Deze groepen profiteren niet van de bloei op de woningmarkt

De gemiddelde woningprijs blijft maar stijgen en komt inmiddels weer in de buurt van de piek in 2008. En in augustus zijn er weer meer huizen van eigenaar gewisseld. Het gaat dus goed op de woningmarkt. Maar dit merkt lang niet iedereen.

Mensen die voor het eerst gaan kopen

Een van de groepen die het op dit moment lastig heeft, bestaat uit mensen die voor het eerst een huis willen kopen.

"Starters profiteren eigenlijk helemaal niet van de opgaande huizenprijzen, omdat ze een hogere hypotheeklening nodig hebben", weet woningmarkteconoom Senne Janssen van het Economisch Bureau van ING. "En ook de regelgeving is de laatste jaren veranderd, niet ten faveure van starters."

Zo moeten kopers meer eigen geld meenemen, omdat ze minder mogen lenen dan voorheen. In 2012 konden kopers nog een bedrag van maximaal 106 procent van de waarde van de koopwoning lenen. Sindsdien is dit percentage ieder jaar met 1 procentpunt verlaagd.

Vanaf volgend jaar is het dus niet meer mogelijk om meer te lenen dan de aankoopprijs. Maar kopers moeten nog altijd overdrachtsbelasting, notariskosten en vaak taxatiekosten en makelaarskosten ophoesten.

“Dat zijn allemaal regels die voor starters gelden, maar veel minder voor doorstromers.”
ING-econoom Senne Janssen

"De bijkomende kosten moet je zelf gespaard hebben of kunnen lenen bij een bank of bij familie. Voor mensen die niet sparen, is dat lastig", stelt de aan de UvA verbonden bijzonder hoogleraar Woningmarkt Johan Conijn.

"Als jij intussen in een dure vrijesectorhuurwoning woont, dan is het lastig om daarnaast ook nog eens te sparen. Ondertussen stijgen huizenprijzen alleen maar verder en moet je dus ook elk jaar alleen maar meer sparen, omdat het bedrag dat je moet meenemen ook steeds hoger wordt", zegt Janssen.

Bovendien geldt voor vanaf 2013 afgesloten hypotheken dat huiseigenaren alleen van hypotheekrente kunnen profiteren, als ze de schuld in maximaal dertig jaar volledig aflossen. Een aflossingsvrije hypotheek is geen optie meer als je ook van hypotheekrenteaftrek gebruik wilt maken.

"Dat zijn allemaal regels die voor starters gelden, maar veel minder voor doorstromers. Dus als zij op hetzelfde huis azen als een doorstromer, dan zou je kunnen zeggen dat het voor hen ook lastiger is om daarmee te concurreren", meent de econoom van ING.

Dit komt volgens Janssen doordat mensen met een bestaande hypotheek hun oude hypotheekrechten mogen meenemen als zij doorstromen naar een andere woning. Zij hebben een voordeel als dit een aflossingsvrije hypotheek is en ze dus relatief lage woonlasten hebben. Bovendien kunnen doorstromers het geld van de verkoop van hun vorige woning inzetten.

Starters in de Randstad

"Ik denk dat koopstarters het lastig hebben, maar dan met name in de Randstad. In grote delen van Nederland hebben koopstarters geen probleem, want de prijsstijging zit vooral in de Randstad en bijvoorbeeld de stad Groningen", vult Conijn aan. "Daar hebben starters een groot probleem om nog betaalbare koopwoningen te kunnen vinden", stelt hij.

"De groei van het aantal transacties zit nu juist niet meer zo in de grote steden, omdat daar het aanbod eigenlijk is opgedroogd. Daar komt zó weinig op de markt. En als er iets op de markt komt, dan is het gelijk weg", zegt Janssen.

Uit de zogenoemde krapte-indicator van makelaarsvereniging NVM bleek afgelopen juli dat potentiële kopers in het tweede kwartaal uit gemiddeld slechts vijf woningen konden kiezen. Het aanbod is sinds 2002 niet zo beperkt geweest.

Consumenten die een appartement of tussenwoning zoeken, onder wie waarschijnlijk veel starters, hebben met een passend aanbod van gemiddeld drie woningen de minste keus.

Twintigers en dertigers

Binnen de groep starters, zijn het met name de jongeren die het onderspit delven. "Dat kun je dan eigenlijk ook vertalen naar leeftijd, want starters zijn vaak jongeren. De twintigers en dertigers hebben het dus moeilijk. Je ziet ook dat die groepen langer thuis blijven wonen. Mensen stellen hun eerste koophuis gewoon uit", aldus Janssen.

Ook NVM-voorzitter Ger Jaarsma benadrukte onlangs nog eens de "moeilijke positie" van starters: "Zij vallen op dit moment tussen wal en schip." Starters met een middeninkomen hebben namelijk geen recht op een sociale huurwoning en hebben vanwege striktere financieringsregels niet altijd de mogelijkheid om een woning te kopen.

En hun situatie lijkt volgens hem niet snel te verbeteren, omdat projectontwikkelaars zich meer richten op relatief grote en dure woningen. "Nauwelijks meer dan 10 procent van al het nieuwbouwaanbod is goedkoper dan 200.000 euro", meent Jaarsma. "Welvarende gezinnen en stellen drukken - veelal alleenstaande - jongeren van de markt."

