Als je op de verkoopsites kijkt, krijg je de indruk dat nieuwbouw relatief betaalbaar is. Een voorbeeld uit Delft: een splinternieuw tweekamerappartement in de wijk Hof van Delft kost 315.000 euro, ofwel 4.922 euro per vierkante meter. Met een tuin en lekker dicht bij het water. Ook fijn: de verkoopprijs kan niet omhooggaan, want bij nieuwbouw staat de prijs vast.

In de straten eromheen staan woningen uit de vorige eeuw te koop. De vierkantemeterprijzen zijn hier bijna even hoog: tot aan 4.600 euro. Hoogstwaarschijnlijk komen deze woningen alleen wel met achterstallig onderhoud, slechtere energielabels en onmodieuze stopcontacten. Dit betekent extra (onverwachte) kosten voor verbouw- of kluswerk en hogere energierekeningen. Op deze woningen kan bovendien worden geboden, wat hun prijs verder kan opdrijven.

Dit soort prijsverhoudingen tussen nieuwbouw en bestaande bouw zie je terug in heel Nederland. Hoe kan het zo zijn dat splinternieuw niet duurder is?

Er is sprake van een vertekend beeld: de echte prijs van nieuwbouw ligt ver boven de verkoopprijs. "De koopsom moet je zien als een basisprijs. Een nieuw huis komt meestal zonder vloerafwerking, zonder stucwerk, zonder uitgebreide keuken en zonder aangelegde tuin, en misschien met een standaard badkamer die je wat persoonlijker wil maken. Dat komt boven op de koopsom", zegt Lana Gerssen van makelaarsvereniging NVM.

Om dit allemaal voor elkaar te krijgen, heb je aannemers, hoveniers en materiaal nodig en ben je snel nog 50.000 euro extra kwijt, schat Gerssen in.

Voordat je een gezellige tuin kunt gaan aanleggen of luxe tegels kunt gaan uitzoeken, lopen de kosten voor nieuwbouw ook al snel in de papieren. Bij de koop van de grond en het bouwen van het huis komen vaak nog de volgende kosten:

• Bouwrente aan de hypotheekverstrekker en bouwer tijdens de bouwperiode;
• Hypotheekrente tijdens de bouw;
• Risicoverrekening;
• Bouwlege;
• Architect en andere advieskosten;
• Aansluiten aan het energie- en waternet;
• Optioneel: zonnepanelen of andere energievoorzieningen;
• Optioneel: opleveringskeuring;
• Soms: afkopen van erfpacht.

Er zijn ook kosten die je juist mag overslaan als je nieuwbouw koopt. Omdat je de woning vrij op naam koopt, komen er geen overdrachtskosten bij. Bij sommige banken krijg je daarnaast ook een duurzaamheidskorting op de hypotheekrente.

Hoeveel extra je boven op de verkoopprijs nog kwijt bent aan een nieuwbouwwoning, kan sterk uiteenlopen. Vanaf de inschrijving tot de verhuizing duurt het vaak een paar jaar; hoe langer de bouw duurt - of zelfs uitloopt - hoe meer geld je kwijt bent aan bijvoorbeeld bouwrente (een deel van de bouwkosten tijdens de bouw).

"Als badkamer en keuken in de prijs inbegrepen zijn, is dit een kwestie van zo'n 4 procent", zegt hypotheekadviseur Fleur Kroonbergs. "Maar kies je de grootste uitbouw, en moet je de keuken apart bestellen en een tuin inrichten, dan zit je wel aan de 25 procent boven op de prijs van Funda."

Je mag bijna al deze kosten meerekenen in je hypotheek. Daarbovenop moet je ongeveer 5.000 euro in kas hebben, voor dingen zoals de hypotheekakte en opleveringskeuring.

Gezien al het extra werk en de onvoorspelbaarheid van nieuwbouw is het geen wonder dat huizen die 'net niet' nieuwbouw zijn een flinke verkoopprijs hebben, zegt Kroonbergs.

"Als je nieuwbouw koopt, heb je lang dubbele lasten. Als je bíjna-nieuwbouw koopt, is alles fris; de woning is echt af en je krijgt het beste energielabel. Je weet ook precies wat je koopt, terwijl je als je nieuwbouw koopt je besluiten moet nemen gebaseerd op tekeningen."