'Een huis langer dan drie maanden te koop? Dan is er wat aan de hand'

Huizen gaan als warme broodjes over de toonbank. De meeste zijn binnen afzienbare tijd verkocht, maar dat geldt ondanks een schreeuwend tekort aan beschikbare koopwoningen zeker niet voor allemaal. Hoe komt dat? "Mensen willen tegenwoordig een huis waar ze zo in kunnen."

In het kort

  • Zeven op de tien te koop aangeboden woningen wisselen binnen drie maanden van eigenaar
  • Bij vrijstaande woningen duurt het gemiddeld vier maanden voordat de verkoop afgerond is, voor appartementen geldt een termijn van iets meer dan een maand
  • Potentiële kopers kiezen het liefst een woning waar weinig aan gedaan hoeft te worden

De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) becijferde in een rapport over het eerste kwartaal van dit jaar dat de verkooptijd van van de gemiddelde woning 56 dagen bedraagt. Vorig jaar duurde dit nog 75 dagen, terwijl aan het begin van 2013 verkopers gemiddeld 169 dagen nodig hadden om van hun huis af te komen.

Zeven op de tien woningen wisselen binnen drie maanden van eigenaar, maar 7 procent is langer dan een jaar op de markt voordat de verkoop rond is.

"Als een woning tegenwoordig langer dan drie maanden te koop staat, is er al wat aan de hand", zegt Paul de Vries, woningmarktexpert bij Kadaster. "Het merendeel van de woningen wordt binnen drie maanden verkocht, in goede en in slechte tijden. Als het langer duurt, is er vaak sprake van een woning met een smetje."

Amsterdam of Drenthe

Hoewel drie maanden een aardig gemiddelde is, maakt het nogal wat uit of je woning in Amsterdam staat of ergens in Drenthe. "In Amsterdam is een huis soms al verkocht voordat het op funda staat", merkt De Vries op. "Maar ook daar kom je minder gewilde huizen tegen, die pas verkocht worden als alles al weg is wat wel aantrekkelijk is."

Oprichter van Makelaarsland Jeroen Stoop vindt dat in de steden een verkoop lang duurt als een woning langer dan 2,5 maanden in de etalage staat. "En in minder populaire gebieden is dat zes maanden. Elke woning moet binnen een half jaar verkocht kunnen zijn."

Stoop schat dat bij ongeveer 30 procent van de woningen in heel Nederland sprake is van een verkooptermijn die langer duurt dan je in de huidige markt zou verwachten. "Maar bij sommige woningen valt het al tegen als ze niet binnen drie weken verkocht zijn."

Kloof

Er is inderdaad sprake van een kloof op de woningmarkt, stelt econoom Nic Vrieselaar van Rabobank. "Er zijn regio’s waar het nog wel een half jaar kan duren voordat je huis verkocht is, wat ook historisch gezien lang is."

Over het algemeen geldt volgens Vrieselaar: hoe stedelijker, hoe meer potentiële kopers er voor je huis zijn. "Dat heeft alles te maken met de trek naar de stad. Werk is steeds meer gecentraliseerd en steeds meer te vinden binnen de dienstensector. Ook volgen steeds meer Nederlanders hoger onderwijs, waarna ze in hun studiestad blijven hangen."

Maar er is wel een verschuiving gaande. "Door de betaalbaarheidsproblemen in de stad, gaan veel mensen op zoek naar een andere plek: het zogenoemde waterbedeffect", vertelt Vrieselaar.

“Als je je vraagprijs naar beneden doet, denken kopers: die moet van zijn huis af”
Paul de Vries

Ook is niet naar alle typen woningen evenveel vraag. "Een villa staat langer te koop, kleine woningen korter", zegt De Vries van Kadaster. "Voor heel dure woningen geldt dat er gewoon minder mensen zijn die ze kunnen betalen."

Volgens de NVM geldt voor vrijstaande woningen dat het gemiddeld vier maanden duurt voordat de verkoop afgerond is, terwijl appartementen in iets meer dan een maand van eigenaar wisselen.

