Is splitsen woning de oplossing voor overspannen woningmarkt?

Een woning splitsen om te verhuren of verkopen, zou een oplossing kunnen zijn voor het tekort aan betaalbare huizen op de woningmarkt. NU.nl sprak met experts over deze ontwikkeling.

Er zijn twee manieren van splitsing: een bouwkundige splitsing en een kadastrale splitsing. 

Er is een bouwkundige splitsing als een huis wordt opgesplitst in appartementen voor de verhuur. Daarvoor is een omgevingsvergunning nodig die de gemeente kan verstrekken. Dan moet het pand wel voorzien zijn van rook- en brandmelders.

Daarnaast moeten er geluidwerende maatregelen zijn genomen in overeenstemming met de gestelde normen. Er moet een vluchtroute zijn en een badkamer en sanitair.

Als de woning wordt gesplitst met het oog op verkoop, vraagt dat om een kadastrale splitsing met een perceelvorming en een definitieve grens. Het pand moet dan een eigen badkamer en sanitair hebben, een eigen voordeur, een eigen keuken en een specifiek huisnummer.

Zo'n bouwkundige splitsing zou de druk op de woningmarkt kunnen verlichten, omdat een groot huis wordt gesplitst in kleinere, en dus goedkopere eenheden. Vooral starters kunnen hier baat bij hebben. Deze groep heeft moeite met het vinden van geschikte huizen.

Omgeving

Een splitsing is van invloed op de omgeving. Als een huis met drie lagen wordt onderverdeeld in drie appartementen, dan wonen er drie huishoudens in plaats van één. Dat betekent meer afval, meer energie- en waterverbruik en meer auto's en fietsen in de omgeving.

Daarnaast komt er een andere samenstelling van bewoners. De kleinere eenheden trekken starters of bewoners met een beperkt budget aan. Dat is anders dan een gezin met tweeverdieners dat heel het huis kan betalen en bewonen.

Peter Boelhouwer, hoogleraar Volkshuisvestingssystemen aan de TU Delft, ziet deze ontwikkeling als een mogelijke oplossing voor het woningtekort in binnenstedelijke gebieden.

"In de binnenstad zie je relatief veel eenpersoonshuishoudens. Als grote eenheden daar onderverdeeld worden in kleinere woningen, zou dat een verlichting voor het woningtekort kunnen betekenen. Het lijkt me daarom een prima ontwikkeling", stelt Boelhouwer.

Oppassen

"Echter, je moet oppassen als je naar wijken buiten het centrum gaat. Je krijgt een ander soort publiek dan de gezinnen die daar veelal wonen. Studenten bijvoorbeeld, hebben een heel ander leefpatroon dan gezinnen. Dat kan het woonmilieu enorm verstoren."

Paul de Vries, expert woningmarkt bij het Kadaster sluit zich hierbij aan: "Je ziet het veel in vooroorlogse woningen. Een huis met drie woonlagen wordt verbouwd naar drie appartementen bijvoorbeeld. Dat zie je veel gebeuren als er druk is op de woningmarkt en die is er nu."

"Door splitsing kunnen we meer woningen toevoegen aan de woningvoorraad. Dat is hard nodig. Die woningen zijn dan natuurlijk wel kleiner. Daar is op dit moment een grote maatschappelijke behoefte aan. Dus het kan positief zijn", meent De Vries.

Hij vindt het van belang wie de woning opsplitst. "Het zijn meestal niet de bewoners zelf die bedenken dat ze van de bovenliggende lagen van hun huis appartementen willen maken. Het zijn vaak opkopers, handelaren. Als zij van één huis, twee huizen kunnen maken, is dat voor hen good business. Zij kopen een huis niet om er te wonen, maar om het te verkopen of verhuren." Ze hebben daardoor minder binding met de wijk, benadrukt De Vries.

Verandering brengt onrust

"Een ander type woning, trekt een ander type mens. Met andere normen en waarden. En elke verandering in een wijk, welke dan ook, geeft onrust. Die verandering gaat nu sneller door de druk op de woningmarkt", zegt de expert van het Kadaster.

"Daarnaast is het verloop in kleinere woningen vaak groter", weet De Vries. Studenten en starters gaan werken of krijgen een groter gezin en gaan daarom op zoek naar een ander soort woning.

"Veel verloop is voor een wijk niet goed. Er is meer dynamiek, maar minder binding. Een wijk functioneert beter als mensen er langer wonen."

Parkeerproblemen

Ook Jeroen Lange van architectenbureau studioschaeffer signaleert bij omwonenden vaak weerstand tegen splitsingen: "Meer bewoners betekent meer fietsen op straat en minder parkeerplekken. Door die parkeerproblemen in bepalende gebieden, mag het splitsen van huizen daar niet meer, terwijl de vraag naar meer en kleinere woningen inherent is aan de ontwikkeling van de binnenstad."

"In Den Haag wordt heel specifiek gekeken naar het aantal parkeerplaatsen voor de bewoners. Maar de gemeente zou zich meer moeten richten op het oplossen van die parkeerproblemen, in plaats van op het op deze manier creëren van nieuwe woningen aan banden leggen. We gooien nu het kind met het badwater weg."

Daarnaast zorgt splitsing er volgens hem voor dat oude woningen worden opgeknapt. En dat draagt weer bij aan de verduurzaming van de binnensteden.

Waardedaling woongebied

De komst van een ander type bewoners kan van invloed zijn op de reputatie van een wijk en daardoor ook op de waarde van de woningen in die wijk.

"Er is vaak een verschil tussen de perceptie van de mensen die er wonen en die van mensen die er niet wonen en bijvoorbeeld overwegen om er een huis te kopen. Het kan zijn dat je hartstikke prettig in een straat woont waar ook veel verhuur is, maar dat mensen van buiten die wijk die regio zien als druk, met veel overlast en er daarom liever niet willen wonen", stelt De Vries.

"Zolang het bij kleine aantallen blijft, is er niet zo veel aan de hand. Als één huis in een straat wordt gesplitst in twee of drie woningen, verandert er niet zo veel aan de samenstelling van de wijk. We moeten het niet groter maken dan het is. Als de leefbaarheid van de wijk maar goed blijft."

"Meer bewoners betekent meer fietsen op straat en minder parkeerplekken. Door die parkeerproblemen in bepalende gebieden, mag het splitsen van huizen daar niet meer terwijl de vraag naar meer en kleinere woningen inherent is aan de ontwikkeling van de binnenstad."

Lees meer over:
Tip de redactie