Tal van oorzaken worden genoemd van de problemen op de woningmarkt. Zo zijn er te weinig goede bouwlocaties en is er een tekort aan bouwmaterialen, waardoor de prijzen daarvan oplopen. Daarnaast kunnen gemeenten de laatste paar jaar te weinig bouwvergunningen afgeven, doordat de toegestane uitstoot van stikstof is beperkt.

Ook wordt gewezen naar particuliere beleggers, die woningen opkopen om te verhuren. Die zouden veel andere kopers aftroeven. Ook is er te weinig personeel, zowel bij bouwbedrijven als bij gemeenten die bouwvergunningen moeten afgeven.

Veel van deze problemen zijn vlak voor of tijdens de coronacrisis ontstaan. Volgens Nic Vrieselaar, woningmarktspecialist bij Rabobank, moeten we verder terug in de tijd. Al jaren wordt er te weinig gebouwd. Dit komt volgens Vrieselaar onder meer doordat nieuwbouwprojecten weerstand oproepen bij omwonenden. Veel plannen gaan niet door of laten langer op zich wachten.

"Uiteindelijk is het een optelsom van belemmeringen", zegt Vrieselaar. "Je moet eerst een goede bouwlocatie vinden. Dat valt al niet mee. Als dat is gelukt, loop je tegen gemeenten aan die niet altijd voldoende medewerkers hebben om een vergunningsaanvraag snel te behandelen. En als je eindelijk aan de beurt bent, heb je nog de problemen van stikstofregels, maatschappelijke weerstand, te weinig bouwvakkers en dure bouwmaterialen."

Tegelijkertijd is de vraag naar koopwoningen groot. Veel mensen zien het als de beste manier om een vermogen op te bouwen en vrezen de boot te missen als ze niks kopen. Daar komt bij dat het relatief makkelijk is om de aankoop te financieren. De hypotheekrente is laag en ouders kunnen hun kinderen een ton schenken zonder dat die kinderen daar belasting over moeten betalen (de jubelton).

Daarnaast is het aantal werklozen klein, lopen de lonen op en kunnen veel kopers profiteren van de hypotheekrenteaftrek. Ook kunnen doorstromers hun overwaarde belastingvrij gebruiken bij het kopen van een grotere woning.

Hierdoor stijgen de prijzen ongekend hard. Maand na maand komt het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) met cijfers waar je als potentiële koper moedeloos van wordt. Woningen kunnen in één jaar 20 procent duurder worden. Het betekent dat een middelgroot huis per maand duizenden euro's in prijs stijgt. Zelfs als je flink spaart en een fikse loonsverhoging krijgt, raakt een koophuis steeds verder uit zicht.

Zo blijkt uit recent onderzoek van het Kadaster dat een huishouden met een inkomen tot 35.000 euro per jaar nauwelijks een huis kan kopen. Bovendien moeten degenen die dat wel kunnen, vermoedelijk vaak stelletjes, diep in de buidel tasten. Fors overbieden lijkt eerder regel dan uitzondering.

Daarnaast nemen kopers extra risico's, door bijvoorbeeld contracten te tekenen zonder voorbehoud van financiering. Omdat ze bereid zijn hoge prijzen te betalen, neemt de hypotheekschuld almaar toe, met alle risico's van dien.

Wie een koophuis (al dan niet tijdelijk) uit het hoofd zet en besluit om dan maar te huren, loopt tegen een volgend probleem aan. Het aantal beschikbare woningen is niet groot, maar de huurprijs is vaak wel hoog. Uitzondering hierop zijn de sociale huurwoningen. Maar met wachttijden van vaak meer dan tien jaar is zo'n huis voor velen onhaalbaar.

Het is dan ook begrijpelijk dat er vooral bij jongeren veel frustratie is. Niet voor niets waren er dit jaar voor het eerst sinds de jaren tachtig woonprotesten. Er is vrees voor een tweedeling in de samenleving: kopers en huurders, ofwel de haves en de havenots.

Geen vrolijke boodschap, zo aan het einde van het jaar. Is er dan niets positiefs te melden? Jawel, een eerste stap lijkt gezet. Het nieuwe kabinet gaat het oplossen van de woningproblemen tot een van de speerpunten maken.

Het kabinet denkt aan één ding: bouwen, bouwen en nog eens bouwen. Per jaar moeten er 100.000 nieuwe woningen bij komen, vooral voor starters, senioren en middeninkomens. Die woningen moeten over heel Nederland worden verspreid.

Om dit allemaal mogelijk te maken, moet er een nieuwe Nationale Woon- en Bouwagenda komen, waarin afspraken komen over de realisatie van grote aantallen nieuwe huizen. Ook hoeven woningcorporaties geen verhuurderheffing meer te betalen. Daardoor komt meer geld vrij voor woningbouw.

Daarnaast moeten huizen worden gebouwd in leegstaande kantoren en komt er een speciale minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening. Daarbovenop komt 7,5 miljard euro om ervoor te zorgen dat al die nieuwe woningen goed bereikbaar zijn.

Mooie plannen, maar het is maar de vraag of de problemen daarmee snel zijn opgelost. Na de presentatie van het regeerakkoord eerder deze maand was er volop kritiek. Gemeenten, woningcorporaties en marktvolgers noemen het snel opschroeven van het bouwtempo niet haalbaar, onder meer door de eerdergenoemde problemen van te weinig personeel, bouwplekken en materialen. Dat de focus op het bouwen van goedkopere woningen moet liggen, maakt het extra lastig.

Ook verbaast Vrieselaar zich over het feit dat het kabinet weinig doet om de vraag naar woningen te dempen. "Weliswaar verdwijnt de jubelton, maar het afbouwen van de hypotheekrente wordt niet versneld en de overwaarde blijft onbelast. Daardoor blijft de vraag naar woningen groot. En omdat het nog wel even duurt voordat de woningbouw op gang komt, denk ik niet dat de problemen snel opgelost zijn."

Dinsdag lees je in deze serie meer over het onderwijs.