Een deel van je huis verbouwen en verhuren als bed and breakfast (B&B). Het lijkt een aantrekkelijke manier om extra inkomen te verdienen waar je bijvoorbeeld de hypotheek van kunt betalen. Bij een hypotheekaanvraag kan het zelfs een manier zijn om extra te lenen. In de praktijk lukt het alleen niet veel eigenaren om een B&B echt winstgevend te krijgen.

Het kan zeker een goede bijverdienste opleveren, zegt financieel planner Paul van der Kwast. "Er zijn zelfs mensen voor wie dit een serieus onderdeel van hun gezinsinkomen is. Denk dan bijvoorbeeld aan gepensioneerden of mensen die nog maar de helft van de tijd werken."

Met een goed draaiende B&B is het ook mogelijk om een hogere hypotheek te krijgen, gaat hij verder. "De huurinkomsten van een huis of appartement voor de verhuur tellen vaak ook als inkomen en kunnen leiden tot een hogere toegestane leensom. Als de B&B-exploitatie plaatsvindt in de vorm van een eenmanszaak denk ik dat dit ook telt als inkomen en dus de toegestane hypotheek verhoogt."

“Mensen vergeten dat ze eigenlijk verhuurkosten moeten berekenen aan de B&B-activiteiten voor het gebruik van een deel van hun woning.”
Jos Klerx, sectoreconoom Rabobank

Succes is eerder uitzondering dan regel

Econoom Jos Klerx, sectorspecialist horeca en recreatie bij de Rabobank, ziet dit ook. Een professionele bed and breakfast kan zelfs een zakelijke hypotheek krijgen. "Er zijn zeker voorbeelden van B&B-eigenaren die het voor elkaar krijgen om een heel rendabele exploitatie neer te zetten die wij kunnen financieren. Ik weet dat wij in sommige gevallen kijken of we een stuk particulier en een stuk bedrijfsmatig kunnen financieren."

Hij merkt echter wel op dat dit eerder de uitzondering dan de regel is. Voor veel mensen is een B&B iets dat ze erbij doen voor een 'extraatje'. "Als je alles gaat doorrekenen zie je vaak dat het geen vetpot is. Mensen vergeten bijvoorbeeld dat ze eigenlijk verhuurkosten moeten berekenen aan de B&B-activiteiten voor het gebruik van een deel van hun woning." Dat deel van de woning is immers niet meer beschikbaar voor hun eigen gebruik, net zoals wanneer ze het vast zouden verhuren. "Met die kosten wordt het een beperkt plaatje."

Zeeland en landbouwbedrijf met B&B meest lucratief

Wat zijn dan die uitzonderingen? "In Zeeland of op andere plaatsen langs de kust zijn veel B&B's en zie je dat het wel uit kan", antwoordt de econoom. "Een ander voorbeeld is een landbouwbedrijf dat extra inkomsten wil hebben en een schuur kan verbouwen tot gastenverblijf."

De situatie dat in een schuur extra ruimte wordt gecreëerd is ook de manier waarop de verbouwing kan leiden tot een waardestijging. In andere gevallen zal die er niet snel zijn, denkt Klerx. "Een koper zal een huis niet kopen omdat er een B&B in zit. Die zal er toch naar kijken vanuit het perspectief dat hij er gaat wonen."

'Verbouwingskosten terugverdienen komt weinig voor'

Niek Hoogeveen van taxatiebureau de Taxatheek kijkt er iets genuanceerder naar. "Als er ruimte aan een object wordt toegevoegd, dus dat het object groter wordt, is de kans wel groot dat er een waardestijging is. Tegelijkertijd komt 100 procent van de verbouwingskosten eruit halen niet vaak voor."

Verbouwen om een B&B te realiseren kan dus goed zijn voor extra inkomen en zelfs een iets hogere opbrengst bij verkoop. Tegelijkertijd is dit wel de uitzondering. "Het lijkt aan de buitenkant allemaal heel mooi", zegt Klerx, maar hij concludeert daarbij dat je het puur voor de winst niet hoeft te doen.