Omdat je er maar moeilijk tussenkomt op de woningmarkt, ontwikkelen sommige mensen zelf een huis. Dankzij nieuwe wet- en regelgeving is dat geen eitje, aannemers hebben het berendruk en de materiaalprijzen rijzen de pan uit.

"Gemiddeld kostte een nieuwbouwhuis in 2021 433.000 euro en een appartement 418.000 euro", aldus onderzoeker Jannes van Loon van branchevereniging WoningBouwersNL. "Maar drie jaar geleden kostte een nieuwbouwwoning gemiddeld nog 388.000 euro."

Wil je alleen weten wat de bouwkosten bedragen, dan moet je de grondprijs ervan aftrekken: "Een standaard eengezinswoning kostte drie jaar geleden 154.000 euro, tegenover afgelopen jaar 186.000 euro." Een forse prijsverhoging, maar het zijn waarschijnlijk niet de bouwkosten waar zelfontwikkelaars voor terugdeinzen.

De prijs van een nieuwbouwhuis is sinds medio 2019 onder meer gestegen doordat het Bouwbesluit op 1 juli 2019 werd ingevoerd. Nieuwe huizen moesten vanaf dat moment gasloos worden gebouwd, waardoor de isolatie nog beter moest zijn. Alleen dat al leidde tot 10.000 tot 15.000 euro meerkosten, zo is de inschatting. Ook werd vanaf dat moment meer gelet op duurzame - en duurdere - materialen dan daarvoor.

Materiaalprijzen ongelofelijk hard gestegen in coronatijd

Daarnaast zijn materiaalprijzen voor nieuwbouw de afgelopen twee jaar ook flink gestegen, vooral die van staal (50 procent) en hout (25 procent). Momenteel dalen de houtprijzen weer, maar de verwachting is dat ze het oude niveau niet meer halen. Er is simpelweg een tekort aan grondstoffen doordat de economieën in China, Europa en Amerika als een tierelier draaien.

Van Loon wijst bij de prijzen van nieuwbouw op grote regionale verschillen: "In Amsterdam kost het bouwen van een nieuwbouwhuis zo'n 8 procent meer dan gemiddeld. In het oosten van het land daarentegen 10 tot 12 procent procent minder dan gemiddeld. Daarbij kost grond binnen de stad natuurlijk veel meer dan aan de rand of buiten de stad."

De coronaperiode heeft bij bouwbedrijven tot een lichte vertraging in hun uitvoering geleid, zegt woordvoerder Richard Massar van Bouwend Nederland. Scherpere stikstofeisen hebben ook wat vertraging opgeleverd doordat niet alle projecten direct in gang gezet konden worden. Hogere gasprijzen, duurdere materialen en strengere ontwerpeisen zorgden voor prijsopdrijving, zo stelt Massar.

Zelf huis ontwikkelen als alternatief

Omdat je bij bestaande woningen in 80 procent van de gevallen moet overbieden en je bij nieuwbouwprojecten gemakkelijk kan worden uitgeloot, is het zelf ontwikkelen of zelfs bouwen van een huis een aantrekkelijk alternatief.

Het kan daarnaast ook goedkoper zijn, zegt Hans André de la Porte, woordvoerder van Vereniging Eigen Huis. "Maak dan slim gebruik van standaard ontwerpen", stelt hij. "De prijs per vierkante meter van unieke ontwerpen is vaak hoger." Maar slechts een klein gedeelte van de Nederlanders bouwt zelf een huis. "Pakweg 20 procent in Noord-Holland, maar weer slechts 1-2 procent in Groningen, Drenthe en Limburg."

Uitgangspunt moet natuurlijk ook zijn dat er kavels beschikbaar zijn. Maar het afgelopen jaar zijn er 22 procent minder nieuwbouwwoningen en bouwkavels te koop gezet dan in 2020. Volgens Leontien de Waal, econoom Bouw bij ABN AMRO, is het dan ook niet per definitie goedkoper om zelf te bouwen dan om nieuw te kopen. "De kosten voor het verwerven van de grond kunnen hoog uitvallen", waarschuwt ze. "En je moet naast de grond ook met eigen geld investeren, bijvoorbeeld in de architect en de vergunningen. Dat vraagt een andere manier van met je geld omgaan."

De Waal wijst ook op de gestegen grondprijzen die gemeenten hebben ingevoerd voor nieuwbouwprojecten. "Gemiddeld is dat 4,5 procent geweest afgelopen jaar." Daarnaast waarschuwt ze voor de introductie van de nieuwe Omgevingswet (verwacht per 1 juli 2022), die het mogelijk lastiger maakt snel het vergunningentraject voor een nieuwbouwwoning te doorlopen. "Ambtenaren hebben tijd nodig om zich de nieuwe werkwijze eigen te maken. Hiermee rekening houden in de projectplanning lijkt geen overbodige luxe."

Durf nodig van initiatiefnemers

Toch laten veel zelfbouwers zich niet gek maken, blijkt uit reportages die Architectuurcentrum Nijmegen maakte in de serie Gevonden ruimte. Braakliggend terrein of verwaarloosde oude panden kunnen met een beetje creativiteit worden opgeknapt. Het aankopen van dat soort 'kavels' of panden is in de regel een stuk goedkoper dan het gespreide bed waar ontwikkelaars of gemeenten mee naar buiten komen.

Ook het tv-programma Tegenlicht toonde vrij recent nog hoe Nederlanders "buiten de box" proberen te denken bij het bouwen van een huis. Voor het programma werd ook oud-wethouder van Den Haag Marnix Norder, die mensen in staat stelt zelf hun huis te ontwikkelen, geïnterviewd.