Ook gaat vanaf dat jaar het puntenstelsel voor het bepalen van de maximumhuurprijs op de schop. De nieuwe huurbescherming gaat tegen die tijd wel pas gelden voor nieuwe bewoners.

Het is de bedoeling dat meer mensen die na 2024 een nieuw huurcontract afsluiten beschermd zijn tegen te hoge huurprijzen. Op dit moment geldt voor woningen tot 141 punten een maximumhuur van zo'n 763 euro. Het kabinet maakte eerder al bekend dat het deze grens doortrekt naar 187 punten. Dit zal per 2024 neerkomen op ongeveer 1.100 euro.

Hierdoor worden ruim 150.000 woningen bij een nieuwe bewoner goedkoper, heeft het kabinet berekend. Daarnaast gaat het kabinet verhuurders verplichten het puntensysteem te hanteren.

Het is nog niet duidelijk hoe het kabinet dit precies dwingend gaat maken, maar minister Hugo de Jonge (Volkshuisvesting) wil verhuurders kunnen gaan beboeten met tienduizenden euro's als ze zich hier niet aan houden. Hij is hierover in overleg met de gemeenten. Hierdoor zullen ruim 160.000 woningen na een bewonerswissel een lagere huur krijgen.

Het kabinet kondigde begin dit jaar al aan dat het wilde ingrijpen in de vrije huursector. Het plan is goed nieuws voor huurders, maar verhuurders staan er niet om te springen. De Jonge moest de afgelopen maanden op zoek naar een goede balans. Als er een te kleine vrije sector zou overblijven, kan dit tot gevolg hebben dat investeerders er geen brood meer in zien.

Om de verhuurders tegemoet te komen is de grens op 187 punten gezet. Daarnaast gaat het puntensysteem, het zogeheten woningwaarderingsstelsel (wws), op de schop. In dit stelsel krijgt een woning punten voor bepaalde kenmerken, zoals hoe groot de woning is, hoe luxe de badkamer is of hoelang het aanrechtblad is.

In het nieuwe stelsel gaat een grotere buitenruimte zwaarder meetellen. Daardoor krijgt een woning met een grotere tuin meer punten dan een woning met alleen een klein balkon.

Ook gaat verduurzaming zwaarder meetellen. Huizen met een energielabel lager dan E krijgen minpunten. Huizen vanaf label D krijgen juist pluspunten. Hoe hoger het label, hoe meer punten een huis krijgt en hoe meer huur een verhuurder dus kan vragen.

De Woonbond, belangenvereniging voor huurders, is kritisch op de nieuwe huurregels. "Het zijn drie stappen vooruit en twee achteruit. Het is mooi dat bij meer huurwoningen prijzen gereguleerd worden, maar tegelijkertijd wordt ook het huurprijsplafond verhoogd", zegt woordvoerder Mathijs ten Broeke.

"Daardoor kunnen bij tienduizenden huurwoningen de prijzen omhoog, omdat ze een ruime tuin hebben, een goed energielabel of een hoge WOZ-waarde." Met name op de waardering van die hoge WOZ-waarde is de Woonbond kritisch. Dit stelt verhuurders van woningen in binnensteden in staat om toch een hoge huur te rekenen, ondanks de kleine oppervlakte en het lage energielabel.

"Dat maakt sociaal huren in de binnensteden minder bereikbaar", zegt Ten Broeke. "Dit is het gevolg van dat De Jonge zijn oren laat hangen naar de vastgoedsector." Ook stelt de Woonbond vraagtekens bij de waardering van duurzame nieuwbouwwoningen. "Verduurzaming stimuleren is natuurlijk altijd goed, maar een duurzame woning wordt zo wel erg duur."

Het kabinet is niet van plan om de nieuwe regels voor altijd te laten gelden. Als er geen schaarste meer op de markt is, zal de sector weer worden vrijgegeven.