Huidige hypotheek meenemen naar het nieuwe huis of niet?

Wil je verhuizen naar een nieuw huis? De oude (aflossingsvrije) hypotheek met aantrekkelijke voorwaarden en lage maandlasten mag 'mee'. Maar moet je dat wel doen? Er zitten best wat haken aan ogen aan.

Je hebt een nieuw huis gezien en met de overwaarde van het oude huis, zou verhuizen geen probleem zijn. Toch is de meest voor de hand liggende optie niet altijd de beste. Sinds de aankoop van jouw vorige woning, is niet alleen jouw financiële situatie wellicht veranderd, maar ook de wet- en regelgeving in de woningmarkt.

Wie voor 1 januari 2013 een hypotheek heeft afgesloten, heeft het recht om de oude woningschuld mee te nemen naar een nieuwe woning. In veel gevallen is zo'n 'oude' hypotheek een aflossingsvrije hypotheek. Die heeft voordelen, omdat je bijvoorbeeld gebruik kunt maken van de maximale hypotheekrenteaftrek en je vaak alleen rente betaalt en geen aflossing. Maar het is niet letterlijk de oude hypotheek die verhuizers meenemen.

Overweeg af te lossen

"Bij een verhuizing sluit je een nieuwe hypotheek af op een andere woning, met de kosten en voorwaarden die daarmee gepaard gaan", aldus Hans André de la Porte van Vereniging Eigen Huis (VEH). Die voorwaarden en regels hebben na 2013 de nodige aanpassingen ondergaan.

"Wij raden huiseigenaren die nog aflossingsvrij lenen altijd aan na te denken over aflossen", zegt André de la Porte. Na dertig jaar moet de lening zijn terugbetaald of worden verlengd. Vanaf dat moment is er geen aftrek meer. "Dan moet er wel voldoende inkomen zijn, zoals een pensioen."

Een restschuld lijkt nu misschien overzichtelijk, maar kan een probleem worden als de rente weer gaat stijgen, weet Hubriën Meijaard, personal life-planner en financieel adviseur. "Een stijging naar 5 procent rente klinkt best reëel, maar vergeleken met de lage rentestand van nu is het een verdubbeling."

Kijk naar de maandlasten

Meijaard stelt dat zijn klanten financieel gezien vaak in het 'hier en nu' leven. Hij ziet het als zijn taak ze te laten zien wat hun handelen voor consequenties heeft in de toekomst. De hoogte van de woonlasten na het pensioen is een belangrijke factor om nu al rekening mee te houden.

Dat woningeigenaren met de hypotheekregels van na 2013 ook nog eens hun hele hypotheek moeten aflossen om voor hypotheekrente in aanmerking te komen, vindt hij overdreven. Een groot voordeel van de aflossingsvrije hypotheek is dat je flexibel bent. Wie de (gedeeltelijk) aflossingsvrije en de annuïteitenhypotheken naast elkaar legt, zal merken dat de af te lossen hypotheek in de maandlasten ook een stuk hoger is.

"Op het moment dat mensen doorstromen, kunnen ze die fiks hogere maandlasten vaak niet gebruiken", zegt Meijaard. Verhuizen naar een grotere woning gebeurt in het spitsuur van het leven, waarin nog niet zoveel geld wordt verdiend, maar geld ook nodig is voor bijvoorbeeld kinderen.

Een hypotheek mag sinds 2011 niet meer dan 50 procent aflossingsvrij zijn. De rest moet de hypotheekverhuizer aflossen. Daardoor kunnen maandlasten hoger uitpakken dan gedacht. Juist dat willen veel mensen voorkomen, want het maakt doorstromen op de huidige woningmarkt er niet per se makkelijk op.

Stop niet alles in je huis

Maar geld dat eenmaal in het huis zit, komt er niet zo heel makkelijk meer uit, waarschuwt Meijaard. "Ik adviseer altijd niet al je eieren in een mandje te leggen: houd ook wat geld vrij." Hij adviseert het geld dat klanten met de aflossingsvrije hypotheek besparen op een andere manier weg te zetten. Dit kunnen ze bijvoorbeeld beleggen.

