AMSTERDAM – De Nederlandse woningbouw is in grote problemen door achterblijvende kredietverschaffing en de overheid moet ingrijpen om het tij te keren. Dat stelt voorzitter Elco Brinkman van Bouwend Nederland.

Bekijk het video-interview op ZIE.nl

Elco Brinkman werd in 2006 na onderzoek van de Erasmus Universiteit Rotterdam uitgeroepen tot machtigste man van Nederland. Hoewel hij deze eretitel niet meer heeft, is de oud-partijleider van het CDA als voorzitter van Bouwend Nederland nog steeds invloedrijk.

Hij luidt de noodklok over de bouwsector. “Het gaat slecht met de woningbouw, we zitten 50 tot 60 procent onder het normale niveau, maar ondertussen graait de overheid heel veel geld uit die markt via verkoop van grond en de overdrachtsbelasting.”

Wat moet er gebeuren op het gebied van woningbouw?

De woningvoorraad is nu dik 7 miljoen woningen groot. Daarvan zijn er 2,5 miljoen woningen in de 50-er, 60-er jaren gebouwd, tijdens de wederopbouw. Die woningen zijn niet meer van deze tijd qua omvang, comfort, energieprestatie en de ligging in de wijk. Deze woningen moeten dus echt vervangen worden of grootschalig gerenoveerd.

Dat is al een eerste grote orderportefeuille voor de komende jaren. Daar moet alleen wel door iemand opdracht voor worden gegeven. Er zijn heel veel woningen van woningcorporaties bij, die moeten ook liquide middelen hebben om daadwerkelijk ook die orders te kunnen betalen.

Hebben woningcorporaties die liquide middelen? Of moet er stimulans komen vanuit de overheid?

Ik denk dat we voor de vraag staan of we bepaalde garantiesystemen toch niet nieuw leven in moeten blazen. Je hoeft er dan geen miljarden in te stoppen, maar je houdt er rekening mee dat het in individuele gevallen eens een keer fout kan gaan.

Er waren systemen voor de corporaties en ook voor mensen die een hypotheek afsluiten. Je moet daar natuurlijk wel een premie voor betalen, een soort verzekeringssysteem, maar als je dat iets ophoogt, dan maak je het voor een bank, een pensioenfonds, of een andere kapitaalverschaffer het ook weer aantrekkelijk om risico te lopen. Je krijgt er immers ook een zekere verzekeringspremie voor. Op die basis kunnen corporaties ook weer leningen gaan sluiten.

Ja, je hoeft het niet te overdrijven, maar nu is er een stop in de kredietverschaffing. Allerlei bedrijven worden met steeds hogere eisen geconfronteerd bij de bank, terwijl ze verder een goed bedrijf hebben.

Het is dus urgent dat pensioenfondsen, het ministerie van Financiën, de Nederlandsche Bank, de banken, met elkaar nog eens kijken hoe het banksysteem de komende tijd functioneert. Het debat over de bonussen is niet de kern van het probleem. Het gaat erom dat de kredietverschaffing in belangrijke economische sectoren onder druk staat. Dat moet topprioriteit zijn in deze maanden.

U vindt dat daar nu te weinig aandacht naartoe gaat?

Er wordt binnenskamers over gepraat, maar het systeem is enorm met elkaar verweven. Een pensioenfonds wil best investeren in een woningbouwproject, maar moet dan wel zekerheid hebben dat uit de huur ook wat rendement komt om de pensioenen te kunnen betalen. De boel moet niet tot stilstand komen vanwege risicomanagement.

Kredietverschaffing is, ondanks bepaalde risico's, heel belangrijk voor het functioneren van de economie. Iemand moet daarin het voortouw nemen.

Dus de overheid moet meer garant staan?

Ze moet samen met De Nederlandsche Bank het garantiesysteem verruimen, waardoor het interessant wordt voor pensioenfondsen, andere kapitaalverschaffers en bankiers om kredieten te verschaffen aan bedrijven en woningcorporaties om te bouwen. De sluizen hoeven niet helemaal open te worden gezet, maar er moet toch iets meer ruimte komen.

Hoe is de orderportefeuille nu gevuld?

Heel slecht, we zitten op een niveau van 50, 60 procent onder normaal. Vooral in de woningbouw. De wegenbouw en railbouw gaan gelukkig heel redelijk, omdat er eindelijk allerlei spoedprojecten worden gerealiseerd. Maar nemen we bijvoorbeeld de rioleringen; er zijn echt grote gebieden in Nederland waar forse overlast is en waar dus echt iets aan gedaan moet worden.

En dat gebeurt nu niet?

Nee, omdat gemeenten ook weer klem zitten. Ze moeten bezuinigen en krijgen minder inkomsten. Dus die zeggen 'ja, luister 's, mensen staan niet onmiddellijk op de bank bij verkiezingen voor de rioleringen, maar wel voor het buurthuis, dus de riolering moet even wachten'. Ja, dat is toch niet verstandig.

U bent een beetje somber. Andere zaken die moeten worden aangepakt?

Het systeem is verstopt. Een voorbeeld; als u vanuit een eigen koophuis gaat verhuizen, dan wordt u gestraft, omdat u weer overdrachtsbelasting moet betalen. Ook verdwijnt er veel geld uit de woningmarkt.

Gemeenten verkopen grond en uit die grondverkoop van alles betalen ze van alles en nog wat. Dat geld blijft niet in de woningmarkt zitten. Het gaat slecht met de woningbouw maar ondertussen graait de overheid heel veel geld uit die woningmarkt via verkoop van grond en de overdrachtsbelasting.

Maar hebben dergelijke maatregelen geen verstorend effect op de waarde van huizen?

De werkelijke waarde van een woning is al vertroebeld geraakt. De prijs van een auto of tv is opgebouwd uit grondstofkosten, lonen en vervoerskosten. Maar in dit geval zijn er dus ook nog allerlei andere partijen, meestal overheidspartijen, die ook geld eruit halen.

Hoe moeten die verstoppingen worden opgelost? Moet de overdrachtsbelasting worden afgeschaft?

Die zou op zijn minst beperkt moeten worden. Als iemand zijn woning energievriendelijker maakt en verkoopt, dan krijgt diegene een korting op de overdrachtsbelasting. Ook moeten mensen in sociale woningen wonen, de huur betalen die de werkelijke waarde van de woning weergeeft. Daar moet bijvoorbeeld ook de liggingsfactor van de woning worden meegenomen, wat nu niet gebeurt.

Daarnaast worden bij sommige woningcorporaties ongeveer veertig procent van het bestand bewoond door scheefwoners. Dat is naar verhouding vrij veel: zoveel arme mensen zijn er nou ook weer niet in Nederland. Maar als er bijvoorbeeld energiemaatregelen worden getroffen, dan moeten die ook in de huurprijs kunnen worden doorgerekend. Het is ook de vraag of een woningcorporatie, die gewoon een sociale taak heeft, vennootschapsbelasting moet betalen.