Voor het tweede kwartaal op rij zijn de huizenprijzen gedaald, zo maakte makelaarsvereniging NVM donderdag bekend. Gemiddeld kost een huis nu ongeveer 407.000 euro. In het vierde kwartaal daalden de prijzen op jaarbasis met 6,4 procent.

Het aanbod neemt toe: meer huizen worden aangeboden en die staan ook nog eens langer te koop. De markt komt volgens NVM in rustiger vaarwater. Kopers maken meer kans en hebben meer keuze. "Het vierde kwartaal was vriendelijker voor de woningkoper", zei NVM-bestuurder Lana Gerssen.

Goed nieuws dus voor woningkopers, zou je zeggen. Maar er zijn grote zorgen over nieuwbouw. Want de prijzen van nieuwbouwwoningen dalen niet mee. Een nieuw huis kost gemiddeld 498.000 euro. Dat is 6 procent meer dan een jaar geleden. Het prijsverschil tussen bestaande bouw en nieuwbouw wordt dus groter.

Volgens NVM ligt dat aan de gestegen bouwkosten, zoals kosten voor grondstoffen en materialen, en de hoge grondprijzen. Bovendien kosten de procedures die moeten worden doorlopen - van stikstof tot bezwaren van omwonenden - niet alleen tijd, maar ook geld. Een prijsdaling is volgens de makelaarsclub op korte termijn dan ook niet te verwachten.

Er is meer aan de hand. Zo zijn kopers terughoudend vanwege onzekerheid door de oorlog in Oekraïne en de hoge inflatie. Bij nieuwbouw krijg je de sleutel vaak pas over twee of drie jaar en dan is de keus voor een al gebouwd huis al snel gemaakt. Daardoor is de markt voor nieuwbouwwoningen ingezakt. NVM-makelaars verkochten in het laatste kwartaal van 2022 bijna 4.100 nieuwbouwwoningen. Dat is nog niet de helft vergeleken met het jaar ervoor. "Het kleinste aantal sinds de kredietcrisis", zegt NVM-bestuurder Chris van Zandwijk.

Het is niet zo dat ze er niet zijn, die nieuwbouwwoningen. Eind 2022 stonden er bijna negentienduizend te koop. Dat is 80 procent meer dan een jaar eerder en het grootste aantal sinds eind 2015.

Maar belangstellenden gaan niet automatisch meer over tot koop. Ze moeten niet alleen lang op het nieuwe huis wachten, maar ook de oude woning op het juiste moment voor een goede prijs verkopen. Om nog maar te zwijgen van de gestegen hypotheekrente, waardoor je minder kunt lenen voor een nieuwbouwhuis.

Ook ontwikkelaars worden terughoudender. "Hele projecten worden al afgeblazen of geannuleerd, omdat het voor hen niet meer rendabel wordt. We zien meer en meer dat het rendement zelfs negatief is", zegt Van Zandwijk. Kortom: ontwikkelaars hebben liever géén project dan een verliesgevend project. Het aantal afgegeven bouwvergunningen per kwartaal loopt daarom al een tijdje terug.

Dat projecten uitvallen kan desastreuze gevolgen hebben. "Een stilval van nieuwbouw betekent dat de schaarste van woningen en de hoogte van de koopsommen aan het eind van dit decennium de situatie van de afgelopen jaren zal overtreffen", waarschuwt NVM. Nóg hogere prijzen dan afgelopen jaren dus.

Het kabinet wil tot 2030 zo'n 900.000 woningen bouwen, waarvan twee derde betaalbaar moet zijn. Eerder maakten belangen- en brancheverenigingen zich al zorgen over de haalbaarheid van dat getal. Maar met de huidige ontwikkelingen lijkt ook die betaalbaarheid ambitieus. Volgens NVM kan er goedkoper worden gebouwd met lagere grondprijzen, versnelde procedures of zelfs een verlaging van het btw-tarief voor bouwen.