“Mensen met een hypotheek onder water kunnen moeilijk verhuizen.”
Johan Conijn, bijzonder hoogleraar Woningmarkt

Mensen met een hypotheek onder water

Dan zijn er nog de huiseigenaren met een hypotheek onder water. Oftewel de mensen met een hypotheek die hoger is dan de waarde van hun huis. De groep slinkt, maar bestaat nog steeds.

In 2013 hadden nog bijna twee op de vijf huiseigenaren een woning die minder waard was dan de bijbehorende hypotheekschuld. Eind vorig jaar is dit aandeel volgens De Nederlandsche Bank (DNB) gedaald naar ruim een vijfde. In Amsterdam stond eind 2016 minder dan 10 procent van de hypotheken onder water, maar in bijvoorbeeld de provincie Flevoland ging het nog om zo'n 20 procent.

"Er zijn nog steeds best wel veel mensen die onder water staan met hun hypotheek. Dat vergeten we wel met al die stijgingen van de koopprijzen, maar dat is niet in heel Nederland het geval. Dit is wel een groep die het lastig heeft, want ze kunnen moeilijk verhuizen", stelt Conijn.

Huiseigenaren in krimpregio's

En iemand die zijn huis in een zogenoemde krimpregio wil verkopen, zal niet zo gauw te maken krijgen met drommen potentiële kopers die elkaar proberen af te troeven door flink boven de vraagprijs te bieden. Denk hierbij aan krimpgebieden zoals Noordoost-Groningen, Limburg, delen van Zeeland en grensgebieden.

"Er zullen daar meer mensen met een probleem zitten bij de verkoop van hun woning, dan bijvoorbeeld in Amsterdam, om een ander extreem voorbeeld te nemen. Daar zullen mensen zijn die nog niet profiteren van de bloei van de koopwoningmarkt", zegt de bijzonder hoogleraar. "Wat ook lastig is, is dat ze voor een deel nog onder water zullen zitten."

"Er wordt over de Nederlandse huizenmarkt gesproken alsof het één geheel is. En dat is het absoluut niet. In krimpregio's speelt een hele andere dynamiek. Daar is helemaal niet zo ontzettend veel vraag nog als in de rest van Nederland", vertelt Janssen.

"Die regio's verouderen en lopen langzaam leeg. De huizen die daar te koop komen, staan vaak veel langer te koop. Als je graag in een krimpregio wil gaan wonen, is dat natuurlijk prima. Maar dan moet je er niet op rekenen dat jouw woning over tien jaar heel veel in prijs is gestegen."

In deze zogenoemde ruime woningmarkten, ligt de verkoopprijs volgens de NVM gemiddeld nog bijna 7 procent onder het recordniveau van 2008. Ter vergelijking: in evenwichtige woningmarkten liggen de prijzen nog maar 4 procent lager. En in krappe woningmarkten zijn woningen inmiddels alweer 10 procent duurder dan toen.

50-plussers met een aflossingsvrije hypotheek

Daarnaast zijn onder meer de Autoriteit Financiële Markten (AFM) en De Nederlandsche Bank (DNB) bezorgd over mensen die jaren geleden een aflossingsvrije hypotheek hebben afgesloten en een relatief hoge hypotheekschuld hebben.

Als de looptijd van hun hyotheek is verstreken, moeten zij hun schuld namelijk alsnog aflossen. Bovendien is in 2001 bepaald dat huizenbezitters maar maximaal dertig jaar lang van hypotheekrenteaftrek gebruik mogen maken.

Met name voor 50-plussers kan het moment van het aflopen van hun aflossingsvrije hypotheek of het vervallen van het recht op hypotheekrenteaftrek ongelukkig uitpakken.

“Dat is iets waar ouderen wel rekening mee moeten houden. Het is relevant dat ze tijdig aan de bel trekken.”
Senne Janssen, ING-econoom

"Zij kunnen in de problemen komen wanneer ze na dertig jaar de aftrek van de hypotheekrente gaan missen en bovendien rond die tijd gepensioneerd raken, waardoor het inkomen ook daalt", zegt Conijn.

"En een ander mogelijk probleem is dat een bank niet bereid is om de lening te herfinancieren. Na dertig jaar zou je in principe moeten aflossen. Je kunt een nieuwe lening zien aan te trekken, maar als een bank heel kritisch is en ziet dat dat moeilijk betaalbaar is, dan krijg je misschien geen hypotheek", aldus de bijzonder hoogleraar.

"De bank moet opnieuw de toetsing doen: hebben die mensen voldoende inkomen om dat bedrag te kunnen lenen?", zegt Janssen. "Dat is iets waar ouderen wel rekening mee moeten houden. Het is relevant dat ze tijdig aan de bel trekken om samen met de bank te bekijken hoe ze dit goed kunnen regelen."

Uit eerder onderzoek van DNB blijkt dat zo'n 6 procent van de hypotheekklanten van de vier grote banken ouder dan vijftig jaar is en een grotendeels aflossingsvrije hypotheek heeft met een omvang van tenminste 80 procent van de woningwaarde. De meeste van deze hypotheken moeten tussen 2025 en 2035 afgelost worden.

Ruim een vijfde van alle door de grootbanken verstrekte hypotheken is volgens DNB een volledig aflossingsvrije hypotheek. Naar schatting van de AFM zijn er in Nederland naar schatting 1,1 miljoen hypotheken volledig aflossingsvrij.

Lees meer over:
Tip de redactie