Beleid van gemeenten

Volgens makelaar Jeroen Stoop zijn er, naast locatie, meerdere redenen te bedenken waarom een woning soms moeilijk te verkopen is. "In dorpen speelt het beleid van gemeenten mee. Het omzetten van het bestemmingsplan van bijvoorbeeld een agrarische woning of een bedrijfswoning gaat heel traag. Daar mag je als particulier niet in wonen."

Daarnaast zijn kluswoningen uit de gratie. "Mensen kopen liever een woning die helemaal klaar is, ook omdat verbouwingen lastig te financieren zijn." Als een verbouwing gefinancierd wordt met behulp van een hypotheek, mag de totale hypotheek na de verbouwing namelijk maximaal 100 procent van de marktwaarde van de woning bedragen.

Verder is een te hoge vraagprijs een belangrijke complicerende factor. "Mensen proberen het soms gewoon", zegt Stoop. "En het lukt ook nog weleens."

Ook woningmarktdeskundigen De Vries en Vrieselaar wijzen een te hoge vraagprijs aan als hoofdschuldige als een huis niet snel verkocht wordt.

"Je hebt bijvoorbeeld mensen die in 2007 of 2008 een aflossingsvrije hypotheek hebben afgesloten, per se geen verlies willen lijden en star vasthouden aan hun vraagprijs", signaleert Vrieselaar.

Onderhoud

De staat van onderhoud speelt mee, denkt ook Vrieselaar. "Er zijn tegenwoordig meer tweeverdieners, die minder tijd hebben om te klussen. Kopers willen het liefst een zogenoemd turnkeyhuis, een woning die relatief af is, waar je zo in kan. Je moet als verkoper zorgen dat je het noodzakelijke onderhoud hebt gepleegd", aldus Vrieselaar.

Volgens De Vries is de vraagprijs inderdaad het belangrijkst, maar weerspiegelt die onderliggende kwesties. "Die prijs is gekoppeld aan locatie en onderhoud en dergelijke. Achter die vraagprijs zitten bijvoorbeeld mensen van wie het huis onder water staat, die vrezen met een restschuld achter te blijven." Ook wijst De Vries op echtscheidingen en werkloosheid, "allemaal zaken die een inkomensterugval veroorzaken".

Dat een huis geërfd is, kan ervoor zorgen dat de erfgenamen te veel voor het huis willen hebben. "Dan hechten de kinderen een bepaalde emotionele waarde aan het huis en willen ze te veel geld zien. Of de mensen die het hebben nagelaten waren op leeftijd, waardoor de woning niet goed onderhouden is."

Goede presentatie

Volgens Stoop is een goede presentatie essentieel bij de verkoop van een woning. "Met donkere foto’s bijvoorbeeld kom je er gewoon niet."

Ook adviseert Stoop een woning tijdelijk van de markt te halen als het niet vlot met de verkoop. "Stop er even mee en knap het in de tussentijd wat op, doe wat aan de kleurstelling. Dan kun je het na twee tot zes maanden opnieuw proberen."

"Als je het er na een paar maanden weer opzet, is er weer een nieuwe groep kopers actief in jouw postcodegebied", vult De Vries aan.

Prijs verlagen

Ook de vraagprijs verlagen, kan natuurlijk helpen. Hoewel je daar volgens De Vries wel mee uit moet kijken. "Als je je vraagprijs naar beneden doet, denken kopers: die moet van zijn huis af, we wachten nog wel even, dan zakt de prijs misschien nog wel verder."

Volgens Stoop moet je bij het verlagen van de vraagprijs vooral rekening houden met de zoekcriteria op funda. "Je moet zorgen dat je in een andere prijsrange terechtkomt, dan word je gevonden door een andere doelgroep."

"En vraag aan een twijfelende potentiële koper gewoon wat de reden is voor die twijfel", raadt Stoop aan. "Pols ook voor welke prijs hij of zij eventueel wel in de markt is."

Lees meer over:

Gerelateerde artikelen

NUshop

Tip de redactie