Daarbij juicht hij wel toe dat huiseigenaren hun lening aflossen, maar gelooft hij ook dat het na het pensioen met een restschuld prima wonen is. "De inflatie werkt ook mee. Dat is gunstig voor iedereen die een lening heeft uitstaan: 1 euro nu, is over twintig jaar 50 cent. Dus iedere euro die je nu steekt in het aflossen van het huis, is over dertig jaar de helft minder waard."

Een ander argument tegen aflossen zouden de kabinetsplannen voor de zogenoemde 'aflosboete' kunnen zijn, een extra belasting voor huiseigenaren die hun hypotheek volledig hebben afgelost. Mensen met zo'n oude hypotheek doen er goed aan advies in te winnen bij een adviseur.

"Want simpel is het allemaal niet", aldus Meijaard. Zo hangen er aan zo'n aflossingsvrije hypotheek vaak ook nog allerlei verzekeringen of bankspaarconstructies, die al dan niet losgekoppeld kunnen of moeten worden.

Inkomsenstoets en restschuld

Nog een factor om rekening mee te houden, is de inkomenstoets. Je kunt een hypotheek hebben en de maandlasten keurig betalen, maar dan toch tegen de oude voorwaarden geen nieuwe lening krijgen.

Op de oude voorwaarden zijn nieuwe hypotheekregels van toepassing. Deze regels gingen in 2011 in en houden onder meer in dat de huizenkoper een inkomenstoets moet doorstaan. De normen bepalen hoeveel iemand mag lenen van de bank. Zo is de maximale hypotheek bij een jaarlijks inkomen van 50.000 euro een bedrag van 233.318 euro.

"Dankzij deze zogenoemde Nibud-normen komt het voor dat doorstromers op de woningmarkt niet kunnen lenen wat ze nodig hebben om hun nieuwe woning te financieren", zegt Martin Hagedoorn, hypothecair planner bij De Hypotheekshop.

Volgens Hagedoorn is er bij verhuizers ondanks de booming huizenmarkt bovendien vaak een restschuld. "Niet alleen bij grote woningen, maar ook juist bij kleine appartementen uit 2008 die nooit meer waard zijn geworden." Banken staan in dat soort gevallen ook niet altijd bereidwillig tegenover het meeverhuizen van de hypotheek.

Kosten koper 

Een andere reden waarom het lastig kan worden, is dat de hypotheek vanaf 1 januari 2018 niet meer dan 100 procent van de waarde van de woning mag zijn. De kosten koper, zoals notariskosten en makelaarskosten, kun je niet meer meefinancieren. Nu kan dat nog voor 1 procent.

De koper moet daardoor straks het hele bedrag aan kosten koper uit spaargeld of overwaarde inbrengen bij verhuizing. De totale kosten koper wordt ongeveer op 6 procent van de koopsom geschat.

Twijfel je of je de hypotheek wilt meeverhuizen? Houd hier rekening mee:

Bij verhuizing mag een hypotheek niet meer dan 50 procent aflossingsvrij zijn. De rest van de woningschuld moet worden afgelost.

Vanaf 1 januari 2018 mag maar je nog maar 100 procent van de woningwaarde financieren. De kosten koper en financieringskosten moeten woningkopers uit eigen zak betalen.

Het is handig om na dertig jaar een flink deel te hebben afgelost, vanaf dat moment geldt de hypotheekrenteaftrek niet meer.

Houd rekening met de inkomenstoets die op de zogenoemde Nibud-normen is gebaseerd. Het zou kunnen dat je daardoor minder kunt lenen dan je dacht.

Bekijk alle verzekeringen, beleggings- en bankspaarconstructies bij de hypotheek opnieuw, of laat ze bekijken door een adviseur. Door de jaren heen is er in de belastingregels daaromtrent een hoop veranderd.

Lees meer over:
Tip de redactie