.

Extra eigen geld heb je vaak ook nodig om op te bieden. Stel dat je een appartement ziet waarbij je de hypotheek op 180.000 euro getaxeerd kunt krijgen. Zelf bijvoorbeeld 2.000 euro eigen geld of schenkingskapitaal van familie inzetten, kan dan het verschil maken tussen het hoogste bod doen of net achter het net vissen.

Nieuwe keuken

André de la Porte wijst er wel op dat je niet te veel eigen geld moet inzetten, omdat je vaak nog tegen onvoorziene kosten aanloopt. "Je koopt een woning zoals de vorige bewoner het heeft achtergelaten. Het is nooit zo dat je er meteen in kunt." Het leggen van een vloer of installeren van een nieuwe keuken brengt kosten met zich mee, legt hij uit: "Maar ook de simpelste paar potten verf. Er zijn dikwijls onvoorziene kosten. Zorg daarom dat je financiële reserves hebt."

Het is dan ook belangrijk om een realistisch bod te doen, meent André de la Porte. "Als je er drie keer naast hebt gezeten qua bod, wil je een vierde keer nog weleens hoger bieden. Laat je echter niet opjutten door makelaars."

"Stel dat je te veel biedt en je krijgt de hypotheek niet rond, terwijl je geen voorbehoud financiering hebt afgesproken. Je hebt dan een megagroot probleem. Een koopcontract kun je binnen drie dagen ontbinden zonder reden, maar de goedkeuring van je hypotheek duurt vaak veel langer. Zorg dus dat je weet wat je uit kunt geven."

Zuidoost

Voor 200.000 euro vind je geen appartement in het centrum van Amsterdam, benadrukt hoogleraar Volkshuisvestingssystemen Peter Boelhouwer van de TU Delft. "In buitenwijken als Zuidoost of Nieuw-West maak je echter meer kans. Binnen steden zijn de prijsverschillen tussen wijken dan ook best groot."

"Je kunt je echter afvragen of je wel in een stad moet wonen. Koop je iets in Utrecht, dan moet je genoegen nemen met een lager aantal vierkante meters. Veel jongeren willen iets in de stad kopen, terwijl ze daar vaak maar een beperkte tijd wonen. Met kinderen trekken ze toch naar een wat rustigere omgeving toe."

Ook Conijn adviseert starters de zoektocht te verbreden naar regio's buiten de stad. "Je kunt kijken naar gebieden met een meer ontspannen woningmarkt, bijvoorbeeld buiten de Randstad of ten noorden van Amsterdam. In de regio rondom Purmerend zijn bijvoorbeeld nog meer mogelijkheden voor kopers."

Waardestijging

Mocht het je toch lukken een eigen huis in de stad te vinden, dan is er een goede kans dat de woning verder in waarde zal stijgen, denkt Conijn. "Er is nog een groot woningtekort en de rente is nog heel laag. Hierdoor stijgt het prijsniveau eerder dan dat het daalt. Gemiddeld genomen stijgen de prijzen met 7 tot 8 procent per jaar. Een woning van 300.000 euro is een jaar erna dus 20.000 euro meer waard."

Conijn verwacht dat de prijzen nog meerdere jaren zullen stijgen, "totdat er een plafond ontstaat, omdat de betaalbereidheid een belemmering wordt". "Over een eventuele restschuld hoef je je echter voorlopig geen grote zorgen te maken", denkt Conijn. 

Boelhouwer: "Houd er wel rekening mee dat de woningmarkt heel volatiel is. Het gaat altijd met ups en downs. Als er een nieuwe economische recessie komt, dan kan de markt weer in een dip terechtkomen."

Toch moet je een woning nooit kopen vanuit beleggingsdoeleinden, adviseert André de la Porte. "Een huis koop je om in te wonen, niet om mee te handelen. Koop het alleen als je zeker weet dat je er de komende jaren in wil wonen."

"Zet die eurotekens uit je hoofd, zeggen wij dan ook. Het is nooit een goede of een slechte tijd om te kopen. Waar het om draait, is dat je iedere maand al je lasten moet kunnen betalen. Je krijgt er vervolgens woongenot voor terug."

Lees meer achtergrondverhalen in NUweekend