Hoe zorg je ervoor dat je als ondernemer in de detailhandel een gunstig contract sluit met je huurbaas? NU.nl vroeg vastgoedadviseur Roland Leurs om de beste tips.

Deze week werd bekend dat de huurprijzen van winkelpanden verder zijn gedaald. Vastgoedeigenaren hebben door het grote aantal faillissementen in de detailhandel moeite om hun winkelpanden verhuurd te krijgen. Hoe maak je als ondernemer in de detailhandel slim gebruik van je sterke onderhandelingspositie?

Bepaal je maximale budget en leg dat open op tafel

"Het klinkt misschien als een open deur", zegt Leurs, "maar het is zeker verstandig om van tevoren goed na te denken over wat je maximaal wilt én kunt uitgeven aan huur."

Dat kan het best aan de hand van een percentage van je omzet. Stelregel is dat de huisvestingslasten op 10 tot 15 procent van de omzet liggen. "Bij een toplocatie kun je gaan voor 20 procent, maar zeker niet meer."

Belangrijk is om je te realiseren dat je allebei hetzelfde doel nastreeft. Jij wilt graag een winkelruimte, de verhuurder wil graag dat zijn pand wordt verhuurd. Je hebt dus allebei belang bij een goede uitkomst. Leurs adviseert daarom je maximumbedrag op een gegeven moment open op tafel te leggen.

Kom je er niet uit, dan kun je voorstellen om de huurprijs te koppelen aan de omzet. "Spreek bijvoorbeeld af dat je altijd 10 procent afdraagt. Iets meer gedoe, want je moet met open boeken werken, maar het geeft een beginnend ondernemer wat zekerheid."

Wil je een flink lagere huurprijs? Zoek een kleine, particuliere verhuurder

Eigenaren van vastgoed hebben hun panden voor een bepaalde waarde in de boeken staan. Daardoor kunnen ze niet altijd te ver zakken in de huurprijs. Die waarde is grotendeels gebaseerd op de huurprijs.

"Als ze een pand voor 200 euro per vierkante meter in de boeken hebben staan en ze verhuren het voor 160 euro, dan daalt de waarde van hun vastgoed en dat heeft gevolgen voor hun financiering. Een kleine eigenaar is sneller geneigd overstag te gaan met een goede huurder die er tien jaar wil zitten. Die is dan bereid meer korting te geven."

Overtuig de verhuurder met een sterk bedrijfsplan

Het begint bij een persoonlijke klik, maar succesvol onderhandelen draait uiteindelijk om het enthousiast maken van de verhuurder voor jouw zaak.

"Laat dus zien dat je weet wat je aan het doen bent met je bedrijf", adviseert Leurs. Bijvoorbeeld door heldere berekeningen op tafel te leggen over je maximale huurprijs. "Als de verhuurder ziet dat jij professioneel bezig bent, krijgt hij meer vertrouwen in je."

Bouw zoveel mogelijk flexibiliteit in

Huurcontracten van winkels worden meestal vastgelegd voor vijf jaar of langer. Maar als ondernemer weet je nooit zeker of je bedrijf op de nieuwe locatie goed gaat lopen. Daarom is het altijd wijs een stukje flexibiliteit in te bouwen, zegt Leurs.

"Tegenwoordig is er een nieuwe regel dat je een eerste contracttermijn van maximaal twee jaar kunt afspreken. De verhuurder mag daarna het contract niet zomaar ontbinden, tenzij daar een gegronde voor reden is. Maar als huurder kun je wél na twee jaar besluiten ergens anders heen te gaan. Loopt de zaak goed, dan verleng je het contract alsnog tot vijf jaar."

Let op: in principe geldt dat hoe langer je huurt, hoe meer huurkorting je kunt krijgen. "Het kan dus zijn dat de verhuurder bij zo'n 2-jarig contract geen korting wil geven. Weet je nu al dat je waarschijnlijk tien jaar wilt blijven zitten, dan kun je afspreken om alvast de korting te geven die daarbij zou passen. Ga je toch eerder weg, dan betaal je een kleine boete."

Vraag wat de eigenaar van plan is met het pand

Huur je winkelruimte in een gebouw met meerdere zaken, vraag de verhuurder dan wat zijn plannen zijn bij de buren.

De bedrijvigheid om jouw zaak heen speelt immers een grote rol in het succes ervan. Bovendien zal een verhuurder die ook eigenaar is van naastgelegen panden, meer belang hebben bij het op orde houden ervan.

Maak goede afspraken over de oplevering

Veel ondernemers die winkelruimte zoeken, tekenen het contract zonder goed te kijken wat de staat van het pand is, zegt vastgoedadviseur Leurs. "Dan krijgen ze de sleutel en schrikken ze: de wanden zijn bijvoorbeeld slecht of de groepenkast schiet tekort. Balen, want dan valt je verbouwing plots duurder uit."

Zorg dus dat goed op papier staat wat de staat van oplevering is, ook aan het eind van de huurperiode. "In principe moet je een winkelpand achteraf casco opleveren. Maak goede afspraken over wat dat betekent."

Heb je een tussenwand neergezet, dan kan het weghalen daarvan bijvoorbeeld schade veroorzaken aan de muur. Leurs: "Spreek af dat je normale slijtage en kleine schade niet hoeft aan te pakken maar alleen jouw inbouwpakket hoeft te verwijderen, anders krijg je bij vertrek te maken met een enorme kostenpost."