"We gaan naar een tijd waarin prijzen nauwelijks zullen stijgen. Dat kan nog wel eens tien jaar duren", aldus Conijn, die is verbonden aan Amsterdam School of Real Estate van de Universiteit van Amsterdam.

Donderdag meldde makelaarsorganisatie NVM dat na ruim drie jaar van teruggang, de woningprijzen voor het eerst weer gestegen zijn.

In het eerste kwartaal bedroeg de stijging 1,2 procent ten opzichte van de eerste drie maanden van 2013. De gemiddelde prijs van een huis is nu 200.900 euro. De vraagprijzen lagen met een daling van 2,3 procent nog wel iets achter op vorig jaar.

Hoogleraar Conijn voorzag driekwart jaar geleden al dat er door de lage rente en lage prijzen een herstel aan zat te komen. "Er is de afgelopen jaren een stuwmeer van potentiële kopers ontstaan. Die groep heeft lang gewacht, maar op een zeker moment komt er een omslagpunt en happen ze toe. Dat geldt vooral voor starters, die op dit moment de markt dragen."

Dat is ook de reden dat er een tweedeling te zien is in het herstel. De verkoop van woningen onder de 200.000 euro laat een duidelijk herstel zien, maar voor huizen boven de 300.000 euro is nog geen prijsherstel merkbaar.

"De patiënt is dan ook nog lang niet beter", zegt Conijn over de woningmarkt. "Het grote probleem is dat ongeveer 30 procent van de huizen onder water staat. Het zijn de woningen van mensen die acht of tien jaar geleden op de top van de markt gekocht hebben."

"Die zouden juist nu toe zijn aan een volgende stap, aan een groter huis, om een normale doorstroming te bewerkstelligen. Maar ze kunnen niet. Vaak lossen ze extra af, omdat hun hypotheek hoger is dan de waarde van het huis."

Het extra verlagen van de prijs van hun huis om een verkoop te forceren, biedt voor deze groep geen oplossing, vindt Conijn.

"De gemiddelde schuld die ze na verkoop overhouden is al 40.000 euro. Die zal alleen maar oplopen als ze nog verder met hun prijzen dalen. Dat heeft geen zin, dan wordt de schuld die ze meenemen naar een nieuw huis zo groot dat ze het niet kunnen financieren."

"Onder water door zwemmen naar een volgende koopwoning lukt ze nu niet. Daarom kiezen ze ervoor om de verkoop van hun huis maar op een laag pitje te zetten. Dat zie je ook aan de cijfers. De helft van de huizen staat al langer dan een jaar te koop. Dat zijn deze huizen."

Conijn verwacht dat de stijging van de prijs van koophuizen de komende tijd niet hoger dan de inflatie zal zijn. "Er zijn geen snelle oplossingen", zegt hij.

"Het zou geen goede zaak zijn als de banken hun hypotheekbeleid zouden versoepelen. Daar hebben we genoeg leergeld voor betaald. Het is een kwestie van afwachten en uitzitten. De Nederlandsche Bank noemde daarvoor laatst een periode van tien jaar. Daar kan ik me wel in vinden."

Bijkomend probleem voor de woningmarkt is de flexibilisering van de arbeidsmarkt, waardoor veel jongeren die een huis zouden willen kopen, de bank geen vast inkomen kunnen bieden.

"Het is een groeiend probleem. Behalve het aantal mensen met een tijdelijk contract, neemt ook het aantal zzp'ers met vaak een sterk wisselend inkomen toe. Ik begrijp dat banken daar voorzichtig mee zijn. Ook dat remt de doorstroming voorlopig."

Meer langere verhalen en achtergronden op NUweekend