DEN HAAG – De gemiddelde prijs van een rijtjeshuis (207.000 euro) zinkt komend jaar verder het moeras in. Een doorsnee woning met tuintje daalt – afhankelijk van de ligging – naar verwachting 10.000 tot 15.000 euro in waarde.

De bodem in de woningmarkt wordt dit jaar nog niet bereikt. Die voorspelling wordt breed gedragen door het Centraal Plan Bureau, de hypotheekspecialisten van ING en Rabobank, de Vereniging Eigen Huis alsmede de makelaars, verzameld in de NVM.

Na 2013 lopen de verwachtingen uiteen wanneer de prijsval van woningen eindelijk stopt. De NVM denkt dat in 2014 de prijzen stabiliseren. Volgens ING gebeurt dat op zijn vroegst in 2015. De Rabobank durft niet verder te kijken dan het lopende jaar met een voorspelde waardedaling van zo’n zeven procent.

Onduidelijk

De Vereniging Eigen Huis roept op tot voorzichtigheid. "Het zijn voorspellingen, gebaseerd op aannames van het CPB die iedereen gebruikt en vervolgens interpreteert."

Dr. Frans Schilder, senior onderzoeker bij de Amsterdam School of Real Estate (ASRE), durft evenmin te voorspellen wanneer de duikvlucht op de woningmarkt stopt. Sinds 2008 zijn de koopwoningen 16 procent in waarde afgenomen.

Schilder: "De realiteit is dat gewoon niemand weet wanneer het ophoudt. Het is voor iedereen koffiedik kijken. Zo lang de economie zich niet structureel herstelt, zie ik geen einde aan de malaise."

Schilder heeft namens de ASRE becijferd dat circa 800.000 huizenbezitters (een kwart van de koopwoningen dus) op het ogenblik gemiddeld 39.000 euro toeleggen op de huidige marktwaarde. Dat komt door hun aflossingsvrije hypotheek of door het verzilveren van overwaarde, die sinds 2008 volledig is verdampt. Die woningen met restschuld staan 'onder water', zoals dat in het jargon heet.

Optimistisch

De NVM is desondanks optimistisch over herstel. De bodem is volgens de makelaars nog niet bereikt, wel in zicht. "2013 is een overgangsjaar met een verdere prijsdaling", zegt woordvoerder Roeland Kimman. "Veel dieper gaat het met de prijzen gewoon niet. Volgens ons is het glas halfvol, niet half leeg."

Hij ziet lichtpuntjes opdoemen die in 2014 verder zullen opflakkeren. Kimman noemt de gewenning aan nieuwe hypotheekregels. Hij bespeurt dat huurders te maken krijgen met een verdere huurstijging, waardoor die koopwoning met een gedaalde verkoopprijs toch aantrekkelijk blijkt te zijn.

"En de gemiddelde gezinsgrootte neemt af van 2,4 naar 2,1. Dat betekent dat meer mensen een huis nodig hebben", stelt Kimman.

Woningnood

Zijn analyse wordt gedeeltelijk onderschreven door de Vereniging Eigen Huis. De vereniging van huizenbezitters met 700.000 leden ziet de komende jaren zelfs een nieuwe woningnood opdoemen. De nieuwbouw ligt nagenoeg stil, waardoor meer mensen beschikbaar komen voor de bestaande woningvoorraad.

"We zien nu al dat de kloof tussen de huren en de prijzen van koopwoningen kleiner wordt", signaleert Hans André de la Porte namens Eigen Huis. "Zodra het economisch herstel doorzet, staat straks iedereen weer te dringen om een beperkt aantal beschikbare woningen." Dat gebeurt volgens Eigen Huis ergens rond 2016 of 2017.

Tot die tijd zijn het vooral tussenwoningen met een tuintje die het nog relatief goed doen op de woningmarkt.

Appartementen zijn echter uit de gratie, ondervinden zowel de makelaars als Eigen Huis. Jonge kopers slaan een beginnersflatje liefst over om meteen langdurig vooruit te kunnen met een eengezinswoning.