Ondanks speciale regeling blijven erfpachters vrezen voor hoge kosten

De oplossing die de gemeente biedt aan Utrechtse erfpachters is bij lange na niet goed genoeg. Dat blijkt uit onderzoek van erfrecht-advocate Christel Jaarsma en ervaringen van erfpachters met het rekenmodel van de gemeente.  

Duizenden Utrechters hebben nog altijd te maken met een ouderwetse erfpachtregeling. Een regeling waarbij de grond onder een huis van de gemeente blijft en woningbezitters de grond pachten tegen een (half)jaarlijks te betalen canon (soort van huur).

Daarnaast zijn er woningen waarvoor de canon voor 50 jaar is afgekocht. Na deze 50 jaar moet de canon opnieuw betaald worden. Dit moment komt steeds dichterbij. Vanaf 1989 is de gemeente van dit systeem afgestapt door de canon in een keer af te kopen voor de eeuwigheid. Vanaf 2015 is hier zelfs geen sprake meer van. Voor woningen die hierna zijn gebouwd is geen sprake meer van erfpacht, maar is de grond onder de woning in vol eigendom.

Betalen

Om de groep erfpachters die nog wel canon moeten betalen de mogelijkheid te geven om onder gunstige voorwaarden de erfpacht af te kopen, kwam de gemeente eind 2016 met een voorstel voor een speciale coulanceregeling. Erfpachters kunnen hierin hun canon in één keer voor de eeuwigheid afkopen. Hoe eerder je dat doet, hoe goedkoper het is. De nieuwe regeling wordt de komende weken in de gemeenteraad besproken.

Maar steeds meer erfpachters komen er nu via de online tool van de gemeente achter dat in één keer afkopen nog steeds niet of nauwelijks te doen is. Zo geldt in een (uitzonderlijk) geval voor een woning met WOZ-waarde van 500.000 euro in Rijnsweerd een erfpacht-afkoopsom van circa 165.000 euro. Dit bedrag moet in één keer betaald worden. In termijnen betalen wordt niet geaccepteerd in de regeling.

Maar je canon blijven betalen is geen goed alternatief volgens Jaarsma. "Die canon kun je net als de hypotheekrente aftrekken bij de IB-aangifte, dus dat is fiscaal aantrekkelijk zou je denken. Maar zo eenvoudig is het niet. Deze afkoopsom wordt namelijk berekend op basis van de actuele grondwaarde, die jaarlijks stijgt. En de afkoopsom daalt naarmate het erfpachtstijdsvak van vijftig jaar nog loopt. Deze afkoopsom mag je verlagen met een factor maal het aantal jaren dat deze nog loopt. Een langere looptijd betekent dus een grotere korting."

Facebookgroep

De Utrechtse erfpachters hebben zich op Facebook verenigd in een speciale groep. Hierin blijkt dat er nog veel onduidelijk is voor erfpachters. Voor D66-raadslid Lars Roodenburg is de groep een handige manier om goed op de hoogte te blijven van alle bevindingen en vragen die leven over het onderwerp. Hij riep de ruim 400 leden dan ook op om alle vragen naar hem door te sturen.

"Men is ontevreden over hoe deze nieuwe regeling uitpakt voor hen", zegt het raadslid. "Ze dachten dat de nieuwe regeling vergelijkbaar zou zijn met de tijdelijke regeling van 2003. Het is een wat lastig verhaal, maar sindsdien is er nieuwe regeling van kracht. En het plan dat nu op tafel ligt is coulanter dan de vorige, maar de algemene verwachting was dat het nog coulanter zou zijn."

Volgende week is er een technische raadsbijeenkomst. "Hierin gaan veel vragen die door de erfpachters zijn gesteld, zoveel mogelijk beantwoord worden", zegt Roodenburg. "De week daarna is er een raadsinformatiebijeenkomst voor iedereen die de gemeenteraad hierover wil informeren of zijn of haar mening wil geven. Pas daarna vindt de politieke behandeling plaats. Nu heb ik de vragen die leven vast naar de ambtenaren gestuurd zodat er bij de bijeenkomst ook daadwerkelijk antwoorden gegeven kunnen worden."

Een echt oordeel geven over de nieuwe regeling doet Roodenburg dan ook nog niet. "Laten we eerst even de antwoorden afwachten. Het is in ieder geval goed om te zien dat zoveel mensen de moeite nemen om de regeling te doorgronden en belangrijke vragen te stellen. En er zijn ook nog andere partijen waar rekening mee gehouden moet worden. Er is een financieel belang voor de gemeente en daarmee voor alle niet-erfpachters in de stad. En je moet ook rekening houden met de mensen die de afgelopen jaren juist wel hun erfpacht hebben afgekocht."

Met rug tegen de muur

Advocate Jaarsma legt uit wat de regeling zo desastreus maakt voor erfpachters. Doordat de vijftig jaar termijn in sommige wijken op zijn einde loopt, krijgt de gemeente de ruimte de canon flink te verhogen. "Volgens de berekening zou de gemeente de canon voor de eerder genoemde woning in Rijnsweerd van 4.400 euro nu kunnen verhogen naar minimaal 11.500 euro per jaar. Dat is een fikse stijging van de woonlasten. De voorwaarden van 1974 en 1984 geven de gemeente hier eigenlijk de vrije hand."

Maar daar stopt het volgens Jaarsma niet voor de erfpachters. "Banken zullen een hypotheek steeds minder gemakkelijk verstrekken voor deze woningen. Kom je de komende vijftien jaar aan het einde van een tijdvak van vijftig jaar? Dan zullen er extra voorwaarden gevraagd worden zoals: hogere rente en een maximale hypotheek-looptijd voor de duur van het tijdvak. Een hypotheek in het geval van Rijnsweerd moet binnen tien jaar in plaats van dertig jaar afgelost worden. Reden: de bank weet niet hoe hoog de canon wordt na het einde van het tijdvak en ze willen niet riskeren dat de bewoner de woonlasten niet meer kan betalen."

Erfpachters staan hierdoor met hun rug tegen de muur, zegt Jaarsma. "Afkopen is voor velen niet te financieren. Verkopen wordt bijzonder lastig, want banken financieren niet graag meer. En het einde tijdvak komt eraan, wat betekent dat men niet weet hoe hoog de canon dan gaat worden. Betaal je nu niet, dan wordt de rekening (in de vorm van een hoge canon) je over een aantal jaren gepresenteerd."

Tip de redactie