Kabinet neemt huursector op de schop

De inkomensgrens voor een sociale huurwoning wordt tijdelijk verruimd, woningcorporaties moeten zich gaan beperken tot kerntaken, het puntenstelsel verandert en er komen tijdelijke huurcontracten voor starters.

Dit zijn de plannen van minister Stef Blok (Wonen) waarover het kabinet vrijdag heeft besloten in een poging om de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. Het moet er voor zorgen dat er een beter aanbod komt van huurwoningen in de sociale en vrije sector.

De inkomensgrens voor een sociale huurwoning wordt voor een periode van vijf jaar verruimd. Het idee achter de maatregel is dat veel huurders nu te veel verdienen voor een sociale huurwoning maar te weinig voor een woning in de vrije sector.

In aanvulling op de bestaande mogelijkheid om 10 procent van de woningvoorraad aan inkomens boven de 34.000 euro toe te wijzen, komt er 10 procent extra ruimte voor de categorie tussen 34.000 en 38.000 euro. Daarmee voert het kabinet een motie uit van het PvdA-Kamerlid Jacques Monasch.

Tijdelijke huurcontracten

In een poging om verhuurders eerder te verleiden woonruimte aan te bieden, komen er tijdelijke huurcontracten voor starters, jongeren en grote gezinnen, zo lekte vrijdagochtend al uit. Veel woningen staan nu leeg omdat verhuurders niet aan jarenlange huurrechten willen vastzitten. Met de nieuwe mogelijkheid hebben verhuurders de zekerheid dat een contract eindigt.

De tijdelijke huurcontracten kunnen voor maximaal twee jaar worden aangeboden zo werd vrijdagmiddag bekend. Voor jongeren tot dertig jaar komen er starterscontracten van maximaal vijf jaar.

In aanvulling op de zogeheten campuscontracten en de nog in te voeren promovendi-contracten, wordt het mogelijk om woningen te bestemmen voor specifieke doelgroepen zoals bijvoorbeeld grote gezinnen.

Puntenstelsel

Daarnaast verandert medio 2015 het systeem om de maximaal toegestane huurprijs​ te berekenen. Het puntenstelsel (Woningwaarderingsstelsel) wordt meer marktconform omdat de locatie van een sociale huurwoning gaat meetellen, aldus Blok.

Dit wordt gedaan via de WOZ-waarde van een huis, die in de berekening voor de huurprijs voor ongeveer een kwart gaat meetellen.

Liberalisatiegrens

Om het voor marktpartijen interessanter te maken om te investeren in huurwoningen in het middensegment wordt de liberalisatiegrens vanaf 2015 tijdelijk voor drie jaar bevroren op het prijsniveau van 2014: 699,48 euro. 

Dat is de grens die bepaalt of een nieuw huurcontract gereguleerd of geliberaliseerd is. Huurprijzen kunnen als gevolg van de jaarlijkse verhogingen en als het puntenaantal het toestaat nog wel boven deze grens stijgen, aldus Blok. 

Corporaties

Woningcorporaties mogen zich alleen nog maar richten op het huisvesten van lagere inkomens. Alleen onder strikte voorwaarden blijft het voor woningcorporaties mogelijk om bij noodzakelijke stads- en dorpsvernieuwing ook te investeren in woningen voor hogere inkomens. Het moet dan duidelijk zijn dat marktpartijen niet bereid zijn tot deze investeringen.

Bij bouw op onbebouwde grond zullen de voorwaarden nóg strenger zijn, omdat deze bouw 'onnodige financiële risico’s met zich mee kan brengen', aldus Blok. Om marktverstoring te voorkomen, worden corporaties verplicht hun vastgoed te waarderen op marktwaarde. 

Toezicht

Het toezicht op de sector wordt ook versterkt en corporaties en gemeenten gaan bindende prestatieafspraken maken over wat er lokaal nodig en mogelijk is. Ook moeten corporaties beter gaan toetsen of een aangeboden woning ook betaalbaar is voor een nieuwe huurder. Het wetsvoorstel voor de corporatiesector is vrijdag door het kabinet naar de Raad van State gestuurd en moeten vanaf 2015 gaan gelden.

De plannen van vrijdag zijn een uitwerking van de afspraken die het kabinet ruim een jaar geleden maakte in het woonakkoord met de 'bevriende' oppositiepartijen D66, ChristenUnie en SGP.

"Er wordt voor het eerst serieus werk gemaakt van een betaalbare vrije sector huurmarkt", zo reageert Monasch (PvdA) op de plannen. "Na fikse en zichtbaar succesvolle hervormingen op de koopmarkt, heeft het kabinet hiermee belangrijke stappen gezet naar een betaalbare huurmarkt, zowel in de sociale huur als in de vrije sector."

Doorrekening

Ook D66'er Kees Verhoeven reageert verheugd op de uitwerking van de plannen van het woonakkoord. "Starre regels hielden tot nu toe de huurmarkt op slot. Met name in de grote steden wachten mensen soms jaren op een huis. Dat kon zo niet langer", aldus Verhoeven.

Twee plannen kunnen op minder instemming van de partij rekenen: de verhoging van de inkomensgrens voor woningtoewijzing van 34.000 naar 38.000 euro en het bevriezen van de liberalisatiegrens. "De omvang en werking van deze maatregelen is zeer beperkt, maar in de combinatie van beide maatregelen schuilt het risico van langere wachtlijsten en lagere inkomsten voor verhuurders", aldus Verhoeven. Hij vraagt Blok om een doorrekening van deze effecten.

Woonbond

De Woonbond vreest dat de plannen van Blok, alleen maar leiden tot aantasting van huurdersrechten. De belangenbehartiger van huurders denkt dat er door de voorgestelde maatregelen nauwelijks meer woningen beschikbaar komen.

De bevriezing van de huren in de vrije sector helpen volgens de Woonbond niet om woningen betaalbaar te houden. ''Er worden namelijk géén maatregelen genomen om te voorkomen dat de huur van zittende huurders tot boven de 700 euro kan stijgen, en de praktijk om vrijkomende sociale huurwoningen als vrije sector woning te verhuren of te verkopen, wordt ook niet aan banden gelegd.''

'Corporaties verhogen huur komende tien jaar met zeventig euro'

Lees meer over:
Tip de redactie