De coronacrisis zorgt voor veel onzekerheid, ook op de woningmarkt. Wat doen de prijzen in de komende maanden en is het een goed idee om nu een huis te kopen of te verkopen, of moet je juist nog even wachten? "De hypotheekrente daalt al decennia langzaam, niemand verwacht weer een hoge rente."

Wie de NVM-cijfers van afgelopen donderdag ziet, zou denken dat niets de woningmarkt kan schaden. De huizenprijzen in ons land zijn in het tweede kwartaal weer gestegen ten opzichte van vorig jaar. Voor het eerst werd meer dan de helft van de woningen boven de vraagprijs verkocht.

Volgens de NVM heeft de coronacrisis niet of nauwelijks vat op de woningmarkt. Er waren wel minder kopers op de markt. "We merken dat de consument vertrouwen heeft in de veerkracht van de Nederlandse economie; men omarmt de eigen woning en denkt niet op de korte maar op lange termijn", zei NVM-voorzitter Onno Hoes.

Maar blijft dat zo? Is er echt zo veel vraag naar woningen dat zelfs een pandemie de huizenprijzen niet kan drukken? Kunnen starters dan ooit nog hun slag slaan? En wat gebeurt er met de nieuwbouwsector nu de coronacrisis bovenop de stikstofcrisis komt?

We vroegen aan hoogleraar Woningmarkt van de TU Delft Peter Boelhouwer en Taco van Hoek, directeur van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB), wat we de komende maanden van de woningmarkt kunnen verwachten.

Eerst die brandende vraag: wat gebeurt er de komende maanden met de woningprijzen?

"Dat is moeilijk te zeggen, want we weten niet precies wat de coronacrisis nog voor ons in petto heeft", zeg Boelhouwer. Hij schetst drie scenario's.

Het eerste: er komt geen tweede golf en in de loop van volgend jaar is er een vaccin. "Dan hebben we in de tweede helft van dit jaar met een wat hogere werkloosheid te maken en dat heeft tijdelijk effect op de vraag. Daardoor zullen de huizenprijzen wat langzamer stijgen. Maar in de loop van volgend jaar gaan we terug naar de normale situatie."

In het tweede scenario krijgen we met een tweede lockdown te maken. Daar zal de woningmarkt onder lijden, denkt Boelhouwer. "Er komt vraaguitval waardoor de prijzen dalen. Het vertrouwen daalt dan ook, waardoor de recessie verder doorzet en de economie volgend jaar niet direct zal herstellen. Dat duurt wat langer, maar daarna komt de uitgestelde vraag terug en schieten de huizenprijzen als een raket omhoog."

Tot slot het derde scenario: er komt geen vaccin en de huidige situatie duurt nog vijf jaar. "Dan zal de woningmarkt gedurende langere tijd behoorlijk geraakt worden", aldus de hoogleraar.

De woningmarkt in cijfers

  • Volgens het CBS telt Nederland ruim 7,8 miljoen woningen.
  • Daarvan zijn ongeveer 4,5 miljoen koopwoningen.
  • De overige 3,3 miljoen woningen zijn huurwoningen, waarvan 2,3 miljoen eigendom van een woningcorporatie.
  • De gemiddelde WOZ-waarde lag 1 januari 2019 op een recordhoogte: 248.000 euro per woning.
  • De gemiddelde verkoopprijs van het afgelopen kwartaal was volgens de NVM 335.000 euro.
  • De gemiddelde prijs van een nieuwbouwwoning lag afgelopen kwartaal op 401.000 euro.

En de hypotheekrente, blijft die laag?

"Het voorspellen van de rente is heel moeilijk", zegt Boelhouwer. "De algemene verwachting is dat de rente niet veel zal stijgen doordat er nu zo veel kapitaal in de markt is gestopt. Als de economie niet snel groeit, blijft dat geld beschikbaar waardoor de rente de komende jaren laag blijft."

Boelhouwer denkt in ieder geval niet dat we weer naar een situatie toegaan met rentes van 8 of 9 procent. "Dat geven economen ook aan. De rente daalt al decennia langzaam, niemand verwacht weer een hoge rente."

Dus de rente blijft laag en er komt misschien een kleine prijsdaling aan. Is dat het moment voor starters om hun slag te slaan?

