Woningmarkt herstelt, is dit het juiste moment om een huis te kopen?

De Nederlandse woningmarkt veert weer op. In juni stegen de huizenprijzen voor de veertiende maand op rij. Is er kans op oververhitting of is dit het geschikte moment om een huis te kopen?

In de zomer van 2013 werd het dieptepunt op de woningmarkt bereikt, sinds mei van dat jaar stijgen de huizenprijzen iedere maand vergeleken met dezelfde periode een jaar eerder.

Bij een alsmaar opwaartse lijn in de woningmarkt gaan bij sommigen de alarmbellen rinkelen. Zijn de prijzen nog in lijn met de echte waarde van een huis?

Is er sprake van oververhitting?

"Er is landelijk gezien geen sprake van oververhitting, de huizenprijzen stijgen maar net iets harder dan de inflatie. Normaal zitten de huizenprijzen daar ongeveer 1 procent boven", zegt Peter Boelhouwer, hoogleraar volkshuisvesting aan de TU Delft.

"We komen uit een diepe huizencrisis, dan verwacht je daarna ook wat herstel. Als je kijkt naar de fundamenten zoals de extreem lage hypotheekrente en de gedaalde huizenprijzen, zou je zelfs een sterker herstel verwachten", aldus Boelhouwer.

“De huizenprijzen in Amsterdam stijgen te hard”
Sven Heinen, voorzitter Makelaarsvereniging Amsterdam

De rente is zo laag omdat de Europese Centrale Bank (ECB) de belangrijkste financieringsrente al voor lange periode op een historisch laag niveau heeft staan om de economie in de eurozone aan te jagen. Die lage rente werkt uiteindelijk ook door in de rente die banken vragen aan consumenten voor een hypotheeklening.

De hoogleraar wijst erop dat de overheid een sterker herstel zelfs nog enigszins tegenhoudt door de aanscherping van de financieringsregels. Zo is aan het begin van dit jaar de maximale hoogte van de hypotheek ten opzichte van de waarde van het huis gedaald naar 103 procent.

Deze zogenoemde loan-to-value wordt afgebouwd naar 100 procent in 2018. Ook worden de hypotheekrenteaftrek en de Nationale Hypotheek Garantie verder versoberd.

Boelhouwer: "Je zou kunnen zeggen dat deze overheidsmaatregelen nu een positief effect hebben omdat het een bubbel op woningmarkt voorkomt."

Stabiel

Ook Floris Jansen, econoom bij het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS), concludeert dat de huizenmarkt eerder een stabiele groei laat zien dan dat er gesproken kan worden over het risico op oververhitting. Het CBS publiceerde deze week samen met het Kadaster de cijfers over de woningmarkt in het tweede kwartaal.  

"Als je de groei van de afgelopen maanden vergelijkt met die van de maanden van voor de financiële crisis, zie je dat de prijzen in die periode bijna twee keer zo hard groeiden als nu", zegt Jansen.

Daarnaast gaat het volgens hem niet alleen om de prijs. "Als je naar de woningmarkt kijkt, gaat het ook om het aantal verkochte woningen. Door een grotere vraag naar huizen zien we een toename in het aantal transacties. De markt is niet meer zo vastgeroest als tijdens de financiële crisis in de zomer van 2008."

Er werden in juni ook meer woningen verkocht ten opzichte van dezelfde maand in 2014. Het totaal staat volgens het Kadaster op 15.147 verkochte woningen, dat is 34 procent meer dan een jaar eerder.

Dat aantal is ongeveer gelijk aan het hoogtepunt van voor de crisis, toen werden er maandelijks ruim 15.000 geregistreerde woningen verkocht.

Boelhouwer verwacht dat die stijging zich de komende maanden zal voortzetten. "Er valt ook wat goed te maken, het aantal verkopen was vlak na de crisis gehalveerd", aldus de hoogleraar.

Amsterdam

Voor Amsterdam geldt er een ander verhaal. In de hoofdstad stegen de huizenprijzen het hardst met maar liefst met 8,1 procent in het tweede kwartaal ten opzichte van dezelfde periode in 2014. In het eerste kwartaal kwam de groei eveneens boven de 8 procent uit.

"In mijn optiek stijgen de huizenprijzen in de stad Amsterdam te hard en is er binnen de ring misschien wel sprake van oververhitting", zegt Sven Heinen, voorzitter van Makelaarsvereniging Amsterdam en mede-eigenaar van makelaar- en taxateursbedrijf  Smit & Heinen.

"In het tweede kwartaal werd op 30 procent van de verkochte woningen in de gemeente Amsterdam overboden, binnen de ring zal dat percentage denk ik zelfs nog hoger liggen. Dat zijn in mijn ogen ongezonde cijfers en een te krachtig herstel van de woningmarkt", aldus Heinen.

Diep dal

Zowel Heinen als Boelhouwer en Jansen benadrukken dat de prijsstijging die nu ruim een jaar duurt er nog lang niet toe heeft geleid dat we weer op het niveau van voor de crisis zitten.

"We komen uit een diep dal waar we langzaam uit kruipen, maar we zitten nog steeds bijna 18 procent onder het hoogtepunt uit augustus 2008", zegt CBS-econoom Jansen.

“We zitten nog steeds bijna 18 procent onder het hoogtepunt uit augustus 2008”
Floris Jansen, econoom CBS

Dat is in het buitenland wel anders, concludeert hoogleraar Boelhouwer. "In omringende landen zoals België, Duitsland en Engeland zie je dat het herstel op de woningmarkt sterker is. In Engeland, en met name in Londen, is er echt sprake van oververhitting. België is een mooi voorbeeld, daar  zijn de huizen nu 16 procent duurder dan vlak voor de financiële crisis."

In Nederland hebben alleen Amsterdam en in mindere mate Utrecht en Haarlem de huizencrisis achter zich gelaten, zegt Heinen. "Als je kijkt naar de cijfers van de regio groot Amsterdam, kun je daar uit destilleren dat we uit de dip van 2013 zijn."

Nu een huis kopen?

Is het verstandig om in de huidige situatie een huis te kopen? Dat is volgens Heinen vooral afhankelijk van de woonperiode. Als je minstens vijf jaar in hetzelfde huis blijft wonen, kan kopen interessant zijn. Zelfs in een bijna oververhitte huizenmarktmarkt zoals die in Amsterdam, aldus de voorzitter van Makelaarsvereniging Amsterdam.    

Heinen: "Tijdens de crisis was de val in Amsterdam minder diep dan in de rest van Nederland en het herstel is tegelijkertijd sterker."

“Dit is het ultieme moment om te kopen”
Peter Boelhouwer, hoogleraar volkshuisvesting TU Delft

Ook Boelhouwer noemt dit "een goed moment" om een huis te kopen. "We hebben het dieptepunt bereikt, de prijzen lopen op, de rente is erg laag en je bouwt vermogen op omdat je door de aangepaste regels meer aflost."

Hij benadrukt eveneens het belang van een lang verblijf in hetzelfde huis. "Ik heb het niet over een woonperiode van twee of drie jaar, want dan is het moeilijker om de kosten die je hebt bij het kopen van huis terug te verdienen met de voordelen. Maar als je er vijf tot tien jaar wilt blijven wonen, is dit het ultieme moment om te kopen."

Meer langere verhalen en achtergronden op NUweekend

Lees meer over:
Tip de redactie