Voor veel starters is het bijna onhaalbaar om een huis te kopen in Amsterdam of Utrecht. Maar voor een vergelijkbare woning in de Achterhoek of Drenthe kunnen ze misschien wel een hypotheek krijgen.

Dat prijsverschil is voornamelijk het gevolg van de toegenomen vraag naar woningen in de Randstad. Vastgoedonderzoeker Martijn Stroom van de Universiteit Maastricht spreekt zelfs van een "hysterische krapte".

Hij denkt dat het prijsverschil kleiner kan worden als klimaatrisico's worden meegewogen. "Bij een normale marktwerking zou een risico op toekomstige klimaatschade de prijs van een woning beïnvloeden."

"Door de enorme tijdsdruk voor kopers vindt deze prijscorrectie nu niet automatisch plaats. In de besluitvorming wordt geen aandacht besteed aan klimaatrisico's. En als je die als koper toch wil meewegen in de prijs, staan er achter je in de rij tien anderen die dat niet doen."

Stroom pleit daarom met zijn collega Alexander Carlo voor een klimaatlabel, vergelijkbaar met het energielabel dat huizen al hebben. Het energielabel helpt een koper in te schatten hoe hoog de energierekening uitvalt. Een koper zal minder betalen voor een tochtig huis met energielabel E dan voor een vergelijkbare woning met energielabel A.

Ook een klimaatlabel zou volgens de onderzoekers verplicht moeten worden. "Het probleem is namelijk dat de verkoper én de makelaar er geen belang bij hebben om de klimaatrisico's vrijwillig te vermelden", zegt Carlo. "Het kan de waarde van een woning drukken en daarmee ook de commissie die de makelaar ontvangt."

De huidige klimaatrisico's kunnen volgens Stroom en Carlo zo'n 5 tot 10 procent verschil maken in de huizenprijzen.

Dat gaat dan vooral om de effecten van klimaatverandering die nu al zichtbaar zijn, zoals de lokaal toenemende kans op wateroverlast na extreme regenval of verzakking na droogte.

Maar hoe zit het op de lange termijn, als de zeespiegelstijging zo groot is dat Nederland mogelijk anders ingericht moet worden?

"Die zeespiegeldreiging speelt nu nog geen enkele rol in de praktijk van de woningmarkt", zegt Reinout Kleinhans, onderzoeker aan de TU Delft.

"De huizenprijs wordt nu vrijwel volledig bepaald door schaarste. En ook in de aanpak van die woningschaarste wordt zeespiegelstijging nog totaal niet meegewogen", aldus Kleinhans, die onderzoek naar stedelijke vernieuwing doet.

Kleinhans verwijst naar een woningbouwproject in de Zuidplaspolder, het diepste punt van Nederland dat bovendien dicht bij een riviermonding ligt. Bij een hogere zeespiegel zullen de grote rivieren veel meer ruimte nodig hebben om hun water kwijt te kunnen, maar bijna alle polders achter de dijken zijn volgebouwd.

"Toen na dreigende overstromingen in de jaren negentig meer ruimte voor de rivieren nodig was, is op kleine schaal onteigend. Met klimaatrisico's van de verre toekomst zou dat mogelijk op veel grotere schaal moeten gebeuren, maar ook dat zie ik nog lang niet gebeuren", aldus de onderzoeker.

"Ruimtelijke ordening is in Nederland gedecentraliseerd en voor veel projectontwikkelaars is die verre klimaattoekomst een inconvenient truth die ze maar wat graag wegdrukken."

Carlo betwijfelt of stedenbouwkundigen een dorp zouden bouwen in een gebied dat alleen de komende honderd jaar bewoonbaar zal zijn.

"Maar als gedachte-experiment benadrukt zo'n scenario het belang van een klimaatlabel nog meer. Het gaat er uiteindelijk om potentiële kopers bewust te maken van de klimaatrisico's die gepaard gaan met waarschijnlijk de grootste aankoop die ze in hun leven zullen doen."

"Als je er bij de verkoop over tientallen jaren minder voor terugkrijgt, zou dat eigenlijk betekenen dat zo'n woning ook nu al minder waard is. Maar dat werkt alleen als kopers zich ervan bewust zijn." En daar zou een klimaatlabel dus uitkomst kunnen bieden.