De woningmarkt: Geschiedenis, heden en toekomst

De woningmarkt bereikte onlangs het niveau van de grote piek in 2008. Het einde lijkt nog niet zicht. Welke lessen trekken we uit het verleden en wat is de prognose voor de nabije toekomst? 

De generatie na de Tweede Wereldoorlog is er eentje van opbouwen en werken. In de jaren '50 is dat dan ook de tendens. Pas rond de jaren '60 en '70 van de vorige eeuw, wordt de sfeer iets vrijer. De economie bloeit langzaam op als resultaat van de opbouw in de jaren '50.

Daardoor is een huis kopen halverwege de jaren '70 meer regel dan uitzondering. Een vanzelfsprekende investering die hoort bij je levensfase. Je kan een hypotheek krijgen op basis van twee inkomens. Voor die tijd was dat nog één inkomen. 

Die nieuwe regelgeving zorgt voor een run op woningen. Het aanbod op de huizenmarkt is voldoende, de hypotheekrente en hypotheekrenteaftrek zijn gunstig. Dat zorgt voor een stijgende verkoop. Uiteindelijk droogt het aanbod iets op, wat ervoor zorgt dat de huizenprijs stijgt. Door de nieuwe hypotheekregels staat dat kopers niet in de weg.

Oliecrisis

De zogenaamde tweede oliecrisis aan het eind van de jaren '70 maakt een eind aan deze positieve marktontwikkeling. De olieprijs stijgt door onrust in het Midden-Oosten. De economie in Nederland staat onder druk. Het Kabinet Van Agt-I verlaagt de uitkeringen en lonen om te besparen, de hypotheekrente gaat omhoog en de huizenmarkt keldert. In vier jaar tijd daalt de huizenprijs met 45 procent.

Na de daling eind jaren '70 krabbelt de woningmarkt voorzichtig op. Tot er begin jaren '90 een krapte op de markt ontstaat. Door stokkend aanbod stijgt de prijs. De hypotheekrente daalt en consumenten hebben vertrouwen in de economie. De politiek is de woningmarkt en de consument gunstig gezind, zo lijkt het. Je kan makkelijk een hypotheek afsluiten tot soms wel zeven keer je bruto jaarinkomen. 

Bankencrisis

De stabiele stijging van woningprijzen en woningverkoop zet gestaag door. Tot de bankencrisis van 2008. Aangezwengeld door de huizencrisis in de Verenigde Staten én de eurocrisis implodeert de woningmarkt. Huizenprijzen kelderen. Niet zo hard als in de jaren '80, maar voldoende om te zorgen dat veel huishoudens in financiële nood komen.

Huizen staan 'onder water'. De schuld is hoger dan de waarde van de woning, waardoor consumenten hun huis niet kunnen verkopen en als het ware vastzitten.

De hypotheekrente daalt en dat, met de daling van de huizenprijzen, zorgt ervoor dat de markt langzaam weer op gang komt. Sinds 2013 wordt de huidige piek ingezet, gesterkt door de aantrekkende Europese economie.

"Er ligt altijd een externe factor ten grondslag aan zowel een positieve of negatieve spiraal op de woningmarkt. Mensen worden zenuwachtig", volgens Peter Boelhouwer, hoogleraar Housing Systems aan de TU Delft.

Patrick Wessels is consumentenpsycholoog en beaamt dat: "Zowel een opgaande als een neerwaartse tendens wordt door zichzelf versterkt. Consumenten stemmen hun gedrag af op wat anderen om hen heen doen. Er ontstaat een gevoel van 'daar moet ik bij zijn'. Het sociale bewijs dat zij om zich heen zien, zorgt met de krapte op de woningmarkt voor een soort snelkookpan." 

"Mensen denken dat ze nú in actie moeten komen. Door de schaarste worden we competitief. Er ontstaat een soort overlevingsdrang. Je wil als eerste het bod op het huis doen. Je maakt elkaar gek. Overal om je heen zie je dat mensen een huis kopen, dus dat wil jij ook. En tegen dat effect is eigenlijk niet veel te doen."

Internet 

"Op verkoopwebsites worden huizen vergeleken. Je ziet een huis met een extra kamer, een grote tuin of meer vierkante meters en dat wil je dan ook. Breng in kaart welke gewoontes je hebt en wat voor soort huis je daarvoor nodig hebt. Wat voldoende is voor jou, zou genoeg moeten zijn. Maar door die vergelijking, wil je toch vaak meer dan je eigenlijk nodig hebt."

Ook sociale media spelen een rol volgens Wessels. "Vroeger had je een familiekring en een vriendenkring waar je je mee vergeleek. Maar nu is dat het hele land. Als iemand een huis koopt, kun je gewoon meekijken hoe het eruit ziet en wat het kost. Daar wil je je aan meten. Dat effect wordt door sociale media enorm versterkt, denk ik, en kan zelfs zorgen voor excessen."

"De stijging van de prijs en het aantal transacties in Nederland zou pas tot stand komen als je bijvoorbeeld een stijging krijgt in hypotheekrentes", stelt Boelhouwer, hoogleraar Housing Systems. "En dan gaat het niet om 1 of 2 procent. Of als de regering leencondities aanpast naar 80 of 90 procent. Dat zou wel zijn weerslag hebben op de markt."

Anticyclisch regeren

"Wat we kunnen leren van voorgaande crises", legt Boelhouwer uit, "is dat de regering niet meer cyclisch maatregelen moet treffen, maar juist anticyclisch. Dat is in het verleden echt volkomen fout gedaan. Juist als het goed gaat met de markt, moet je als regering wat tegengas geven."

"Het zou ongelooflijk onverstandig zijn om nu de voorwaarden te versoepelen. Dat is in het verleden wel gebeurd. Hierdoor schoot de recessie in 2011 door."

"Bijna niemand kan voorspellen wat de markt gaat doen, maar het ziet ernaar uit dat de prijsstijging van woningen zeker een jaar of twee nog standhoudt. Het zou ook kunnen dat er een soort evenwichtsprijs ontstaat in de grote steden."

Juist de randgemeenten stijgen op het moment, benadrukt Boelhouwer. De markt in de grote steden gaat door beperkt aanbod stagneren. De omliggende gebieden gaan daardoor weer stijgen in prijs en aantal transacties. De verschillen tussen de grote steden en omliggende gemeenten gaan kleiner worden, is zijn voorzichtige prognose.

Verlichting

Boelhouwer hamert erop dat de regering nu moet zorgen voor voldoende bouwinitiatieven voor wat verlichting op de overspannen markt. Door ondersteuning van bouwinitiatieven kunnen zij dat volgens hem echt wel beïnvloeden. "Daar ligt een hoge urgentie. De regering erkent dit wel, maar handelt er nog niet naar. Voorlopig zie ik wel woorden, maar geen daden." Hij ziet nog te weinig vergunningsaanvragen om op korte termijn aan het tekort te voldoen. 

"De komende tijd loopt de schaarste verder op en de vraag daarmee ook. Ik houd mijn hart vast voor de komende drie à vier jaar. Pas als de hypotheekrente stijgt en de productie van nieuwe woningen op gang komt, zal dat stabiliseren. Het is en blijft een onzeker vooruitzicht."

Lees meer over:
Tip de redactie