Met de geplande overname van Corio door zijn Franse evenknie Klépierre, ontstaat er een nieuwe vastgoedreus in Europa. Bij deze deal winnen vooral de aandeelhouders.

Dat zegt Ruud van Maanen, vastgoedanalist bij ABN Amro.

"De aandeelhouders profiteren het meest van deze voorgenomen deal. De vastgoedmarkt bevindt zich misschien op de bodem en winkelcentra hebben het niet altijd goed gedaan in het verleden, maar de economie trekt weer wat aan."

Dinsdag maakte de twee bedrijven bekend dat zij als één bedrijf verder willen. Aandeelhouders van Corio krijgen bij een overname 1,14 aandelen Klépierre. "Aandeelhouders varen mee met de opwaartse stroom", zegt Van Maanen.

Daarmee wordt Corio gewaardeerd op 7,2 miljard euro. Er ontstaat een gezamenlijke portefeuille van 182 centra in zestien Europese landen en de bezittingen hebben een waarde van meer dan 21 miljard euro. 

Niels Lemmers van effectenvereniging VEB zegt de deal vanuit rationeel oogpunt goed te begrijpen. "Corio en Klépierre zitten voor een groot deel in dezelfde markten en hun vastgoedportefeuilles sluiten mooi op elkaar aan."

Besparen

De bedrijven lieten weten dat zij met de deal 60 miljoen euro willen besparen binnen drie tot vijf jaar, maar dat vindt Lemmers nog aan de lage kant.

"Met de overname verbetert de loan to value van Corio, ze kunnen tegen een lagere rente geld lenen en de kosten worden door synergie lager. En dan heb ik de kostenreductie die ontstaat door het samenvoegen van bedrijfslagen nog niet eens meegerekend."

Van Maanen vindt 60 miljoen euro wel goed ingeschat. "Er wordt op den duur efficiënter gewerkt met minder mensen. Er is maar één financiële rapportage, één digitale strategie met bijbehorend IT-netwerk en er komt maar één hoofdkantoor."

Strategie

De te varen koers zal wel veranderen, denkt Van Maanen. "Kijkend naar de strategie van Klépierre, verwacht ik dat er meer panden en winkelcentra die niet goed presteren in de verkoop gaan. Klépierre is veel meer gericht op het behalen van winst door het toevoegen van waarde, terwijl Corio in het verleden ook genoegen nam met het in het bezit hebben van een stabiel winkelcentrum. Dat vergt een andere stijl van managen."

In Nederland zal men volgens de ABN Amro-analist gaan kijken hoe minder goed lopende winkelcentra aantrekkelijker kunnen worden gemaakt. "Niemand heeft er wat aan dat 5 procent van een winkelcentrum leegstaat, de consument ook niet."

Een oplossing is bijvoorbeeld dat winkels tijdelijk worden verhuurd. Van Maanen: "Huurders zullen daarom intensiever worden benaderd. Medewerkers van Corio moeten hun manier van denken en handelen daarop aanpassen."

Hoog Catharijne

Met de plannen voor grote projecten zoals Hoog Catharijne in Utrecht zal niets gebeuren. Als dat goed wordt aanpakt, dan levert dat op termijn veel geld op, denkt Van Maanen.

Lemmers is daar iets minder zeker van. "De verkoop van een project is altijd een optie na een overname. Corio zit al heel lang in Hoog Catharijne, de reden om eruit te stappen wordt door het toenemende verlies steeds groter, maar de kosten om dat te doen stijgen ook."

Winstpercentage

De VEB'er zet nog kanttekening bij het winstpercentage van de overname. "15 procent lijkt veel, maar het gemiddelde percentage bij andere niet vastgoed overnames ligt ongeveer tussen de 30 en 35. In dit geval is 15 procent wel logisch, want je hebt te maken met een andere berekening van de waarde van Corio."

"Een deel van hun portefeuille is geen A-locatie. De waarde van vastgoed is onzeker en huurmarkten zijn veranderd. De verkoop van projecten in het recente verleden vonden geregeld plaats onder de boekwaarde."

Met het verlies van werkgelegenheid zal het meevallen, denkt Van Maanen. "Deze sector is vooral kapitaalintensief en niet zozeer arbeidsintensief. Er zal wel een verschuiving van werkgelegenheid naar het hoofdkantoor in Frankrijk gaan."

Na de bekendmaking van de voorgenomen overname schoot de koers van het AEX-fonds Corio omhoog.

Bekijk de actuele koers van Corio