Een vakantiehuis kopen, maar dan zónder Ik Vertrek-taferelen, verborgen gebreken en onaangename verrassingen van de Belastingdienst? Hier let je op.

Een vrijstaand kasteeltje in Hongarije met vijf bad- en slaapkamers en zwembad: 425.000 euro. Een villa op Kreta: 160.000 euro. Of een roodwit huis van 260 vierkante meter in het Zweedse Smaland voor slechts 120.000 euro.

Bij een fantasie hoeft het niet te blijven, nu het geld op je bankrekening niets oplevert en de koopkracht stijgt. Maar eerst: inlezen en onderzoek doen, zegt Cor Overduin, belastingadviseur en fiscaal expert, want zelfs de Nederlandse belastingregels rondom vastgoed in het buitenland zijn nauwelijks te begrijpen.

Fiscus wil tóch geld

Overduin procedeert momenteel tegen de Nederlandse fiscus. Er wordt belastinggeld geïnd over vakantiehuizen in het buitenland, terwijl bezit in een ander land ook dáár belast wordt. Buitenlandse huizen zijn vrijgesteld van heffing in Nederland. Toch betalen bezitters van buitenlands vastgoed geld. Hoe dat precies zit?

“Sinds 2017 moeten huizenbezitters tóch belasting betalen”
Cor Overduin, fiscaal expert

Overduin: "Dat is een ingewikkeld verhaal. Waar het op neerkomt: je geeft het op in box 3 bij het vermogen, maar over dat bezit wordt geen belasting geheven. Het rare is: sinds 2017 heeft de fiscus de regeling aangepast zodat je tóch 'een beetje' belasting over dat bezit moet betalen."

Als twee mensen allebei hetzelfde huisje in België hebben, zegt Overduin, en de één heeft daarnaast ook een goedgevulde bankrekening, dan betaalt hij toch belasting. Voor een huisje van twee ton komt dat neer op zo'n 140 euro per jaar. Wel of geen belasting betalen voor een buitenlands huisje ligt dus aan je overige bezit.

'Informatie op internet kan oud zijn'

Naast een jaarlijks bedrag voor de Nederlandse fiscus zijn er meer zaken waar je als potentiële koper op moet letten. Per land verschillen de regels, zegt Verduin, en dus loont het de moeite een lokale belastingadviseur in te schakelen die op de hoogte is van de recentste regelingen in het land zelf.

De informatie die volop beschikbaar is op internet kan verouderd zijn, en de gevolgen van slecht geïnformeerd een aankoop doen kunnen dramatisch uitpakken. "Iedereen kent wel verhalen van de Nederlander die dacht dat-ie een kasteel in Frankrijk kocht, wat bij aankomst alleen het koetshuis blijkt te zijn."

Wat voor elke koper geldt, ongeacht het land, is dat de regels omtrent erfrecht het nalaten van een huis ingewikkeld maakt. Kopers boven de zestig doen er verstandig aan vooruit te kijken als ze een aankoop doen van een ton of meer, zegt de belastingsadviseur.

Zo vermijd je buitenlands erfrecht

"Je huis wordt voor de kinderen een stuk interessanter als je een vennootschap opricht en het huis onderdeel van het vennootschap maakt. Zo erft de familie aandelen. Of laat je kinderen het kopen, en leen hun het geld. Dan staat het huis op naam van de kinderen en heb je niets te maken met ingewikkelde regels over het bezit op een andere naam zetten of buitenlands erfrecht."

“Maak er een vennootschap van en laat de kinderen aandelen erven”
Cor Overduin, fiscaal expert

Genoeg geld, volledig op de hoogte van de regels die gelden in het nieuwe vakantieland? Dan is het tijd om je te oriënteren op de woningmarkt. De jaarlijkse Second Home beurs geeft geïnteresseerden een kijkje in wat er te koop is.

Dat is veel. Finse blokhutten, Toscaanse villa's, stadsappartementen in Rome, seniorenbungalows in Florida. Koen de Zutter van Second Home beurs adviseert kopers eerst goed na te denken wat het doel van het huis is.

Fijne oude dag of winst maken?

De Zutter: "Ga je voor een hoog rendement of wil je er een fijne oude dag beleven? Als je op vakantie verliefd bent geworden op een huis en je wil het voor jezelf houden, dan hoeft het huis niet vlak bij het vliegveld én de zee te liggen. Maar wil je het vooral verhuren, dan moet je wel aan de ideale locatie denken."

“Is het huis voor jezelf, dan hoeft het niet vlak bij vliegveld of zee te liggen”
Koen de Zutter

Zo zijn er tal van kopers die een huis op de Kaapverdische Eilanden willen om het te verhuren, een hoog rendement halen en er zelf nooit komen, zegt De Zutter.

Voordat je een aankoop sluit, zegt De Zutter, moet je je verdiepen in de politieke situatie in het land waar jij je vakantiehuis wil kopen. "Een villa aan de Egyptische Rode Zee is misschien te betalen en bovendien prachtig, maar vooralsnog geldt er een negatief reisadvies. Dat maakt het reizen ernaartoe en verhuren lastig."

Nog meer tips van de huizenexpert:

  • Bedenk of het land in alle seizoenen aantrekkelijk is. Misschien heb je helemaal geen zin drie seizoenen lang in een uitgestorven badplaats te zitten.
  • Maak contact met de buren, zegt De Zutter. "Praat met de uitbaters van het buurtwinkeltje en de buren. Zij kunnen je alles vertellen over de buurt, wat er te doen is en welke bouwplannen er zijn."
  • Heb je je oog laten vallen op een geweldig vakantiehuis? Kijk wat er nog meer te koop is in die regio en vraag de makelaar naar nieuwbouwprojecten in hetzelfde gebied.
  • En tenslotte: let op het soort huis. Een oud boerderijtje met een gigantisch stuk land eromheen kan goedkoop zijn, maar oude panden zijn slecht geïsoleerd en moeten in de nabije toekomst een opknapbeurt krijgen. Een nieuwbouwappartement dan? De VvE kan het je moeilijk maken en voor hoge maandelijkse kosten zorgen.