Je huis verkopen: met makelaar of toch zelf de klus klaren?

Van plan je huis te verkopen? Dan heb je er waarschijnlijk al over nagedacht om een verkoopmakelaar in te schakelen. Maar je kunt er ook voor kiezen om het - voor het grootste deel - zelf te doen. Hier komt veel bij kijken. Heb je tijd en zin om je hierin te verdiepen, dan kun je veel geld besparen.

Er zijn geen 'harde criteria' voor het kiezen voor een makelaar of het zelf verkopen van je huis, vertelt Hans André de la Porte van Vereniging Eigen Huis. Je moet je realiseren dat het afsluiten van een hypotheek een serieuze aangelegenheid is, het gaat immers om heel veel geld.

Maar een makelaar is niet bepaald goedkoop. Zijn courtage bedraagt al gauw een paar duizend euro. Dit is een percentage van de verkoopopbrengst, dat via de notaris betaald wordt.

Om geld te besparen, verkopen steeds meer mensen zelf hun huis. "Er is een heel scala aan opties, van volledige ondersteuning tot aan bijna alles zelf doen", vertelt Peter Boelhouwer, hoogleraar Volkshuisvestingssystemen aan de TU Delft.

Uit een recent onderzoek van de VU blijkt dat internetmakelaars, die een vaste prijs hanteren, een huis voor een gemiddeld 2,7 procent hogere prijs verkopen én dat ze het sneller doen. Makelaarsland is zo’n internetmakelaar: je schrijft zelf de aanbiedingstekst en doet de bezichtigingen, de rest regelt het bedrijf.

"Wil je de grootste kans maken op een goede verkoopprijs en een probleemloos proces, dan is een makelaar onmisbaar. Natuurlijk kun je het zelf, maar de kans op fouten, risico's en een minder goede prijs zijn groot", zegt Jeroen Stoop, oprichter van Makelaarsland. Ook Boelhouwer raadt af om het helemaal zelf te doen. "Een huis verkopen doe je niet elke dag, dat is toch iets dat mensen liever uitbesteden. Ik schat dat minder dan 5 procent het doet. Wat je wel ziet is dat mensen hun huizen onderhands verkopen, aan iemand die ze kennen."

Vraagprijs bepalen en adverteren

Geheel zelfstandig je huis verkopen, vereist veel regelwerk. Te beginnen bij het bepalen van de vraagprijs. Stoop: "Als je gegevens opvraagt bij het Kadaster en er zijn voldoende soortgelijke woningen recent verkocht, dan kun je meestal een goede vraagprijs bepalen." 

Boelhouwer waarschuwt dat een ruime woningmarkt niet betekent dat je gemakkelijk een vraagprijs kunt bepalen. "In bijvoorbeeld Amsterdam zit je met zoveel optionele kopers, daar speelt ook tactiek mee. Makelaars gaan vaak net onder de prijs zitten." Op plekken als Nieuwegein of Zoetermeer is het makkelijker.

Dan is er het adverteren: je kunt een bord in de tuin zetten, maar je moet je woning ook echt op internet zetten, adviseert Boelhouwer. Op Funda kun je je huis als particulier niet zetten. Websites als huislijn.nl en Jaap.nl zijn goede alternatieven.

Vervolgens stel je een accurate beschrijving van je huis op. Daar zitten best wat haken en ogen aan, verdiep je er dus goed in. De precieze oppervlakte van je huis bepalen is bijvoorbeeld lastig, volgens Stoop.

Zelf de bezichtigingen doen

Verkoop je zelf je huis, dan betekent dat ook dat je zelf de bezichtigingen doet. De la Porte: "Niet iedereen is een koper in spé, maar als er mensen vol verwachting naar jouw huis komen kijken, moet je ze wel vrolijk ontvangen. Dat is iets waarover we mensen horen zeggen: 'dat valt na nummer achttien toch wel tegen'." Als er opeens tientallen kijkers op je stoep staan, dan kan dat nogal onoverzichtelijk worden.

Zorg dat je alle vragen van potentiële kopers kunt beantwoorden. Vragen over noodzakelijk onderhoud en reparaties waar je wel vanaf weet, maar die je niet hebt uitgevoerd, zoals de lekkage van de dakkapel als het regent en hard waait. "Als je dat soort dingen weet, moet je daar eerlijk over zijn", aldus De la Porte. "Als je het echt niet weet, zeg dat dan ook."

Onderhandelen

Als je een of meerdere biedingen binnen hebt, is het tijd voor de volgende stap. "Onderhandelen is echt een vak", zegt Stoop. "Daarmee kun je veel geld mislopen. Een makelaar is niet voor niets expert in het voeren van onderhandelingen." 

Hiervoor heeft Stoop wel een paar tips: bevestig de mondeling gevoerde onderhandelingen steeds in een e-mail, zodat er geen ruis komt in de afhandeling van de koopovereenkomst. Ook moet je niet alleen over de prijs onderhandelen, maar afspraken maken wat precies onder de koop valt, zoals keukenapparatuur en de oplevering.

Ten slotte zijn de ontbindende voorwaarden belangrijk. Dit bepaalt de zekerheid dat de deal niet zomaar wordt afgeketst. Boelhouwer: "Je hebt het nadeel dat je de cliënt niet kunt inschatten. Dat kunnen makelaars toch beter."

Zorg dat je goed op de hoogte bent van de juridische zaken. "Daar bestaat veel onduidelijkheid over. Het verhaal bestaat dat als jij in onderhandeling bent met een koper, je dan geen bod van een ander in overweging mag nemen. Dat is niet waar", zegt Boelhouwer. 

"Je moet heel goed weten wat er juridisch gezien mogelijk is, dit kun je vinden op de site van Vereniging Eigen Huis." Het laatste gedeelte van het verkoopproces is het aanleveren van juridische stukken en het opstellen van de koopakte, waar je een notaris voor kunt inschakelen.

Wees kritisch

Voordat je de keuze maakt hoe je je huis gaat verkopen, is het advies: bereid je goed voor en wees kritisch op mooie verhalen van makelaars. Je kunt op internet al de nodige informatie vinden, maar het is slim om toch even met een paar makelaars om tafel te gaan zitten. Wat is hun eerste indruk van je huis? Is het gemakkelijk te verkopen of kan het lastig worden?

Kijk of de makelaar goede beoordelingen heeft op Advieskeuze.nl. Daarna kun je de afweging maken of je zelf je huis verkoopt, dit deels met hulp doet of toch voor het volledige proces een makelaar inschakelt. De la Porte: "Een goede makelaar is zijn geld waard, maar het is geen garantie op een hogere verkoopopbrengst."

Bekijk alles over wonen

Lees meer over:
Tip de redactie