Dit artikel is afkomstig uit Trouw. Elke dag verschijnt een selectie van de beste artikelen uit de kranten en tijdschriften op NU.nl. Daar lees je hier meer over.

Het is een terugkerend item in de Spaanse kranten: een zoekopdracht op Idealista - het plaatselijke Funda - om te zien wat je kan huren voor een bedrag à zeshonderd euro in de grote steden. Een paar schamele advertenties van donkere hokjes met hoogslapers verschijnen. Afgezet tegen het minimumloon van 1.000 euro, wordt al snel duidelijk hoe rampzalig ontoegankelijk de huurmarkt voor veel Spanjaarden is geworden. Economiehoogleraar José García Montalvo is dan ook de laatste om te ontkennen dat Spanje een probleem op te lossen heeft. De vraag is wat hem betreft vooral: hoe?

Als coauteur van een studie naar de Catalaanse Woningwet die werd ingevoerd in september 2020 met het doel huurprijzen te verlagen, liet Montalvo afgelopen week veel stof opwaaien. De conclusie was kort samengevat: de wet deed een groot deel van de huurprijzen juist stijgen. Doordat huurprijzen een maximum kregen in gewilde delen van de stad, haalden verhuurders in het hogere segment hun woningen uit de markt. De verhuur leverde hen niet meer genoeg op. Als gevolg daarvan daalde het totale woningaanbod, waardoor de huurprijzen in het lagere huursegment en buiten de zone van de maatregelen zijn gestegen.

Een maximale huurprijs, woningen die uit de huurmarkt worden gehaald; wie de afgelopen tijd de plannen van minister Hugo de Jonge heeft gevolgd voor de Nederlandse woningmarkt, zal het een en ander herkennen. Ook minister De Jonge wil de huren in de vrije sector reguleren. Onderdeel van zijn plan - naast het bijbouwen van bijna een miljoen woningen - is een puntensysteem, waarmee een maximumhuurprijs wordt bepaald. Het is een maatregel waarvan vastgoedinvesteerders stellen dat die averechts zal werken. De vraag bij dit gesprek met Montalvo is dan ook: valt er een vergelijking te maken tussen Nederland en Catalonië?

"De situatie in Catalonië in de periode dat de woningwet werd ingevoerd, was enorm complex", wil José García Montalvo allereerst graag benadrukken, over de telefoon vanuit Barcelona. De wet werd ingevoerd in september 2020, tijdens de coronapandemie. "Daardoor speelden er veel factoren mee. Woningen voor Airbnb-verhuur werden bijvoorbeeld verkocht, omdat ze niets meer opbrachten. Daardoor kwamen veel woningen tegelijk beschikbaar, wat huren deed dalen. Dat greep de Catalaanse regering aan om te roepen: kijk hoe de woningwet werkt. De huurprijzen dalen. Maar zo eenvoudig zit het niet."

Om beter zicht te krijgen op wat er gebeurde, voerde Montalvo met twee collega's van denktank EsadeEcPol een nauwkeurig onderzoek uit op gegevens uit de statistiek. Daaruit kwam een ander verhaal dan wat de Catalaanse overheid in eerste instantie concludeerde. Ja, in het hogere huursegment was een daling van de huurprijzen zichtbaar, maar in alle andere huursegmenten steeg de huur - tot zelfs ruim 12 procent in het lagere segment. Daarmee bevoordeelde de maatregel juist de hogere inkomens. Montalvo was allerminst verbaasd over deze conclusie. In zijn columns in de Catalaanse krant La Vanguardia maakt hij zich graag druk over de Catalaanse woonmarkt, waarbij hij vergelijkingen maakt met bijvoorbeeld het socialistische Venezuela - waar stevig overheidsingrijpen in de vrije markt tot een neergang van de economie heeft geleid.

"In Spanje zijn bijna alle woningen op de huurmarkt in handen van particulieren", legt Montalvo uit. "Veelal zijn dit pensionado's die één of twee woningen verhuren als pensioeninvestering. Zij zullen snel een andere inkomstenbron zoeken omdat er maar weinig marge is. Het gevolg is gelijk merkbaar: van die woningen weet je zeker dat ze uit de huurmarkt verdwijnen."

