De huizenmarkt is een hot topic nu de nood bij veel woningzoekenden hoog is en de prijzen de pan uit rijzen. Een aantal oorzaken en omstandigheden komen vaak terug in het debat, maar die omgeven zich geregeld van misvattingen. NU.nl zet vijf van die misvattingen over de woningmarkt op een rij.

1. De huizenprijzen stijgen zo hard door de lage rente

Ja, je kunt meer geld lenen als de rente omlaaggaat. Maar het effect op de koopwoningmarkt is klein in verhouding tot de prijsstijgingen (20 procent op jaarbasis). De gemiddelde prijs voor een koopwoning steeg tussen 2017 en 2021 van 267.000 naar 401.000 euro. Dat is een verschil van 131.000 euro, terwijl maximaal 30.000 euro daarvan is toe te schrijven aan de grotere leencapaciteit van huizenkopers als gevolg van de lagere hypotheekrente, becijferde het Kadaster.

Dat de maandlasten voor huizenkopers in dezelfde periode niet omhoogging, klopt ook niet. Wel is een groter deel van de maandlasten aflossing.

2. Voor starters zijn huizen onbetaalbaar geworden

Het woord 'onbetaalbaar' zoemt geregeld rond, zeker onder demonstranten van de woonprotesten die sinds enkele maanden worden gehouden. Met 'betaalbaarheid' wordt bedoeld dat de prijs niet is neer te leggen door iemand met een modaal salaris. Zo bezien klopt het, maar je zou het ook kunnen omdraaien: huizen zijn veel te betaalbaar. Anders staan er toch niet twintig huishoudens in de rij voor een rijtjeshuis van een half miljoen uit de jaren vijftig?

Nederland is een rijk land met veel goedbetaalde banen en dus genoeg mensen die 5 ton voor een huis kunnen lenen. Daarnaast worden ze in veel gevallen geholpen door ouders, die tot 100.000 euro belastingvrij kunnen schenken (jubelton). De helft van de huizen in Nederland wordt gekocht door kopers onder de 35 jaar. Een deel daarvan is al doorstromer, schat het Kadaster in, maar dat wordt niet goed bijgehouden.

3. Beleggers kopen alle huizen op

Vaak is de kritiek wat genuanceerder, maar toch valt de invloed van beleggers op de koopwoningmarkt gemakkelijk te overschatten. In de afgelopen tien jaar kochten particuliere investeerders in de grote steden zo'n 13 procent van de door eigenaar-bewoners verkochte woningen. In heel Nederland lag dat aandeel op ongeveer 7 procent, komt opnieuw naar voren uit cijfers van het Kadaster.

Veruit de meeste huizen worden dus door eigenaar-bewoners gekocht. Afgelopen jaar nam het aantal jonge kopers alweer toe, waarschijnlijk dankzij de hogere overdrachtsbelasting voor beleggers, die daardoor afhaakten. Dit jaar krijgen zij in veel steden mogelijk te maken met opkoopbescherming, waardoor ze nog minder invloed gaan krijgen op de koopwoningmarkt.

4. Het woningtekort in Nederland was nog nooit zo hoog, daarom stijgen prijzen zo hard

Nee, het woningtekort is vanuit de historie gezien niet hoog, zo stelde Peter Hein van Mulligen, hoofdeconoom bij het CBS, onlangs. De verhouding huishoudens en huizen veranderde in tien jaar tijd nauwelijks. Het interessante is ook dat het woningtekort vorig jaar afnam van 331.000 naar 279.000, terwijl de huizenprijzen juist hard omhooggingen. Dat laat zien dat vraag en aanbod op de woningmarkt ingewikkelder in elkaar zitten. 'Vraag' kun je ook vervangen door 'geld'. Hoe meer geld (potentiële) huizenkopers hebben, hoe meer geld ze bereid zijn uit te geven.

Daarnaast is er ook het psychologische effect: als de voorspelling is dat huizenprijzen stijgen, ben je bereid dieper in de buidel te tasten om te voorkomen dat je misgrijpt. Besef ook dat 'winst' uit overwaarde niet wordt belast. Elke huiseigenaar neemt daardoor na verkoop extra geld mee naar het volgende huis, waardoor het effect van stijgende huizenprijzen steeds wordt versterkt.

5. De huurmarkt en de koopmarkt hebben niets met elkaar te maken.

Klopt niet. Je kunt de Nederlandse woningmarkt scheiden tussen sociale huurwoningen met een beschermde huurprijs (33 procent van de acht miljoen woningen), vrije sector huurwoningen (8 procent) en koopwoningen (59 procent). Omdat beleggers een deel van de koophuizen kopen voor verhuur, kun je ze al niet helemaal los van elkaar zien. Als de huizenprijzen stijgen, heeft dat ook invloed op de WOZ-waarde. Verhuurders mogen de huren verhogen als de woning daardoor door de liberalisatiegrens (wettelijk vastgestelde grens die bepaalt of een huurwoning binnen de sociale huur of de vrije sector valt) heen breekt.

"Woningzoekers die - om wat voor reden dan ook - geen koopwoning kunnen bemachtigen, zijn aangewezen op de huurmarkt", vult Jasper de Groot van woningplatform Pararius aan. "Zij verdienen vaak te veel om aanspraak te maken op een sociale huurwoning en wenden zich dus noodgedwongen tot de vrije sector." Omdat die sector niet is gereguleerd, schieten de prijzen snel omhoog.