Met een bouwopgave van 75.000 huizen per jaar, kansloze starters en de uitdagingen in de bouwsector is de term 'overspannen woningmarkt' op z'n plek. "We gaan door een diep dal", zei minister Kajsa Ollongren van Binnenlandse Zaken vorige week op een bijeenkomst van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Om uit dat dal te komen blijft de NHG noodzakelijk, aldus Ollongren. Waarom? Vijf vragen over de NHG.

Wat is de NHG?

Met de NHG geef je de bank de garantie dat de hypotheekschuld wordt terugbetaald als er nood aan de man komt, zoals een echtscheiding, werkloosheid, inkomensdaling, arbeidsongeschiktheid of het overlijden van je partner.

NHG koppelt het maximale hypotheekbedrag aan de waarde van de woning én het inkomen van de aanvrager.

Als het niet anders kan en het huis echt verkocht moet worden, neemt NHG de restschuld over. In ruil voor deze zekerheid betaal je minder hypotheekrente, maar wel eenmalige kosten.

In 2019 is dit 0,9 procent over het totale hypotheekbedrag. In ruil voor de NHG-zekerheid bieden geldverstrekkers een rentekorting op de hypotheek. Dit voordeel kan oplopen tot 0,7 procent per jaar. Tussen 2010 en 2017 keerde NHG 24.000 verliesdeclaraties uit ter waarde van 865 miljoen euro.

We hebben een enorm woningtekort. Wat heb ik aan een hypotheekgarantie als er geen huizen te koop staan?

Een ruime financiering lost het huizentekort niet op, zegt NHG-directeur Arjen Gielen. Het goede nieuws is dat het waarborgfonds geld genoeg heeft. "We zijn heel, heel goed gekapitaliseerd. Veel beter dan voor de crisis."

Dankzij dat kapitaal, zegt Gielen, kan de NHG tegen een stootje als er weer een crisis aankomt. "Dat kunnen we aan. De premie zal niet zomaar weer omhoog gaan zoals in het verleden is gebeurd. Dat wordt nu met de minister vastgelegd."

Hoe profiteren starters en flexwerkers van een kapitaalkrachtig waarborgfonds?

De rentekorting op een hypotheek maakt de financiering van een woning een stuk makkelijker voor starters, aldus Gielen. "Maar op dit moment is er te weinig beweging in de woningmarkt."

Door senioren met een verhuiswens te helpen, hoopt NHG de doorstroom te bevorderen. "We kunnen het toekomstig inkomen van iemand rond de 55 goed inschatten. "Maar bij een hypotheekaanvraag worden theoretische toetsingsnormen gebruikt. Wij gaan uit van realistische inschattingen, en van werkelijke lasten. Dan is er meer mogelijk en dat is nog steeds verantwoord."

"Omdat wij de werkelijke lasten en inkomen in kaart brengen en er garant voor staan, kunnen senioren makkelijker doorverhuizen naar een goedkopere woning. Dat is hoe we het woontreintje een beetje in beweging kunnen krijgen."

Wat betreft flexwerkers wordt er bij het vaststellen van de kredietwaardigheidsbeoordeling te veel naar iemands huidige inkomen en inkomen in het verleden gekeken, in plaats van iemands potentie in de toekomst, zegt Gielen.

Die standaard verandert de NHG, zodat ook deze groep makkelijker aan een eigen woning komt. De premie verlagen voor alleen sommige doelgroepen, zoals starters, zal volgens Gielen niet snel gebeuren. "Regelmatig wordt ons gevraagd: wat doen jullie voor starters? Het antwoord is: we zijn er."

Kan veranderend overheidsbeleid de hypotheekgarantie opnieuw beïnvloeden?

Tijdens de crisisperiode werd de premie steeds verhoogd onder politieke druk, en dat was begrijpelijk maar qua timing niet ideaal, zegt Gielen. Vorig jaar werd die weer verlaagd, naar 0,9 procent.

"De minister noemde die verlaging goed, en daar ben ik het mee eens. Wat ons betreft maken we de premie zo stabiel mogelijk, én zo hoog als het moet, maar ook zo laag als het kan. Er is nu genoeg kapitaal."

Wat kunnen toekomstige kopers komend jaar verwachten van de NHG?

Tijdens de bijeenkomst kondigde Gielen aan dat NHG bezig is een sector overstijgende online omgeving te bouwen, waarin mensen veilig financiële informatie kunnen opvragen, ondertekenen en verstrekken.

Dit platform moet ervoor zorgen dat mensen meer inzicht krijgen in hun financiële totaalplaatje en makkelijker verantwoorde keuzes kunnen maken over de hypotheek en andere financiële zaken, zoals inkomen, pensioen en verzekeringen.