Montalvo vertelt over beelden die afgelopen maand in Spaanse kranten verschenen: rijen ouderen bij de bank die staatsobligaties wilden kopen. Vanwege de stijgende rentes worden deze obligaties interessanter als toevlucht voor kapitaal om een stabiel rendement te behalen. Maar economiehoogleraar Montalvo viel iets anders op toen hij naar de journaalbeelden keek.

"Een van de gepensioneerden zei dat de obligaties veiliger waren dan zijn inkomsten uit verhuur", vertelt Montalvo over de telefoon vanuit Catalonië. "Een ander vertelt dat hij obligaties ter waarde van een klein huurappartement wilde. Je ziet dus dat zo iemand in huurwoningen denkt. Dit waren gepensioneerden die op zoek waren naar andere investeringen dan hun verhuurde woning." De reden daarvoor, volgens Montalvo, is dat er nu ook op landelijk niveau een woningwet waarbij maximale huurprijzen worden vastgesteld, klaarligt voor goedkeuring.

Je vraagt je af, is het niet positief dat er meer woningen op de koopmarkt terechtkomen? Die verdwijnen dan weliswaar als huurwoning, maar het koopaanbod wordt wel groter. Dat kan starters die een koopwoning zoeken ten goede komen. "Het probleem hier in Spanje is vooral dat we al een relatief kleine huurmarkt hebben", zegt Montalvo. Tijdens de Franco-dictatuur is wetgeving ingevoerd om huurprijzen volledig te bevriezen, vertelt hij. Daardoor werd het uiteindelijk voordeliger woningen leeg te laten staan, dan deze te onderhouden en verhuren.

Het gevolg daarvan is nog steeds merkbaar. Ook al neemt het aantal huurwoningen al jaren gestaag toe, er is nog steeds minder dan een kwart van de Spaanse woningen huur - tegenover gemiddeld genomen één derde van de woningen in Europa. Omdat juist in de grote steden de vraag naar huur snel groeit, vooral door meer mobiliteit in de arbeidsmarkt en de komst van buitenlandse expats, kan de huursector dit in Spanje niet bijbenen.

"In Nederland ligt het anders, dat weet ik", zegt Montalvo. "Bij jullie zijn de prijzen van koopwoningen op het moment aan het dalen. Daardoor zou het kunnen dat het instellen van maximale huurprijzen er niet gelijk voor zorgt dat woningen te koop gezet gaan worden. Particulieren en investeerders wachten in dat geval liever tot de markt weer stijgt. Het zou kunnen dat daardoor de geplande huurregulering in Nederland toch het beoogde effect heeft. Die mensen zullen namelijk hun woningen blijven verhuren omdat er niet gelijk een andere optie is. Maar de huurmarkt zal een schok krijgen als de vraag naar koopwoningen weer stijgt."

Een ander opmerkelijk verschil tussen Nederland en Spanje, is het aandeel sociale woningbouw. Dat is in Spanje erg laag - slechts 2,5 procent van de totale woningvoorraad valt binnen de sociale sector, tegenover 30 procent in Nederland. In grote steden als Amsterdam is het aandeel sociale woningbouw zelfs ruim 40 procent. Dat zijn woningen die niet van de markt zullen verdwijnen als neveneffect van huurregulering, waardoor de situatie heel anders zal zijn dan die in bijvoorbeeld Barcelona.

"Toch moet je bij dit soort maatregelen niet alleen naar de stad zelf kijken, maar ook daarbuiten. Mensen beginnen buiten de ring van de stad te zoeken naar woonruimte, waar de prijzen vervolgens snel stijgen", zegt Montalvo. Hij haalt daarbij het voorbeeld van Berlijn aan, waar in 2020 de huurprijzen volledig werden bevroren om de snelle stijging ervan te stoppen. Ook daar was het gevolg averechts: veel woningen verdwenen uit de markt, en de omliggende gemeenten werden snel heel veel duurder. Simpelweg omdat mensen binnen Berlijn niets meer konden vinden.