'Eigenaren woningen betalen te veel voor bouwkavel'

AMERSFOORT - Gemeenten in Nederland hebben het onderste uit de kan gehaald bij de verkoop van bouwkavels. Daarom hebben vooral de bewoners van dure eengezinswoningen volgens Vereniging Eigen Huis (VEH) veel te veel betaald voor hun bouwkavel.

Eigen Huis zegt dat de bewoners van dure woningen in hun grondprijs een forse heffing hebben betaald om de grondprijzen van goedkope woningbouw kunstmatig te kunnen verlagen tot 50 procent onder de kostprijs. Alleen de inrichting van de woonomgeving blijkt slechts licht te zijn verbeterd. Deze manier van 'meebetalen' aan goedkopere woningen is overheidsbeleid sinds 1968.

De kavelprijzen voor dure eengezinskoopwoningen stegen in tien jaar van bijna 30.000 euro (ex btw) in 1990 tot 55.000 euro in . De gemiddelde kavelprijs schoot door naar 68.000 euro in . Dat blijkt uit een dinsdag gepubliceerd onderzoek van Rigo Research en Advies bij vijf gemeenten en enkele Vinex-locaties.

Bij goedkope woningen (tot 125.000 euro) steeg de kavelprijs tussen 1990 en 2000 van 9500 euro tot 14.000 euro. Bij middeldure woningen (tot 177.000) ging de prijs van 11.500 naar 22.500 euro.

Explosieve stijging

Huizenkopers moesten steeds meer betalen voor de woning en de grond. Vooral gemeenten hebben, volgens VEH, door het berekenen van hoge grondprijzen sterk bijgedragen aan de explosieve stijging. De Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) is het daar faliekant mee oneens.

Eigen Huis vindt dat de gemeente moet zorgen voor betaalbare en kwalitatief goede woningen op de markt. Het gemeentelijk grondprijsbeleid is echter in een dichte mist gehuld. "Gemeenten hebben het onderste uit de kan gehaald door de hoogst mogelijke verkoopprijs voor de grond te berekenen. Ze hebben steeds de maximale schaarstepremie geïncasseerd," aldus VEH. In een stijgende markt werkt dat nog. "Maar we zijn nu op een keerpunt aangeland. Kopers in het duurdere segment zijn buitengewoon huiverig", waarschuwt VEH. Gebrek aan transparantie bij gemeentelijke grondbedrijven is schering en inslag.

Geen openheid

Volgens de VNG volgt de grondprijs de verkoopwaarde van de woning. "De grondprijs is de te verwachten verkoopprijs van een huis minus de bouwkosten. Deze afspraak met onder andere projectontwikkelaars is vorig jaar gemaakt en zorgt ervoor dat de grondprijs veel transparanter wordt. Zij schuift de bal door naar makelaars en projectontwikkelaars die de meeste kavels vaak allang in bezit hebben. En over hun winstmarge geven zij geen openheid. Als een huis niet de gewenste koopprijs oplevert, vragen zij de gemeente of de grondprijs lager kan. Zij denken er niet aan hun winstmarge af te romen." Daarnaast moet een gemeente ook van de opbrengst de infrastructuur aanleggen, zoals wegen en riolering, benadrukt de VNG.

Reserves spekken

Het onderzoek laat zien dat betrokken gemeenten opbrengsten uit verkoop van bouwgrond hebben gebruikt om te verbloemen dat eigen ambtenaren niet efficiënt werken en om tekorten bij andere bouwplannen te dekken. Ook is winst van het grondbedrijf gebruikt om reserves te spekken.

VEH wil dat de concurrentie tussen projectontwikkelaars en bouwondernemingen toeneemt zodat gemeenten kunnen selecteren op prijs en kwaliteit. Verder moet het gemeentelijk grondbeleid inzichtelijk worden (voor raadsleden en burgers) door uniforme regels in te voeren. Bovendien moet er een einde komen aan het afwentelen van de kosten van ambtelijke inefficiency.

De projectontwikkelaars in de Neprom concluderen ook dat gemeenten de grondprijs hebben mee laten stijgen met de duurdere woningmarkt en soms te veel. Volgens Directeur J. Fokkema is het vorig jaar gesloten convenant een goede stap naar een reëlere prijs.

Tip de redactie