'Verstoppertje spelen heeft geen zin op Groningse huizenmarkt'

Door de vele aardbevingen in Noordoost-Groningen is daar een zeer eenzijdige huizenmarkt ontstaan. Woningen worden vrijwel alleen nog maar verkocht aan mensen die uit het gebied komen, het door en door kennen en gewoon daar willen wonen, aardbevingsgevaar of niet. Een bijkomend effect: het heeft nauwelijks zin meer om te proberen schade aan de woning te verhullen.

De Rijksuniversiteit Groningen (RUG) heeft vorig jaar onderzoek gedaan naar de effecten van het bevingsgevaar op de bereidheid van mensen om huizen te kopen. Een van de bevindingen was dat er vrijwel geen buitenstaanders meer naar het gebied komen.

''Het was al nooit zo dat Randstedelingen met bossen tegelijk naar plaatsen als Loppersum kwamen'', vertelt onderzoeker George de Kam, ''maar het effect is nu wel heel duidelijk zichtbaar. De toestroom is vrijwel helemaal opgedroogd.''

De Groningse makelaar Jan Palland onderschrijft dat beeld, maar plaatst er wel een kanttekening bij: ''Dat is altijd zo. In heel Nederland verhuist gemiddeld 80 procent van de mensen nooit verder dan 10 à 20 kilometer.''

Belevingswereld

Voor het onderzoek van de RUG zijn woningbezitters in de hele provincie ondervraagd. Het beeld dat naar voren komt is dat het bezit van een huis in Groningen ''een bron van zorgen'' is geworden. Opvallende bijzonderheid daarbij is dat die zorgen zich niet beperken tot het aardbevingsgebied alleen, maar in zekere zin in de hele provincie spelen.

''In de belevingswereld is het aardbevingsgebied veel groter dan de definitie die er altijd voor wordt gehanteerd'', vertelt De Kam, die hoogleraar Volkshuisvesting en grondmarkt is. Het officiële aardbevingsgebied beslaat elf gemeenten. ''Wij vroegen huizenbezitters of zij ooit een huis in het aardbevingsgebied zouden kopen en vervolgens vroegen we waar zij dachten dat het gebied precies te situeren is. Sommigen noemden een of twee gemeenten, veel anderen de hele provincie Groningen.''

Dit ''stigma-effect'' zorgt ervoor dat vooral kopers van buiten de regio wegblijven. ''Zij lijken niet gevoelig voor verschillen in aardbevingsimpact binnen de regio, maar mijden het gebied in zijn totaliteit.''

Eerlijk

Kortom: het is een helse toer om in Noordoost-Groningen een huis te verkopen. Voor een kwart van de respondenten is het bevingsgevaar een belangrijke reden om hun woning te koop te zetten, blijkt uit het RUG-onderzoek. Ruim de helft van degenen die dat gedaan hebben, heeft de vraagprijs tussentijds verlaagd. Bijna een kwart van de huizen is in de loop van het verkoopproces een of meerdere keren kort van de markt genomen.

Hoewel verkopers een uiterst zwakke onderhandelingspositie hebben, is het ook in hun belang om eerlijk te zijn over de schade aan hun huis, zegt hoogleraar De Kam. ''Het is heel anders als je vol vertrouwen een huis staat te verkopen waar niets mee aan de hand is dan als je handenwringend denkt: ''o jee, als ze die scheur in de muur maar niet opmerken.''

De Kam vindt dat de makelaar en de overheid hier ook een rol in hebben: ‘’De makelaar kan maar het beste gewoon zeggen wat er aan de hand is, want voor de markt is het uiteindelijk beter als er helderheid komt over de schade en als die wordt aangepakt. De overheid zou ook veel meer moeten publiceren over op welke plekken precies schadeaanpak plaatsvindt.''

Helemaal niet zo slecht

Makelaar Jan Palland stelt intussen dat het de laatste jaren zo slecht nog niet gaat met de huizenmarkt in Groningen. ''De trend in het aantal verkochte woningen zit nu al een paar jaar in een stijgende lijn. Al moet ik daar wel bij zeggen dat het waarschijnlijk nog wat beter was gegaan zonder bevingen.''

Ook zijn de regionale verschillen in de provincie groot. In de stad Groningen en de onmiddellijke omgeving zijn de huizen gewild, in gemeenten als Loppersum, Pekela en Bellingwedde worden maar enkele tientallen transacties per jaar gemeld. Een direct gevolg van het aardbevingsgevaar, zegt ook Palland: ''Als mensen de keuze hebben, kiezen ze toch voor het veilige.''

In Noordoost-Groningen staat een huis nu gemiddeld ruim tweehonderd dagen te koop. Verkopers moeten vrijwel altijd hun vraagprijs naar beneden bijstellen, hoewel toch ook in dit probleemgebied nog een procent van de huizen boven de vraagprijs verkocht werd. Ter vergelijking: landelijk krijgt ongeveer een op de tien verkopers een hogere verkoopprijs dan ze in eerste instantie vragen en in de stad Groningen zelfs de helft.

Doorstromers

Van die uiteenlopende dynamiek zou dan ook een van de oplossingen kunnen komen, staat in het RUG-onderzoek: ''De eerste kopers 'van buiten' die er van kunnen worden overtuigd dat het ondanks aardbevingen heel goed en betaalbaar wonen kan zijn in het ommeland, zijn doorstromers of starters uit de stad Groningen.'' 

Palland gelooft daar ook wel in, al zijn volgens hem op dit moment nog vooral randgemeenten als Leek, Marum en Ten Boer in opmars. ''Je ziet nu wel opeens een stijging van 50 procent in Delfzijl. Google heeft in de Eemshaven een campus geopend en dat is wel een deel van de verklaring. Toch moet je geen wonderen verwachten, mensen willen uiteindelijk het liefst in de buurt van de dynamische stad wonen.''

Tip de redactie