"Je ziet wel dat er voor starters op dit moment meer ruimte is op de woningmarkt", zegt Boelhouwer. "Ze hoeven niet meer met dertig anderen te bezichtigen. Maar of je nu moet kopen, hangt van je persoonlijke situatie af."

"Als je in een stabiele situatie met een vaste baan zit en je hebt een huis nodig, dan zou ik het nu aandurven. In het ergste geval dalen de woningprijzen nog wat verder." Volgens Boelhouwer is dat niet per se erg. Op termijn stijgen de prijzen wel weer, dus als je niet verhuist, heb je geen last van de lagere prijzen. En als je wel snel verhuist, is je volgende huis relatief goedkoper door de lagere prijzen.

Er is in ieder geval één groot voordeel als je nu koopt: "Door de lage hypotheekrente voor lange rentevaste perioden ben je voor lange tijd verzekerd van stabiele lasten."

Maar als je bijvoorbeeld in een kwetsbare sector werkt of het geen probleem vindt om nog een paar maanden in je huidige situatie te blijven zitten, dan adviseert Boelhouwer wat terughoudender te zijn en af te wachten hoe de coronacrisis afloopt.

De coronacrisis zorgt er waarschijnlijk voor dat de vraag naar nieuwbouwwoningen daalt. (Foto: Pro Shots)

Dan de nieuwbouwwoningen. Er moet hard bijgebouwd worden om het woningtekort op te lossen, maar lukt dat nog wel nu we met de stikstofcrisis én de coronacrisis te maken hebben?

Volgens Taco van Hoek van het EIB is het de komende twee jaar niet haalbaar om aan het bouwdoel van 75.000 huizen per jaar te voldoen. Dat doel werd in 2018 bedacht om het woningtekort op te lossen.

"Vorig jaar heeft de stikstofcrisis veel invloed gehad op het aantal vergunningen", zegt Van Hoek. "Er waren zeker 20 procent minder vergunningen dan in 2018." Dat heeft invloed op de productie van dit en volgend jaar.

De coronacrisis kan die bouwproductie ook flink drukken, denkt Van Hoek. Doordat de werkloosheid vooral onder jongeren stijgt, daalt straks de vraag. Om met een nieuwbouwproject te beginnen, moet 70 procent van de woningen al voor de bouw verkocht zijn. Van Hoek verwacht dat op een toenemend aantal locaties dat niet zal lukken.

Volgens Van Hoek is er nog een beer op de weg: er is een tekort aan bouwgrond. "Dat komt vooral doordat we inzetten op binnenstedelijke verdichting en dat heeft twee problemen."

Het eerste probleem: om binnen steden te bouwen, moeten vaak bedrijven en infrastructuur worden verplaatst. Daarna blijkt soms dat de grond verontreinigd is, waardoor de kosten stijgen en het project vertraging oploopt. Daarnaast maken omwonenden regelmatig bezwaar tegen nieuwe bouwprojecten. Die procedures duren lang, waardoor de bouw wordt uitgesteld.

Wat kunnen we doen om toch genoeg te bouwen?

Van Hoek heeft wel een aantal ideeën. Ten eerste is het volgens hem verstandig om de vraag op te krikken door starters meer ruimte te geven om hun huis te financieren. "De normen voor een hypotheek zijn heel streng. Hypotheekverstrekkers kijken op dit moment alleen naar het huidige inkomen, maar als ze naar het loopbaanperspectief kijken, zouden ze op een veilige manier meer geld beschikbaar kunnen stellen", zegt Van Hoek. Als starters meer kunnen lenen, kunnen ze eerder kopen en stijgt de vraag.

Een tweede optie om de nieuwbouwmarkt weer op gang te helpen, zou zijn om naar andere locaties te kijken. "Er liggen nog veel plannen op de plank, die bijvoorbeeld zijn afgewezen door provincies. Als we daar nog eens kritisch naar kijken, kunnen we projecten weer op gang brengen. En als we besluiten dat niet 70 procent van het project verkocht hoeft te zijn voor de start van de bouw, kunnen al die projecten daadwerkelijk starten."

Dat levert volgens Van Hoek geen problemen op. "Er is een woningtekort, de vraag naar woningen zakt tijdens de crisis tijdelijk en trekt daarna weer krachtig aan."