Achtergrond: Senioren zorgen voor stagnatie op de woningmarkt

Voor ouderen met een bescheiden pensioen zijn de financieringsmogelijkheden voor een nieuwe woning beperkt. Daarom blijven ze langer in hun huis wonen terwijl dat niet meer past bij hun levensfase. Dit zorgt mede voor stagnatie op de woningmarkt. NU.nl sprak met drie experts over deze tendens.

Volgens Theo Scholte van de vereniging voor bouw- en infrabedrijven Bouwend Nederland groeit het aantal 65-plussers tussen nu en 2030 tot zo'n 4,6 miljoen. Het is, zegt hij, echter lastig om daar één concrete woonoplossing voor te bedenken.

Andere wensen

"De wensen van ouderen zijn tegenwoordig anders dan de wensen van dezelfde leeftijdscategorie van enkele jaren terug. Daarbij zijn er steeds meer alleenstaande ouderen met bijbehorende eigen woonwensen. En ook is de groep 'ouderen' geen homogene groep: de wensen van iemand van 65 jaar zijn anders dan die van iemand van 75."

Op dit moment zijn er, volgens het innovatieprogramma Bouwagenda, zo'n 86.000 ouderenwoningen te weinig. Om in die vraag te voorzien, is bestaande woningen aanpassen de snelste oplossing, aldus Scholte. "Daar ligt een grote opgave."

Meer seniorenwoningen

Volgens Scholte ligt er een taak voor gemeenten en corporaties om, bijvoorbeeld samen met zorgaanbieders, meer seniorenwoningen neer te zetten.

Hans André de la Porte van Vereniging Eigen Huis signaleert hetzelfde probleem. "Vind op dit moment maar eens een woning in de Randstad of de grote steden die geschikt is voor een senior. Met een lift bijvoorbeeld, brede deurposten en de mogelijkheid om een bed in de woonkamer te plaatsen. Op dat soort huizen is echt een jacht. Net als op woningen voor starters."

"Er zou meer gebouwd moeten worden voor die groep senioren. Zodat zij in passende huizen wonen en hun huizen weer op de markt komen voor jonge gezinnen", aldus André de la Porte.

"Het bijbouwen van betaalbare woningen die geschikt zijn voor senioren is natuurlijk niet van de ene op de andere dag gerealiseerd", zegt Martin Holleman van de branchevereniging van onafhankelijk financieel adviseurs Adfiz. Volgens hem moet nu eerst een probleem met de verstrekkingsnorm voor hypotheken worden aangepakt. 

Aanpassing hypotheek moeilijk

Door de vergrijzing neemt het aantal vragen van senioren over aanpassingen aan hypotheken al een tijdje toe. "Met name de naderende pensioendatum, lage rentestand en berichtgeving over aflossingsvrije hypotheken spelen hier een rol bij." 

De problemen ontstaan, volgens Holleman, vaak bij een hypotheekaanvraag op basis van het inkomen.  Na pensionering daalt het inkomen bij veel senioren fors. Daarnaast zijn de inkomensnormen van hypotheken de afgelopen jaren aangescherpt. Hierdoor voldoet het inkomen van senioren regelmatig niet aan de norm voor een hypotheek. Ze zitten als het ware gevangen in hun te dure koopwoning. 

Het lage inkomen in combinatie met de norm voor een hypotheek in verhouding tot het inkomen speelt hier op. Omdat een nieuwe of extra hypotheek niet aan de inkomensnormen voldoet, zijn geldverstrekkers nog steeds huiverig om mee te werken aan een dergelijke constructie.

Holleman: "Door de Autoriteit Financiële Markten (AFM) is hiervoor een oplossing gecreëerd. De toezichthouder heeft bepaald dat op het moment dat er sprake is van voldoende overwaarde, het pensioeninkomen op lange termijn stabiel is én er verder geen grote risico's zijn, de geldverstrekker mag afwijken van die inkomensnormen." 

Geldverstrekkers werken niet mee

Zo’n zogenoemd explaindossier kost uiteraard wat meer tijd, omdat het inkomensperspectief goed onderbouwd moet worden. De ervaring van adviseurs is dat veel geldverstrekkers hier om uiteenlopende redenen niet aan meewerken, aldus Holleman.  

"Ze zijn bijvoorbeeld bang dat de AFM bij controle op dossierniveau de 'explain' als onvoldoende onderbouwd beoordeelt. Kennelijk voelen geldverstrekkers zich nog steeds onvoldoende comfortabel."

Verder worden hypotheekaanvragen steeds verder gestandaardiseerd en geautomatiseerd. Aanvragen die afwijken van de norm zijn duurder dan de aanvraag van een klant met een vast inkomen uit loondienst en een hypotheek die binnen alle normen blijft.

Een groot aantal geldverstrekkers heeft als strategie zich te richten op de eenvoudige dossiers. Dit is uiteraard niet verboden, benadrukt Holleman, maar zorgt er wel voor dat financiering voor senioren lastig is.

Hans André la Porte van Vereniging Eigen Huis is bezorgd: "Helaas is de urgentie tot nu toe niet erg doorgedrongen in Den Haag. De politiek zegt dat 'de markt', lees banken en andere geldverstrekkers, het zelf moeten oppakken."

Lees meer over:
Tip de redactie